買房時(shí)不少買房者都會遭遇“面積有變數(shù)”的情況,這里頭存在客觀因素,也存在主觀因素。精明的消費(fèi)者要看清楚各項(xiàng)條款,在約定上盡可能保護(hù)自己的利益,不要為了買房而忘了“保障”。在本期的案例中,張小姐很幸運(yùn)地保障了自己的權(quán)益,但現(xiàn)實(shí)中,大部分消費(fèi)者并不會如此幸運(yùn),業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者,在購房時(shí),對于合同、房產(chǎn)證等文字材料的確認(rèn)上都要多留個心眼,做到心中有數(shù)。
案例
原定97平方米付款時(shí)變103平方米
剛出來工作不久的張小姐,在父母的贊助下在江門某小區(qū)買了一套97平方米的房子。因?yàn)閷彿恐R懂得并不多,張小姐在看過樣板房后,在戶型、價(jià)錢都滿意的情況下,就與開發(fā)商簽訂了銷售合同。但在最后付款的時(shí)候,張小姐發(fā)現(xiàn)自己要付款項(xiàng)比原來約定的要多,張小姐覺得不對勁,對比之后發(fā)現(xiàn),房屋實(shí)測面積已由原來約定的97平方米變成了103平方米。而且增加的部分50%為公攤面積。開發(fā)商要求按照實(shí)際面積進(jìn)行交易,張小姐覺得不合理,于是找到了律師進(jìn)行咨詢、處理,看開發(fā)商是否存在“違規(guī)”。
律師發(fā)現(xiàn),張小姐與開發(fā)商簽訂的協(xié)議,并沒有對“面積”的出入問題進(jìn)行約定。根據(jù)法律的規(guī)定,張小姐只需付超過約定面積的3%之內(nèi)的房款,超過3%的部分由開發(fā)商自行承擔(dān)。通過協(xié)商,張小姐最終只支付了該房子100平方米的價(jià)錢,而剩下的3平方米則由開發(fā)商自行承擔(dān)。
分析:主客觀原因造成出入
交房面積與約定面積有出入,每個買房者都可能遇到。據(jù)廣東華[簡介 最新動態(tài)]南律師事務(wù)所主任嚴(yán)文標(biāo)介紹,造成這種誤差的原因存在著客觀和主觀兩個因素??陀^原因在于開發(fā)商的計(jì)量存在技術(shù)性誤差,同時(shí)在公攤面積上,由于攤派容易出現(xiàn)計(jì)算不準(zhǔn)確,導(dǎo)致了數(shù)值上的誤差。而主觀原因則源于開發(fā)商,基于自身利益的考慮,開發(fā)商會刻意計(jì)大面積,使得價(jià)格稍微高一點(diǎn)。
他表示,作為消費(fèi)者而言,不可能一眼就看出面積有多少,而且很多的購房者并不會去留意具體的面積,只要房子質(zhì)量過關(guān)就基本沒大問題了。不過,實(shí)測面積與約定面積不符,這一類的投訴今年雖有所減少,但是仍為近兩三年來投訴較多的房屋買賣糾紛。實(shí)測面積通常會以房產(chǎn)部門根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙等進(jìn)行專業(yè)的測量為準(zhǔn),開發(fā)商與房產(chǎn)部門在測量上的專業(yè)、準(zhǔn)確度有相差,也會造成房屋面積的不同。
法規(guī):3%原則保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益
根據(jù)法律規(guī)定,在交易雙方?jīng)]有自行訂立相關(guān)明細(xì)的情況下,按照絕對值3%的原則按照實(shí)際面積履行交易合同。也就是說,在法律上,允許出現(xiàn)實(shí)測面積比約定面積增減3%以內(nèi)的誤差。其中,如果實(shí)測面積比合同中約定面積增加超過3%的,購房者只要支付其中的3%即可,大于3%的部分由開發(fā)商按約定價(jià)格補(bǔ)足。而如果減少超過3%,開發(fā)商需雙倍退款,3%以內(nèi)的按約定價(jià)格退款。同時(shí),如果誤差超過3%的話,消費(fèi)者有權(quán)提出退房。
提醒:以合同約定為準(zhǔn)
不過,在通常情況下,開發(fā)商在合同上一般都會約定“據(jù)實(shí)結(jié)算”。嚴(yán)文標(biāo)表示,在這種情況下,3%的原則就不再適用,一切按照合同為準(zhǔn)。在張小姐的案例當(dāng)中,由于合同中并沒對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定,所以才嚴(yán)格按照法律規(guī)定繼續(xù)交易。
同時(shí)由于樓市交易仍屬于賣方市場,在合同約定上,開發(fā)商占有一定的優(yōu)勢。對于“據(jù)實(shí)結(jié)算”購房者可以提出異議,但因?yàn)橘u方市場的強(qiáng)勢,在交易中,買方的一些要求通常會被忽略。業(yè)內(nèi)人士表示,不少購房者由于買房心切,有時(shí)候會忽略了合同中的“小細(xì)節(jié)”,當(dāng)出現(xiàn)問題和矛盾的時(shí)候,很容易跟開發(fā)商鬧上,但是由于合同上早已明確規(guī)定,消費(fèi)者最終只能“啞巴吃黃連”。