“公司賬上有近2000萬的銷售款,兩周時間付不出500萬的工程款,工人堵門、商砼站威脅停供,這就是我們西安市的房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦法面臨的現(xiàn)實(shí)問題!”近日,關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的問題再度引起業(yè)界的關(guān)注,之前為促進(jìn)市場健康發(fā)展而出臺的預(yù)售資金監(jiān)管辦法開始出現(xiàn)漏洞,簡化程序,提高效率勢在必行。
問題一 效率太低
有2000萬付不出500萬 “遠(yuǎn)水難救近火”
西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開始進(jìn)行商品房預(yù)售前,應(yīng)與已在西安市房管局辦理入網(wǎng)認(rèn)證的商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,并設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,實(shí)行“專戶歸集、??顚S?、封閉管理”。
記者了解到,不少項(xiàng)目在進(jìn)行商品房預(yù)售時,把資金款項(xiàng)全部存入監(jiān)管賬戶,然而,公司緊急需要資金時,即使賬戶上有錢卻不能立即拿出來,才導(dǎo)致工程停工,工人堵門的事屢屢發(fā)生。
近日,某開發(fā)企業(yè)就遇到這樣的問題,其負(fù)責(zé)人告訴記者,自己公司賬上有近2000萬的資金,卻在兩周之內(nèi)拿不出500萬付工程款,導(dǎo)致工人堵門、商砼站威脅停供,公司無法正常運(yùn)營。
西安市房管局工作人員告訴記者,受銀行監(jiān)管的預(yù)售資金,開發(fā)企業(yè)如果需要的話必須提前向銀行提出申請,銀行根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度等情況進(jìn)行考察,沒問題的話就會批準(zhǔn)。
然而,這個批準(zhǔn)時間到底需要多長,卻難以定奪。該公司負(fù)責(zé)人稱,自己提出申請兩周了,還未批復(fù)下來,而且自己此筆資金絕對不是挪作他用,只是付工程款。
對此,相關(guān)銀行工作人員表示,銀行收到申請后,還必須了解項(xiàng)目進(jìn)展情況,核實(shí)事情,然后才能作出批復(fù),這需要一個過程。
正如西安市房管局產(chǎn)權(quán)市場處的工作人員形容:這是掐住了開發(fā)商的命門,給開發(fā)商上了緊箍咒。
事情在20天左右得到了解決,銀行最終批復(fù)放款。然而較低的辦事效率,使不少企業(yè)大喊無奈,他們表示,這樣的辦法增大了很多社會成本,間接又引起了新的問題,紛紛表示,能否從宏觀上進(jìn)行監(jiān)督監(jiān)管,太細(xì)微的事情都管著,真的讓企業(yè)“為難呀!”
問題二 監(jiān)測難到位
購房者未簽合同 企業(yè)“拆東墻補(bǔ)西墻”
據(jù)了解,當(dāng)初房管局出臺這樣的辦法措施,旨在減少爛尾樓或開發(fā)商卷款潛逃的事情,進(jìn)而維護(hù)購房者權(quán)益,最終促進(jìn)市場健康發(fā)展。如今,問題也暴露出來:一些購房者權(quán)益仍然得不到保障,開發(fā)商也開始大喊難受。
民生銀行工作人員告訴記者,銀行要監(jiān)管開發(fā)企業(yè)賬戶需走這樣一個流程,購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》后,可要求開發(fā)企業(yè)為購房者提供在房管局已備案的資金監(jiān)管賬戶,然后持由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的賬戶回單在指定銀行,將首付款或全款交付至銀行監(jiān)管賬戶;最后將銀行已收款項(xiàng)的回執(zhí)單交回開發(fā)企業(yè)處,在合同中注明。
記者了解到,目前不少城改項(xiàng)目由于證件辦理周期較長,企業(yè)為了快速回籠資金,與客戶簽訂協(xié)議,進(jìn)而收取首付款。但預(yù)售資金監(jiān)管條款中規(guī)定,必須簽署了《商品房買賣合同》后,資金才能進(jìn)入監(jiān)管賬戶,那么在簽合同之前,這部分款就可以變成開發(fā)商的流動資金以備他用。
西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地管委會新材料園總經(jīng)理范朝陽指出了這其中的問題所在,他說購房者沒有進(jìn)行網(wǎng)簽之前,開發(fā)商將首付款用來還工程款了,等到客戶來簽合同時,資金被用完了,無法進(jìn)入監(jiān)管賬戶,合同就簽不了,這樣購房者的權(quán)益就受到侵害,糾紛就會出現(xiàn)。