阿輝(化名)的父親,十幾年前買了同村人的自建房,并辦了房產(chǎn)證。去年,阿輝卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的名字還是原房主。
十幾年前,阿輝(化名)年紀(jì)還小,他的父親沒上過學(xué),大字不識半個(gè)。父親拿著辛苦攢下的錢向同村的阿良(化名)買了套自建房。房子買下后,阿輝的父親把房產(chǎn)證給辦下來了。因?yàn)闆]文化,孩子們年紀(jì)都小,家人對房產(chǎn)證上的內(nèi)容不怎么了解。
“證件在手,房子就是咱的了。”阿輝說,從來沒想過會(huì)出什么大問題,房產(chǎn)證和當(dāng)時(shí)辦證的各種票據(jù)在抽屜一放就是十幾年。去年,他從箱子里翻出房產(chǎn)證,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的名字竟然是阿良。阿輝帶著票據(jù)找到財(cái)政局,財(cái)政局的工作人員說,這是因?yàn)楫?dāng)初沒有把房產(chǎn)證上的名字更改過來。
阿輝說,重新補(bǔ)辦房產(chǎn)證需要上萬元錢,這對他們家來說是筆大花銷。有沒有辦法直接把房產(chǎn)證上的名字給改過來?
陳適平:首先,應(yīng)明確的是,根據(jù)《物權(quán)法》第153條及《土地管理法》第62條第四款的規(guī)定,農(nóng)村村民有權(quán)出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn),因此阿輝的父親與阿良的房屋買賣行為是合法有效的。況且阿輝的父親所買的房屋已交付且其家人已入住十幾年,這是不可逆轉(zhuǎn)的合法買賣。其次,《物權(quán)法》第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”不動(dòng)產(chǎn)登記的作用在于公示,是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示,不是房屋買賣合同所形成的法律關(guān)系的必要條件,沒有辦理過戶登記不影響合同的效力??梢娂词拱⑤x的父親所購買的房屋沒有登記,也不影響買賣的效力。只是如果要對房屋進(jìn)行再處理,就會(huì)有不便。其三,阿輝不能只想花點(diǎn)工本費(fèi)的錢,直接把房產(chǎn)證上的名字給改過來,房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后,向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明,房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。此時(shí)阿輝只能到房屋登記主管機(jī)關(guān),要求辦理過戶手續(xù)。當(dāng)然,作為出賣人,阿良應(yīng)予以配合。(東南早報(bào))