房屋贈與是指一方(贈與人)自愿把自己所有的房屋無償贈與他人(受贈人)，他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書面合同。限購背景下，房屋贈與可以躲避限購嗎？房屋贈與需繳納哪些稅款？被贈與的房屋還可以再轉(zhuǎn)賣嗎？本報為您一一解析這些問題。
親屬間贈與 免征兩種稅
房屋贈與在一定條件下可以免交營業(yè)稅和個人所得稅，但需要繳納契稅，今后再轉(zhuǎn)讓則需要繳納20%的所得稅，而買賣過戶所要繳納的個人所得稅為成交價的1%。所以，如果房產(chǎn)受讓者今后打算轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，建議還是采取買賣過戶的方式，而不選擇贈與。
根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅和征營業(yè)稅。這三種方式是：(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
值得注意的是，若贈與人與受贈人非以上關(guān)系，受贈人需要按照房屋評估價20%繳納個人所得稅。
除此之外，個人向他人贈與房屋，全額征收契稅、印花稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)(或其他征收機(jī)關(guān))應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，房屋權(quán)屬部門不予辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
受贈房出售 征20%所得稅
在市場上，采取房屋贈與方式進(jìn)行過戶的案例僅是少數(shù)，很大原因就在于受贈房屋再次出售時，出售方要繳交易額20%的個人所得稅，這一稅率相當(dāng)之高。
根據(jù)規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
經(jīng)適房贈與 先辦產(chǎn)權(quán)證
房屋的產(chǎn)權(quán)即為其所有者對房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利，只有同時具備了這幾方面的權(quán)利才稱得上是完全的產(chǎn)權(quán)，房屋贈與的條件就是該房屋具有完全產(chǎn)權(quán)。
而根據(jù)國家現(xiàn)有規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房為有限產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房購買者的使用權(quán)受到了一定的限制。也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房只能用于有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的本人使用，無權(quán)轉(zhuǎn)于他人使用。同時經(jīng)濟(jì)適用房沒有獲取收益的權(quán)利，也沒有贈予的權(quán)利。
但購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后，購房人可向政府交納土地收益等價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)，此時，便可以進(jìn)行房屋贈與。
“假贈與”過戶 暗藏風(fēng)險多
現(xiàn)實中，有些購房者想通過“假贈與真買賣”的方式過戶，已達(dá)到規(guī)避營業(yè)稅和個人所得稅的目的。
但事實上，如果雙方不符合可以免征稅的三種情況，受贈人需要繳納的個稅稅率非常高，購房人反而得不償失。其次，對于贈與的房產(chǎn)，銀行一般會認(rèn)定受贈方免費接受贈與的行為，沒有實際交易產(chǎn)生，因此也不能辦理按揭貸款；而對原房主來說，買方可能會在公證后以無償贈與為由拒付房款，隱藏巨大風(fēng)險。