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          支招:房貸新政買家水緊 開發(fā)商墊錢幫你

          2010-05-18 20:36:07

          來源:廣州日報

            最近樓市出現(xiàn)很多新促銷措施 買家選擇時應同時考慮其中的便利與風險

            二套房首付五成、利率上浮10%以及停止向第三套以上房屋提供貸款等一系列房貸新政,令原本紅火的房地產市場迅速冷卻下來。然而在經歷過2007年的“9·27”新政后,開發(fā)商們在應對信貸收緊之策上有了更多的招式,手段也更靈活,例如為買家墊首付、返租及打折優(yōu)惠……記者采訪了多家樓盤,并為買家分析各種促銷措施的細節(jié)和風險,為買家安全置業(yè)提供參考。

            招數一:七成樓款可免息分期支付

            還款壓力巨大小心斷供

            房貸新政對于二套房置業(yè)者要求其首付五成,對購買第三套及以上的業(yè)主可能不提供貸款。針對這個政策,某大集團推出了“首付只需三成,剩余七成款項全部免息分期支付”的 做法。也就是說,買家在支付三成首付后,其余的七成房款可不需向銀行貸款,而是免息分期支付給發(fā)展商就可以了。打個比方,買一套80平方米的兩房單位,總價約60萬元。購房者無論是第幾次購房,都只要支付約20萬元的首付款就可以購房,其余的40萬元可分期在5年內免息付給發(fā)展商。

            不過,有買家認為,“無息”似乎像一個噱頭。因為很多人表示,如果選擇開發(fā)商墊資的方式,那么樓價則要提高不少,相當于開發(fā)商已把買家應支付給銀行利息也計算在價格之內了。

            風險提示

            買家選擇這種方式,肯定是把相關的房產證明抵押在開發(fā)商處,如果買家不能按時還款,則需承擔相應的違約責任。此外,開發(fā)商并不是金融機構,墊資會承擔巨大的斷供風險。對買家而言,短期內支付七成樓款,還款壓力之大可想而知。

            招數二:首期可分兩次付

            現(xiàn)金流是一大考驗

            允許買家分期付首期的辦法現(xiàn)在也相當普遍,主要是一些針對二次置業(yè)的改善型樓盤推出。這些買家買房大多是自住,在房貸新政下,首付五成對于他們的現(xiàn)金流考驗確實十分嚴峻。在這種情況下,買家可先付三成首期,其余兩成由開發(fā)商代墊,在半年或約定的時間內買家把兩成首付還給發(fā)展商即可。

            風險提示

            以一套200萬元的三房單位計算,首付五成需100萬元,買家先支付60萬元,剩余的40萬元需在半年內付清。買家需對自己在未來半年的現(xiàn)金籌集能力考量清楚。如果在這個時間范圍內不能按時繳款,很有可能面臨違約責任。

            招數三:三年返租6%

            吸引長線投資者

            某豪宅最近推出了促銷策略:頭三年返租6%,開發(fā)商每年把總房款的6%以每個月返還的形式付給買家,而買家則把自己的房子交給開發(fā)商打理。如果以總房價300萬元計算,年返租6%即為18萬元,開發(fā)商分12個月返還給業(yè)主,每個月業(yè)主收益即為1.5萬元。

            風險提示

            6%的出租回報率在廣州目前的住宅市場算是相當高了,開發(fā)商這種營銷策略對于長線投資者具有相當的吸引力。不過,返租只是保證了買家購買后一段時期的收益,但對如何運用銀行貸款并無實質性幫助,買家仍然要理性估量自身的購買能力。

            招數四:打折

            辨清是否真降價

            降價是最直接的促銷方式。上周,某大型地產企業(yè)全面啟動旗下樓盤8.5折優(yōu)惠銷售,而其他一些市區(qū)盤也采用了降價的方式,例如某盤在9.5折的基礎上還可再減價10萬元;珠江新城某盤9.8折后再送一年管理費。

            風險提示

            降價雖是最直接的促銷方式,但買家還需練就一雙慧眼,不要被一些降價的假象所迷惑。因為有很多開發(fā)商都是價格和優(yōu)惠一起調整的,有些甚至是調高了房價,然后再打折,實際上并沒有優(yōu)惠或者優(yōu)惠很少。買家可以查閱陽光家緣,了解樓盤前期已簽約的價格,辨別價格到底降沒降再出手。(記者 龍蕾)

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