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          買(mǎi)二手房小心中介陷阱 專(zhuān)家支招教您繞過(guò)誤區(qū)

          買(mǎi)二手房小心中介陷阱 專(zhuān)家支招教您繞過(guò)誤區(qū)

          2012-06-14 16:53:09

            案例一:分清“居間”與“委托”

            郝女士生意繁忙,為圖省心,她找了一家中介公司代辦買(mǎi)房事宜。2009年11月,經(jīng)中介公司介紹,她買(mǎi)下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后,郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費(fèi)沒(méi)有結(jié)清。郝女士認(rèn)為中介公司在房屋交易過(guò)程中審查失職,故起訴至法院,要求中介公司為其支付拖欠的供暖費(fèi)。中介公司辯稱(chēng),雙方不存在居間合同關(guān)系,郝女士簽的是《單獨(dú)委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》,僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。過(guò)戶(hù)之外的事情,中介公司概不負(fù)責(zé)。

            法官審理查明,郝女士確實(shí)沒(méi)有簽過(guò)《居間服務(wù)合同》,只簽了一份《單獨(dú)委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》。該協(xié)議約定:中介公司為郝女士提供權(quán)證代辦服務(wù),郝女士支付委托過(guò)戶(hù)費(fèi)用37700元。法官注意到,該房屋的成交價(jià)是165萬(wàn)元,按市場(chǎng)慣例,委托過(guò)戶(hù)費(fèi)一般不超過(guò)3000元。37700元的費(fèi)用明顯高于市場(chǎng)價(jià)格,占房屋成交價(jià)的2.28%,與居間服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)頗為近似。對(duì)此,中介公司的說(shuō)辭是,雙方簽署了《單獨(dú)委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》,“一個(gè)愿打,一個(gè)愿挨”。

            法官向郝女士解釋?zhuān)毒娱g服務(wù)合同》和《單獨(dú)委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》不同,二者對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系,中介公司承擔(dān)的相應(yīng)法律義務(wù)也不同。缺少了關(guān)鍵的《居間服務(wù)合同》,郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系。聽(tīng)罷,郝女士對(duì)法官說(shuō):“我買(mǎi)房子的時(shí)候工作忙,就想找中介公司代理一下,不明白這‘代理’二字是指居間還是委托?,F(xiàn)在才知道,供暖費(fèi)沒(méi)結(jié)清是吃了小虧,沒(méi)簽《居間服務(wù)合同》才是上了大當(dāng)!”思慮再三,郝女士準(zhǔn)備繼續(xù)搜集有力證據(jù),另行起訴,于是撤回了本案的訴訟。

            消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí),常說(shuō)要找中介公司“代理”一下,卻不知口語(yǔ)的“代理”一詞在中介行業(yè)中對(duì)應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系———居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費(fèi)者的這種無(wú)知,蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系,從而規(guī)避責(zé)任,牟取不當(dāng)利益。郝女士的遭遇,就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。

            居間服務(wù)是中介公司的主營(yíng)業(yè)務(wù),需承擔(dān)較多義務(wù)和較大的風(fēng)險(xiǎn)。在二手房交易中,買(mǎi)賣(mài)雙方是委托人,中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,僅能以自己的名義居中斡旋,傳達(dá)雙方意思,起牽線搭橋的作用。居間服務(wù)受到《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等特別法的約束,法律方面掣肘較多,相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督也較為嚴(yán)格。

            委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”,內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、代為辦理貸款等,收費(fèi)條件是完成委托的事項(xiàng)。委托服務(wù)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束。

            實(shí)踐中,中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種,一種是通過(guò)簽約的方法:中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫(xiě)進(jìn)《居間服務(wù)合同》,使買(mǎi)房人產(chǎn)生誤解,以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨,二者屬于同一種法律關(guān)系。二是個(gè)別中介公司欺騙消費(fèi)者以《單獨(dú)委托過(guò)戶(hù)協(xié)議》代替《居間服務(wù)合同》,一旦產(chǎn)生訴訟,就以“意思自治原則”(法院的判決應(yīng)尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進(jìn)行答辯。(搜房網(wǎng))

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