雙宿雙棲、白頭偕老是每一對(duì)即將走進(jìn)婚姻殿堂的愛侶所共同期盼的，然而隨著商品房?jī)r(jià)格一路飆升，高額的購(gòu)房款讓這個(gè)原本用來(lái)共同棲身的“安樂窩”成了擺在情侶面前的一道坎。首付、貸款、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬等一系列的問題也隨之凸現(xiàn)出來(lái)，這樣那樣的不快，都會(huì)影響到新婚的喜悅。那么，在買婚房過程中，應(yīng)該如何主張自己的權(quán)利，如何平衡各方的關(guān)系?本刊邀請(qǐng)了江蘇高的律師事務(wù)所的資深律師宋輝就典型案例詳解其中的種種門道。
父母出資買的房寫誰(shuí)的名字就屬于誰(shuí)?
小穎和陳亮準(zhǔn)備結(jié)婚了，男友家人不久前買了新房，并付了首付款30萬(wàn)元。小穎高興之余，又顧慮重重：購(gòu)房合同上寫的是陳亮和其父親的名字，但是剩下的18萬(wàn)貸款卻要婚后夫妻兩人一起還。這房子到底是算誰(shuí)的呢?
律師解答：
首先，小穎是否對(duì)房子享有權(quán)利，取決于該房是男方的婚前財(cái)產(chǎn)還是婚后財(cái)產(chǎn)。根據(jù)法律，如果在婚前父母出資購(gòu)房的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外;當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。所以父母婚前還是婚后出資對(duì)于認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)的影響是很大的。根據(jù)小穎的描述，該婚房父母出資的部分及其以后升值部分應(yīng)為陳亮婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)為陳亮所有。
其次，夫妻一方在婚前買的房，結(jié)婚后兩個(gè)人共同還按揭貸款，如果婚前產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在一方名下并已經(jīng)支付了大部分房款，則離婚時(shí)法院會(huì)認(rèn)定歸購(gòu)買婚房的一方所有，但需要付給另一方按揭款的一半以及這部分的房屋增值款。小穎和男友共同償還的18萬(wàn)貸款及相應(yīng)的升值部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若離婚可依法分割。
“準(zhǔn)夫妻”共同買房應(yīng)保留出資及還貸證據(jù)程先生與女友已經(jīng)談了5年戀愛，頗具眼光的兩人三年前就一起貸款買了一處房產(chǎn)準(zhǔn)備正式結(jié)婚用。不過，臨近結(jié)婚，陳先生卻另有新歡，想和女友分手，又擔(dān)心共同購(gòu)買的房產(chǎn)該如何分割。
律師解答：
“準(zhǔn)夫妻”購(gòu)房，房產(chǎn)證上不同的登記方案會(huì)導(dǎo)致不同的法律后果，即該房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)。因此“準(zhǔn)夫妻”在購(gòu)房前應(yīng)該對(duì)不同的署名方式產(chǎn)生的法律后果有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。
如果房產(chǎn)證署名兩個(gè)人的姓名，以后“準(zhǔn)夫妻”結(jié)婚的話，那么房屋將被認(rèn)定為夫妻的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定是夫妻的共同債務(wù)。如果沒有“借條”等其他證據(jù)，父母的出資被認(rèn)定為是贈(zèng)與夫妻兩人的財(cái)產(chǎn)，歸雙方共有。但如果購(gòu)房后，“準(zhǔn)夫妻”并沒有進(jìn)行婚姻登記，而是分手的話，“準(zhǔn)婚房”為雙方的共有財(cái)產(chǎn)，如無(wú)特殊約定，則按各自出資比例(含還貸比例)進(jìn)行分割，此種情況下，出資及還貸的相關(guān)證據(jù)應(yīng)注意保存好。但對(duì)于父母出資，如果有相應(yīng)的證據(jù)顯示，父母出資是基于“準(zhǔn)夫妻”雙方結(jié)婚的目的，法院也會(huì)認(rèn)定這部分出資是一種附加條件的贈(zèng)與，條件就是雙方結(jié)婚，如果沒有結(jié)婚，父母有權(quán)索回出資的錢款。
房產(chǎn)贈(zèng)送女友分手后能否要回?
45歲的張先生是某企業(yè)老板，去年年初，他將一套房當(dāng)作生日禮物贈(zèng)給了女友，并辦理了過戶登記，還到公證處就贈(zèng)與協(xié)議進(jìn)行了公證。未料，半年后華小姐提出分手，張先生能否要回原來(lái)那套房呢?
律師解答：
房產(chǎn)贈(zèng)與辦理了過戶登記手續(xù)后，贈(zèng)與即生效，財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移。張先生將房產(chǎn)贈(zèng)與華小姐，辦理了過戶登記手續(xù)，并且在公證處辦理了贈(zèng)與公證，后張先生以戀愛失敗為由要求收回房屋缺乏法律依據(jù)，無(wú)法要回房屋。不過，如果張先生在簽訂該贈(zèng)與協(xié)議時(shí)明確寫入“結(jié)婚時(shí)，該贈(zèng)與合同即生效”的條件，也就是附條件贈(zèng)與，那么，這個(gè)合同只有在雙方結(jié)婚時(shí)才能生效。