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          開發(fā)商在京拿地進入不計成本期

          開發(fā)商在京拿地進入不計成本期

          2013-11-05 16:50:06

            考慮到明年近五成新增供應(yīng)為自住型商品房,為了最大限度地爭奪碩果僅存的商品房用地,北京的開發(fā)商開始進入不計成本拿地的時期。昨日,北京市土地整理儲備中心一日出讓朝陽東壩等8宗地塊,其中不但價格屢現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況,開發(fā)商們更是為了爭奪今年所剩無幾的土地資源認(rèn)可“配建擠掉商品房”讓業(yè)內(nèi)頗感意外。

            價格:亦莊東壩摸高4萬元/平方米

            朝陽東壩地塊是昨日8宗地塊中最受關(guān)注的,拍賣前便收到14份網(wǎng)上競價,共有15家開發(fā)商以聯(lián)合體到場圍獵,其中不乏萬科、中海等一線房企。最終,保利首開聯(lián)合體以總價21億元,配建8500平方米限價商品住房和5萬平方米自住型住宅的代價奪得該地塊。據(jù)此前公告,該地塊限價房售價9900元/平方米,自住型商品房售價2.2萬元/平方米,剔除保障房后,樓面價高達3.7萬元/平方米,創(chuàng)下該區(qū)域樓面價新高。同樣創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高的還有首開住總聯(lián)合體以12.2億元配建8萬平方米公租房摘得的亦莊地塊。

            北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示,亦莊、東壩兩地塊的保障房部分都超過了50%,最后商品房部分地塊樓面價超過3萬元,都接近或者超過了區(qū)域在售的商品房價格??梢姺科蟮哪玫胤e極性依然爆棚,在一線城市對優(yōu)質(zhì)地塊依然是拿地不問價。

            代價:配建擠掉商品房也認(rèn)可

            雖然在北京商品房配建保障房已經(jīng)成為常態(tài),配建面積超出商品房面積的情況也時有發(fā)生,但在昨日競價中,有的地塊甚至由于開發(fā)商競報自住型住宅面積太過積極而完全擠占掉了商品房,成為一道奇觀。

            以昨日出讓的順義新城地塊和平谷大興鎮(zhèn)地塊為例,兩塊地的拍賣過程充滿戲劇性。順義地塊經(jīng)25輪報價觸及9.45億元價格上限后,開始現(xiàn)場競報自住型住宅面積。龍湖和中鐵建輪番飆價,將2.7萬平方米的住宅建筑面積全部競報成自住型住宅后仍然難分勝負(fù),無奈又轉(zhuǎn)入競價環(huán)節(jié),最終中鐵建以10.27億元配建拿下,溢價47%。

            與順義地塊相似,平谷大興鎮(zhèn)地塊也由于競爭激烈而全部變成了政策性房屋。該地塊達到6.05億元上限后開始競報自住型住宅,由于開發(fā)商舉牌太過積極,導(dǎo)致所有面積都變成自住型住宅,只好再競地價,最終旭輝以7.2億元奪得該地塊,溢價率高達73%。

            此外,純自住型住宅地塊目前并未受到開發(fā)商較大關(guān)注。通州于家務(wù)地塊除配建經(jīng)適房外全部為自住型商品房,只有3家開發(fā)商參與競拍,最終首旅旗下紫峰以8.1億元加配建7.8萬平方米經(jīng)適房的代價奪得該地塊;而另一塊房山新城地塊也因為全部限價,受到的關(guān)注寥寥無幾,最終中鐵嘉業(yè)以8.04億元競得。

            后果:高利潤戛然而止

            昨日萬科、融創(chuàng)等標(biāo)桿房企雖然也都到場,但最終并未出手,這些企業(yè)都是今年早些時候純商品住宅地塊集中出讓時的拿地大戶,但昨日它們顯然選擇了觀望。而最終拿地的企業(yè),則以中鐵建、旭輝、合景泰富這樣的中型房企為主。

            “政府轉(zhuǎn)變土地出讓的模式,而當(dāng)前模式推出的地塊不一定會受到所有開發(fā)商的歡迎。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。在他看來,“限房價、競配建”的土地出讓模式考驗開發(fā)商的成本控制能力與周轉(zhuǎn)能力,比較適合擅長產(chǎn)業(yè)化開發(fā)和高周轉(zhuǎn)的企業(yè),同時由于住宅限價,所以拿地企業(yè)無法追求高利潤,曾經(jīng)寄希望于拿地王、賣豪宅的局面戛然而止。

            但張大偉提醒,在目前供應(yīng)量明顯大漲、限價政策嚴(yán)格的情況下,商品房地塊的高價明顯醞釀市場風(fēng)險。“從今天出讓的情況看,同一地塊商品房與自主型住宅的價格差距大于30%,對于配建了大量自主型地塊的商品房地塊來說,開發(fā)商定價難度肯定加大了。”(北京商報)

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