“本廣告一切圖片、文字說明以合同為準。”“因設計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗雌诮环康�，出賣人不承擔違約責任。”“如果業(yè)主違反公約，物業(yè)公司有權(quán)強制整改，包括采取停水、停電、停氣等強制措施。”……
對于買過、住過商品房的市民來說，在和開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，以及和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理協(xié)議中，這樣的條款并不陌生。很多人認為，這些早已成為約定俗成的東西，但是，它們卻真真切切地傷害了購房者的利益。
為此，記者采訪了中倫文德太原律師事務所的律師，為消費者挑揀出商品房買賣和物業(yè)管理合同中的霸王條款予以剖析，并提出應對之策。
1、只要不按期簽合同就算違約
霸王條款：市民祝女士已向開發(fā)商交付5萬元定金并草簽購房協(xié)議，約定在協(xié)議簽訂的15日內(nèi)簽訂正式購房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準備簽正式的購房合同前，祝女士的父親突然病重，急需這筆購房款治病。無奈，祝女士決定退房。但開發(fā)商卻告知，祝女士已構(gòu)成違約，定金不予退還。
律師：很多樓盤在購房協(xié)議中都有這樣的說明：“本協(xié)議簽訂×日內(nèi)，認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還”，或者“購房者須在本協(xié)議簽定之日起，×日內(nèi)到某處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購房者逾期未簽訂買賣合同，開發(fā)商有權(quán)將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且定金不予退還。”
律師藺楠表示，此條款僅對購房者未能簽訂合同情況進行了約束，但卻未對出賣方進行約束，雙方權(quán)利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致合同未能訂立的，出賣人應返還定金。如上述情況，開發(fā)商不能認定祝女士違約，應退還定金。
2、為延期交房找“客觀”理由拒不賠償
霸王條款：吳女士買的房子本應半年前交房，可到現(xiàn)在仍無任何動靜。業(yè)主們認為開發(fā)商已構(gòu)成違約，并與對方進行了交涉。但開發(fā)商表示，之前簽訂的合同中有“因設計調(diào)整、氣候變化等原因，導致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任”的條款。如今延期交房就是由于建筑設計更改，因此不構(gòu)成違約。
律師：開工之前，項目已經(jīng)規(guī)劃部門審批，具體到樓高、戶型、每個房屋朝向等，如果變更設計，需要再次經(jīng)過規(guī)劃審批。開發(fā)商給的這個說法顯然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤工期，或是由于政府行為(包括政府強制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電等)導致工程施工期延長的，出賣人才可以免予承擔逾期交房的違約責任。
3、樓盤以實物為準
霸王條款：市民王先生向本報記者反映：最近他走訪了省城各大樓盤，發(fā)現(xiàn)不少樓盤在樓書最不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說明以合同為準”，或者“公司對樓盤廣告語有最終解釋權(quán)”。王先生質(zhì)疑道：“大家買房都是通過看廣告了解樓盤，最終實物還不一定是這樣，那廣告的意義何在呢?”
律師：廣告也應視為合同內(nèi)容，開發(fā)商的做法是不合理的。類似的情況還有，開發(fā)商為項目制作的沙盤等建筑模型，也標明“僅供買受人參考，有關內(nèi)容均以《買賣合同》及本補充協(xié)議為準”，這種情況同樣是不合理的。這樣的條款，排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其進行虛假宣傳提供了方便。
在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”