如同這多變的天氣一樣，最近的西安樓市也是風(fēng)云變幻，“宏觀政策：決不能讓房?jī)r(jià)反彈”、“住建部稱下半年樓市調(diào)控不動(dòng)搖”、“6月以來(lái)西安樓市成交量不斷刷新”、“央行一個(gè)月內(nèi)兩次降息，利好樓市”、“房?jī)r(jià)回升會(huì)不會(huì)招來(lái)新調(diào)控，買(mǎi)房更難”、“西安樓市庫(kù)存量依然很大，跑量依然是主旋律”，各種言論充斥著樓市，而有專家認(rèn)為，各種政策的實(shí)施，各種利好的出現(xiàn)，都不是決定樓市走向的關(guān)鍵，購(gòu)房者的反應(yīng)才是左右樓市的風(fēng)向標(biāo)。
樓市熱銷(xiāo)剛需釋放惹得“火”
6月份西安商品房成交面積為118.35萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.61%，尤其是普通住宅銷(xiāo)售面積為99.87萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5.05%，同比上漲1.54%。這一數(shù)據(jù)成為自去年限購(gòu)以來(lái)，西安住宅銷(xiāo)量新峰值，創(chuàng)下15個(gè)月的成交新高……業(yè)內(nèi)人士分析，熱銷(xiāo)的主要原因，其一是開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”換來(lái)的；其二是壓抑了許久的剛性需求開(kāi)始逐步釋放。
成交量的回升讓很多開(kāi)發(fā)商看到希望，但由于西安樓市庫(kù)存量依然很大，“跑量”仍是目前西安樓市的主基調(diào)，且各樓盤(pán)的優(yōu)惠力度也在不斷加大，華城泊郡5千抵1萬(wàn)5、城市星鉆最高優(yōu)惠20萬(wàn)、雅居樂(lè)鉑瑯峯5千抵8萬(wàn)、盛龍廣場(chǎng)最高優(yōu)惠8萬(wàn)、上和城最高優(yōu)惠10萬(wàn)、紫薇永和坊最高優(yōu)惠30萬(wàn)。“目前樓市回暖主要依賴首次購(gòu)房需求的釋放，這種力量會(huì)隨著時(shí)間的推移而衰減。而因?yàn)橄拶?gòu)并沒(méi)有取消，且宏觀政策一再?gòu)?qiáng)調(diào)‘決不能讓房?jī)r(jià)反彈’，開(kāi)發(fā)商要想拉動(dòng)銷(xiāo)量，必須發(fā)力出貨，跑量仍是西安樓市主旋律。”易謀策略總經(jīng)理竇化侖表示。
“拐點(diǎn)”難現(xiàn) 房?jī)r(jià)反彈無(wú)條件
央行最近的兩次降息，加之開(kāi)發(fā)商大力度地“以價(jià)換量”，使得西安樓市成交量明顯回升，部分樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)，這是否可以看作樓市搏弈進(jìn)入新階段的重要信號(hào)？樓市回暖、“拐點(diǎn)”即將出現(xiàn)是否可信？
就西安市場(chǎng)情況看，中小戶型銷(xiāo)售仍是市場(chǎng)主導(dǎo)，天朗藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠加推80-130平方米的剛需戶型、西西安小鎮(zhèn)加推洋房系愛(ài)丁堡4980元每平方米、銘城加推72-90平方米剛需戶型……“目前投資投機(jī)性需求尚未大量入市，對(duì)樓市價(jià)格的推動(dòng)力有限，購(gòu)房主力軍依然是剛需。”科立地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)秦良表示，“許多剛需屬于恐慌性需求，并非實(shí)質(zhì)性需求，房?jī)r(jià)并無(wú)大幅反彈的市場(chǎng)條件。”也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市回暖要具備政策有寬松空間，成交量回升持續(xù)數(shù)月并成趨勢(shì)、改善型需求大量入市等條件，如果下半年西安樓市如同熱銷(xiāo)的6月，繼續(xù)發(fā)展下去，樓市有可能再次升溫。但也有行業(yè)人士擔(dān)心，倘若出現(xiàn)大范圍房?jī)r(jià)大幅度反彈，不排除調(diào)控政策繼續(xù)收緊。而面對(duì)大量庫(kù)存、堅(jiān)決執(zhí)行的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降是大趨勢(shì)，“拐點(diǎn)”難現(xiàn)，無(wú)可言漲。
時(shí)機(jī)把握 理性分析“貨比三家”
近日，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，拋出“最佳買(mǎi)房時(shí)機(jī)已到，樓市難再言跌”的觀點(diǎn)，鼓勵(lì)想買(mǎi)房的人們趕緊出手。而落地西安是否適合還有待考量，面對(duì)市場(chǎng)的不斷變化，很多購(gòu)房者“還是心里沒(méi)底”。業(yè)內(nèi)人士分析，不管市場(chǎng)如何變，要買(mǎi)房，就要具備兩個(gè)條件，一是購(gòu)房者確實(shí)需要，二是要理性分析市場(chǎng)。
建邦華庭某負(fù)責(zé)人分析，首先，置業(yè)者應(yīng)該以積極的心態(tài)去關(guān)注樓市，在關(guān)注的過(guò)程中了解一些趨勢(shì)性的變化，鎖定目標(biāo)就果斷出手，被動(dòng)等待的結(jié)果很可能是錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)。其次，現(xiàn)階段購(gòu)房者還是要適度謹(jǐn)慎，貨比三家，不要盲目相信漲價(jià)傳聞。同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士表示，在銷(xiāo)售行情不太好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易放過(guò)任何一個(gè)來(lái)之不易的購(gòu)房者，價(jià)格不是一成不變，可以適當(dāng)搞搞價(jià)，只要不是很離譜，一般會(huì)得到呼應(yīng)。如今的西安樓市，“以價(jià)換量”依然是主基調(diào)，如果真的需要，買(mǎi)房時(shí)機(jī)還是很多的，比如，在集中性促銷(xiāo)，大型團(tuán)購(gòu)時(shí)，樓盤(pán)一般價(jià)格優(yōu)惠會(huì)一次釋放完畢，這時(shí)購(gòu)房者可以直接出手�。ㄎ靼踩�?qǐng)?bào)）