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          地價(jià)下行:房?jī)r(jià)下跌先兆

          地價(jià)下行:房?jī)r(jià)下跌先兆

          2011-05-12 14:58:07

            土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。5月10日,本報(bào)記者獲得的一份報(bào)告顯示,4月重點(diǎn)房企的拿地?zé)崆轶E降,包括萬科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、綠城等15家大型房企在內(nèi),4月公開市場(chǎng)拿地花費(fèi)僅約57億,環(huán)比下滑66%,創(chuàng)下2010年以來的最低紀(jì)錄。一季度及4月份,北京、深圳等地,已有多幅土地流拍或底價(jià)成交。

            按照萬科的觀點(diǎn),地價(jià)預(yù)示著房企對(duì)后市房?jī)r(jià)的判斷,目前房企拿地越來越謹(jǐn)慎,即是對(duì)后市房?jī)r(jià)不樂觀。萬科董秘譚華杰表示,萬科從一季度開始就準(zhǔn)備伺機(jī)拿地,但從目前來看,地價(jià)還未調(diào)整到位。4月萬科未在公開市場(chǎng)拿地,僅通過收購獲取一幅土地。

            從2008年的經(jīng)驗(yàn)看,土地流拍、地價(jià)下行是樓市價(jià)格下跌的先兆。4月份至5月第一周,各地樓市成交繼續(xù)膠著,業(yè)界預(yù)計(jì),房?jī)r(jià)持續(xù)下跌趨勢(shì)已經(jīng)形成。

            從熱點(diǎn)城市來看,年初以來土地市場(chǎng)即陷入冷清狀態(tài)。

            前4月土地流拍頻現(xiàn)

            土地市場(chǎng)已陷入冷清。

            5月10日,中房信·克而瑞發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示,4月內(nèi)15家房企通過招拍掛方式新增土地總建筑面積約260.08萬平方米,同比下降78%,環(huán)比下滑66%;成交土地總價(jià)約56.88億元,同比下降70%,環(huán)比下滑59%,創(chuàng)2010年以來拿地總量和成交總價(jià)的最低記錄。

            從熱點(diǎn)城市來看,年初以來土地市場(chǎng)即陷入冷清狀態(tài)。統(tǒng)計(jì)顯示,2011年一季度,北京市土地市場(chǎng)成交面積、出讓金總額、平均樓面價(jià),均大幅下降。4月20日,北京順義區(qū)兩幅土地流拍,其中一幅于5月9日調(diào)低底價(jià)后出讓。

            北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱,北京近兩月住宅用地停售后的首度開閘,并沒有贏得開發(fā)商的追捧,主要原因房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷。

            中房信分析師高崗亦表示,2011年前4個(gè)月,15家房企拿地總量基本呈逐月下降趨勢(shì)。這主要有兩方面原因:一方面是在目前的政策環(huán)境下,未來市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗,多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度;另一方面是銀根緊縮、銷售回款速度放慢,企業(yè)資金壓力大增。

            據(jù)多家房企一季度報(bào)告披露,資金鏈整體趨緊的跡象已十分明顯。不少開發(fā)商扎堆信托、債券等渠道進(jìn)行融資,而融資成本,尤其是中小開發(fā)商的成本已經(jīng)大幅上升。

            “浙江、廣東民間借貸月息高達(dá)6%-15%(相當(dāng)于年息120%左右),鄭州、石家莊,也達(dá)6%-8%。”易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱,央企、大企業(yè)情況好點(diǎn),部分資金緊張的中小房企則想靠此方式解決燃眉之急。

            流拍背后的房?jī)r(jià)下行預(yù)期

            土地成交大跌,房屋成交陰跌,價(jià)格總體僵持,庫存快速增加,融資環(huán)境惡化等,都在醞釀著大的變化。

            “近兩個(gè)月中國樓市的形勢(shì)十幾年來罕見,與2006、2008年皆不同。”楊紅旭稱,土地成交大跌,房屋成交陰跌,價(jià)格總體僵持,庫存快速增加,融資環(huán)境惡化等,都在醞釀著大的變化。

            當(dāng)前的地價(jià)是否到了一個(gè)拐點(diǎn)?從萬科等公司的動(dòng)作來看,他們尚處于觀望之中。

            “開發(fā)商一般是根據(jù)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期來倒推地價(jià),”萬科董秘譚華杰曾對(duì)本報(bào)記者分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系,目前開發(fā)商拿地意愿很低,說明大家對(duì)后市房?jī)r(jià)的看法趨向悲觀。

            “相對(duì)來講,房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)影響是強(qiáng)作用,地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)是弱作用,”譚華杰說,在房?jī)r(jià)上漲的周期,地價(jià)幾乎對(duì)房?jī)r(jià)沒有影響。但當(dāng)房?jī)r(jià)處于下跌周期時(shí),地價(jià)往往構(gòu)成房?jī)r(jià)下跌的極限和因素。房?jī)r(jià)下跌時(shí),地價(jià)會(huì)比較低,這有助于開發(fā)商降價(jià),因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候買“面粉”是合適的,開發(fā)商愿意虧本賣“面包”然后去買“面粉”,實(shí)際上也并不虧。

            北京一不愿透露姓名的大型房企內(nèi)部人士對(duì)記者表示,過去數(shù)年土地市場(chǎng)與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)顯示,地價(jià)出現(xiàn)明顯的下跌,是房?jī)r(jià)開始下降的先兆。但該人士認(rèn)為,地價(jià)的拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。

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