昨日，南京日?qǐng)?bào)網(wǎng)爆出南京“天價(jià)停車位”，報(bào)批價(jià)格每個(gè)達(dá)80萬元。無獨(dú)有偶，廣州珠江新城車位最新報(bào)價(jià)達(dá)70萬元，車位搖身變?yōu)?ldquo;奢侈品”。房地產(chǎn)投資專家認(rèn)為，買家一定要算清一筆賬，買車位還是租車位更符合自己的理財(cái)規(guī)劃。
捆綁銷售成盈利模式
據(jù)了解，市場(chǎng)上的車位買家主要有兩種，一種是消費(fèi)型，如家住淘金東某高檔小區(qū)的陳先生，三四年前以近30萬元的價(jià)格買下了一個(gè)車位，并以800元/月價(jià)格出租，實(shí)行“先投資后自用”的計(jì)劃。以投入成本計(jì)算，陳先生的車位的租金回報(bào)率為(800元/月×12個(gè)月)/30萬元左右×100%=3.5%，雖然回報(bào)率甚低，但他了解到該片區(qū)車位緊張，住戶與車位完全不成比例，車位供求壓力越來越大。此后三年，他的車位租金從800元/月一直升到1300元/月。
第二種是投資型。馮先生七八年前就看中了車位市場(chǎng)，他的盈利模式是在二手市場(chǎng)和拍賣市場(chǎng)上尋找捆綁銷售的車位，和朋友一起合資買下后，轉(zhuǎn)手在二手市場(chǎng)上賣出去，賺得第一桶金。當(dāng)時(shí)正是拍賣市場(chǎng)最紅火的時(shí)候，市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)這種捆綁銷售的車位標(biāo)的。如2006年時(shí)，拍賣市場(chǎng)上出現(xiàn)東山區(qū)“豪賢苑”A棟地下停車場(chǎng)負(fù)一層53個(gè)車位標(biāo)的，面積為2015.46平方米，起拍價(jià)為715.5萬元。2009年中，南方證券大廈10個(gè)車位以160萬元起拍，東風(fēng)西路東方金融大廈10個(gè)車位以119874元/個(gè)的參考價(jià)起拍。
車位價(jià)格受供應(yīng)量影響
滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，一般小區(qū)的車位和住宅數(shù)量配置是1：3或者1：3.5，部分高檔住宅區(qū)的配置是1：2.5，在供應(yīng)量遠(yuǎn)不能滿足住戶停車需求量的小區(qū)，發(fā)展商或小業(yè)主可以把車位的售價(jià)開到一個(gè)相當(dāng)高的水平，一個(gè)12平方米的車位，可以賣到60萬元，部分子母車位甚至叫價(jià)75萬元。
目前廣州市區(qū)的車位價(jià)格水平到底如何？根據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù)，目前珠江新城部分樓盤的地下車位，面積為12平方米左右，售價(jià)普遍為70萬元，可以算是市內(nèi)車位售價(jià)比較高的板塊。天河北板塊的車位，最高售價(jià)是60萬元，但普遍在40萬元以下，像金達(dá)苑、嘉怡苑、御暉苑等老式盤，地下車位的售價(jià)是28萬~30萬元/個(gè)。“車位的價(jià)格主要受供應(yīng)量影響，其次是受公共通道的寬度影響，部分通道較窄的停車場(chǎng)，對(duì)住戶的吸引力會(huì)下降。”
投資分析：老城區(qū)車位
超44萬元不劃算
記者了解到，由于現(xiàn)在車位的租金受到物價(jià)局的指導(dǎo)價(jià)影響，不可能漫天開價(jià)，以一個(gè)12平方米的車位為例，今年在老城區(qū)一般的租金是1100~1400元/月之間，在次中心區(qū)一般是800~1000元/月之間，郊區(qū)一般是500~800元/月之間。周峰分析，若按租金×月份÷車位價(jià)格+投資回報(bào)率的公式，如果租金水平為1100元/月，則車位售價(jià)如果高于44萬元，車位的投資回報(bào)率就不如一年定期存款的利率(3%)。如果租金水平為800元/月，則車位的售價(jià)如果高于32萬元，投資回報(bào)率就無法達(dá)到3%。如果租金水平為500元/月，則如果車位售價(jià)高于20萬元，投資回報(bào)率也無法達(dá)到3%。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜曾表示，從過去的操作經(jīng)驗(yàn)看，車位投資的成功個(gè)案少之又少，估計(jì)只占整個(gè)投資市場(chǎng)的10%~20%。“車位對(duì)大多數(shù)市民而言，都是使用品，而非投資品，自家有車要停放，自然對(duì)車位產(chǎn)生需求。”周峰分析，車位投資，一般是要建立在大批量的購(gòu)買行為基礎(chǔ)上，單個(gè)購(gòu)買，成本太高，“如果資金充裕，把一個(gè)停車場(chǎng)或超過15個(gè)車位的捆綁物一次性購(gòu)下，再分拆出售，只要產(chǎn)權(quán)清晰，地段合適，肯定能產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)售利潤(rùn)。”（廣州日?qǐng)?bào)）