“金九銀十”一向是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季，但出人意料的是，在這個(gè)最需要房貸的時(shí)候，許多城市的銀行卻表現(xiàn)得相當(dāng)不夠給力：近期，北京、廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務(wù)，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優(yōu)惠甚至上浮利率，房貸的審批流程也出現(xiàn)了不同程度的延長(zhǎng)。
房地產(chǎn)商、地方政府和銀行向來(lái)被認(rèn)為是推高房地產(chǎn)價(jià)格的主要力量，如今，作為三大主力之一的銀行系統(tǒng)開(kāi)始“后退”，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的多空博弈發(fā)生了重要的力量改變，樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)達(dá)到臨界點(diǎn)。
盡管多家銀行對(duì)于暫停房貸所給出的理由都是“額度用盡”，但事實(shí)上，銀行系統(tǒng)并不“差錢(qián)”，多家銀行暫停房貸的原因，并不是由于6月份“錢(qián)荒”的延續(xù)。首先，9月26日，央行再發(fā)800億元逆回購(gòu)，使9月最后一周公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)凈投放1550億元，創(chuàng)下6月初以來(lái)單周凈投放的最高規(guī)模。同時(shí)，自7月份以來(lái)，外匯占款由負(fù)轉(zhuǎn)正，資金再度流回國(guó)內(nèi)，增加的外匯占款將投向市場(chǎng)。保持平穩(wěn)的銀行間同業(yè)拆借利率，表明市場(chǎng)流動(dòng)性并不缺乏。
事實(shí)上，讓多家銀行暫停房貸的原因主要有兩點(diǎn)：利潤(rùn)的降低和風(fēng)險(xiǎn)的加大。
利率“市場(chǎng)化”趨勢(shì)導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)“不劃算”。雖然中國(guó)的存款利率尚沒(méi)有公開(kāi)實(shí)行市場(chǎng)化，但各銀行接連不斷的理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行已經(jīng)讓存款利率變相“市場(chǎng)化”。這一趨勢(shì)讓原來(lái)“旱澇保收”的房貸業(yè)務(wù)變成了賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，銀行業(yè)對(duì)于房貸業(yè)務(wù)的興趣自然大幅度降低。從房貸收益看，目前五年以上貸款利率為6.55%，如果打7折則為4.585%；從房貸成本看，目前理財(cái)產(chǎn)品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此，執(zhí)行首套房貸利率打七折的政策肯定會(huì)賠錢(qián)，就是執(zhí)行6.55%的基準(zhǔn)利率也只是勉強(qiáng)維持成本。
在目前中國(guó)市場(chǎng)資本成本高和利率市場(chǎng)化趨勢(shì)的雙重夾擊下，房貸已經(jīng)成為銀行的“雞肋”產(chǎn)品：提高房貸利率，市場(chǎng)無(wú)法承受；不提高房貸利率，銀行可能會(huì)出現(xiàn)虧本。
“斷供”和“鬼城”現(xiàn)象導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)加劇。“用銀行的錢(qián)做房地產(chǎn)”是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊現(xiàn)象。極端的案例是房地產(chǎn)商把原本5000元/平方米的樓盤(pán)價(jià)格，在沒(méi)有市場(chǎng)的情況下，人為推高到10000元/平方米，然后自己買(mǎi)下來(lái)。由于銀行通常會(huì)提供7成的貸款，實(shí)際上房地產(chǎn)商相當(dāng)于已經(jīng)以7000元/平方米的價(jià)格，把房子賣(mài)給了銀行。在加劇樓市供應(yīng)緊張局面和制造漲價(jià)效應(yīng)的同時(shí)，房地產(chǎn)商已經(jīng)把全部的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
如果說(shuō)此前這種風(fēng)險(xiǎn)還一直處于“猜測(cè)”階段，溫州的“斷供房”則是銀行風(fēng)險(xiǎn)顯性化的結(jié)點(diǎn)。由于溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩年下跌，溫州新建商品房?jī)r(jià)格比最高峰時(shí)下跌近40%，豪宅價(jià)格攔腰斬?cái)嗟?0%，最低跌幅20%。一些溫州房主過(guò)去買(mǎi)房欠銀行的貸款，甚至超過(guò)了房子目前的賣(mài)價(jià)，房屋已變成了負(fù)資產(chǎn)，于是開(kāi)始棄房“斷供”（不再按期還銀行貸款）。溫州市銀監(jiān)局其提供的數(shù)據(jù)顯示，至今年7月，溫州全市共發(fā)生580例房屋抵押貸款棄房和15例按揭貸款，盡管這個(gè)數(shù)字與市場(chǎng)斷供房高達(dá)上萬(wàn)套的說(shuō)法相去甚遠(yuǎn)，但房?jī)r(jià)泡沫可能帶給銀行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在從擔(dān)憂變成現(xiàn)實(shí)。
與此同時(shí)，“鬼城”現(xiàn)象正在不斷增加新的案例，銀行在房地產(chǎn)相關(guān)鏈條上的貸款風(fēng)險(xiǎn)也在加大。目前，銀行給房地產(chǎn)商的貸款不斷收緊，一些小型房地產(chǎn)商在市場(chǎng)上的融資成本已經(jīng)高達(dá)30%，融資對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，只是爭(zhēng)取一個(gè)把“死刑”變成“緩期執(zhí)行”的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)就是在賭房?jī)r(jià)能不能持續(xù)升值。
市場(chǎng)仿佛正在向這些房產(chǎn)商期望的那樣，出現(xiàn)了一些漲價(jià)的苗頭和案例：比如南京5家“國(guó)慶檔”開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中有3家成了“夜光盤(pán)”，再比如北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)同比上漲了20%。