但是這些個(gè)案并不具有普遍性的意義。以北京為例，從2005年到2012年，北京市常住人口由1538萬(wàn)，增長(zhǎng)到2069萬(wàn)，增加了531萬(wàn)，這差不多等于增加一個(gè)大型城市；而同期供應(yīng)的住宅用地面積卻從1950公頃減少到1700公頃。北京是通過(guò)制造稀缺性提高單位面積的土地收益，并由此導(dǎo)致“面粉”和“面包”價(jià)格的共同上漲。由此可以得出的結(jié)論是：二、三線城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)和北京并不具有可比性，特別是那些曾經(jīng)以大量土地出售換取了財(cái)政收益的地方，產(chǎn)品的過(guò)剩必然導(dǎo)致價(jià)格的下降，這是一個(gè)不可顛覆的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。
從全國(guó)范圍看，即使排除極端案例，房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的情況依然非常嚴(yán)重。近日，農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚引用有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱(chēng)：“全國(guó)空置住房達(dá)到6800萬(wàn)套，總面積近60億平方米。”盡管有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)這一數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，卻并未能拿出有說(shuō)服力的證據(jù)。相反，房姐、房叔們動(dòng)輒幾十、甚至上百套房屋，卻為向松祚的說(shuō)法提供了例證。
事實(shí)上，即使除投資和投機(jī)性需求外的所謂“剛需”，也包括居住需求和居民個(gè)人資產(chǎn)保值避險(xiǎn)需求兩種：一個(gè)是擔(dān)心房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，現(xiàn)在不買(mǎi)以后更買(mǎi)不起；另一個(gè)是擔(dān)心通貨膨脹，由于缺乏資金保值避險(xiǎn)渠道，所以?xún)r(jià)格“持續(xù)上漲”的房產(chǎn)就成了最好的保值工具。如果一旦形成房?jī)r(jià)不再上漲甚至是下降的預(yù)期，則會(huì)“剛需”不剛——即使居住型需求也會(huì)改買(mǎi)為租，居民會(huì)選擇把資金投向更有價(jià)值的領(lǐng)域。
利率市場(chǎng)化可能會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要拐點(diǎn)。一方面，由于盈利水平下降，銀行可能大幅度降低房貸規(guī)模，導(dǎo)致社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力下降；另一方面，由于更豐富的高收益銀行產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致“以房保值”的策略不再劃算，居民買(mǎi)房保值避險(xiǎn)的需求會(huì)得到大幅度的分流。兩種情況的疊加，會(huì)讓房地產(chǎn)過(guò)剩的情況顯性化，房地產(chǎn)市場(chǎng)則可能進(jìn)入一個(gè)漫長(zhǎng)的“有價(jià)無(wú)市”的“寂寞期”。（中國(guó)企業(yè)報(bào)）