房產(chǎn)證或不再是權(quán)屬唯一鐵證遇違約買家亦可要求“預(yù)期利益”賠付———
在大部分由于追求更多經(jīng)濟利益而出現(xiàn)違約的二手房交易案例中,許多主動違約的原房主認(rèn)為,自己在仍持有房產(chǎn)證的情況下只需支付違約金和買家已經(jīng)支付的房款就可以全身而退。但是事實是在類似的情況下,法律似乎更加傾向于保護(hù)買家的權(quán)益。而最近上海一例宣判的二手房交易違約案件中所涉及到的“預(yù)期利益賠償”,更是為身處“被違約”漩渦中的買家提供了可以用來借鑒的維權(quán)利器。
房產(chǎn)證未過戶亦非房屋權(quán)屬唯一標(biāo)準(zhǔn)
吳先生在去年底就有過一段“被違約”經(jīng)歷。據(jù)吳先生介紹,他兩年前購入的一套二手房由于在去年延續(xù)至今年的漲價熱潮中市場價格連續(xù)翻番,而雖然兩年間房屋一切的貸款、費用都是由吳先生支付,但是由于產(chǎn)權(quán)證尚未過戶到他名下,于是原房主就出于經(jīng)濟利益的考慮,打算單方面中止交易,將這套房產(chǎn)再度易主。而經(jīng)過幾次協(xié)商未果,吳先生打算將原房主告上法庭,要求其繼續(xù)履行合同內(nèi)容。就在開庭之前,原房主主動選擇了放棄違約,繼續(xù)履行合同。“我相信如果去打官司,也肯定是我贏。雖然房產(chǎn)證沒有過戶,但是這兩年來我一直支付房子的一切費用,已經(jīng)是實際意義上的房主。”吳先生表示。
“被違約”在房價快速上漲的階段是一件十分普遍的事情,許多二手房買家在遭遇了“被違約”時或許會因為將此事訴諸法律的繁瑣而選擇忍氣吞聲,而很多“被違約”的買家認(rèn)為,房產(chǎn)證尚未過戶,對方違約一旦發(fā)生,自己也只是獲得違約金而已,房子到底還是房產(chǎn)證持有人的。因此,“持有房產(chǎn)證”亦成為了違約賣家們的底牌。
北京保華德律師事務(wù)所宋律師在接受采訪時認(rèn)為,在期房交易中,產(chǎn)權(quán)證尚未入手但交易已經(jīng)進(jìn)行是買賣雙方共同認(rèn)可的一種風(fēng)險,只要合同在簽訂時是雙方真實意愿的表達(dá)且不違背國家法律,一旦遭遇違約就可以申訴要求違約方繼續(xù)履行合同。
合同中預(yù)防違約可要求“預(yù)期利益”
更高的經(jīng)濟利益是誘發(fā)賣家違約的主因,對于賣家而言,從房產(chǎn)第一次出手到違約到再出手,可獲得的利益可能就已經(jīng)攀升幾倍。而對于“被違約”的買家而言,損失也是對等的。等同的房價隨著時間的推移已經(jīng)不能購買相同價值的房產(chǎn),這筆損失對于“被違約”的買家而言顯然比其他損失大得多。
有報道稱,今年3月在上海判決的一樁二手房交易違約案件中,原告獲得了高額的“預(yù)期利益”補償金。“預(yù)期利益”概念的引入抑或可為二手房買家提供更加有力的保護(hù)。宋律師表示,由于違約造成的損失在合同中是可以要求賠付的。也就是說,買賣雙方可以在簽訂合同時注明如若違約則要求違約方支付“預(yù)期利益賠償金”。“目前二手房交易中主要是使用相關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本,關(guān)于‘預(yù)期利益賠付’問題可以使用‘補充協(xié)議’來加入到合同當(dāng)中。”二手房門店經(jīng)紀(jì)人提示。
在吳先生向我們講述的經(jīng)歷中還透露了一個細(xì)節(jié),即他與原房主在合同中約定的違約金是100萬元。“雖然相關(guān)法律規(guī)定的違約金是總房價的20%,但是簽訂合同的時候就是考慮到了雙方存在違約的可能,于是在雙方自愿的情況下將違約金提高到了100萬元。”吳先生表示。對此,宋律師認(rèn)為,雖然有法律規(guī)定金額上限,但是在合同的簽訂中,只要是雙方意思的真實體現(xiàn),可以將違約金提高到雙方認(rèn)為可接受的范圍內(nèi)。但是如若發(fā)生訴訟,那么就會出現(xiàn)違約方申訴違約金過高而申請降低違約金的情況。