中國(guó)樓市調(diào)控又現(xiàn)“黑色幽默”一幕。
8月27日，北京房山區(qū)三塊土地掛牌出讓，最終拍得53.6億元，平均下來(lái)比底價(jià)高出了近一半，至此，北京今年以來(lái)的土地出讓金收入突破千億元，比去年全年的總和還多一半。
在次日舉辦的城市發(fā)展與地產(chǎn)創(chuàng)新高峰論壇上，高策顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)李國(guó)平稱，政府的調(diào)控措施從來(lái)都不是要把房地產(chǎn)打垮，而只是讓它漲得慢一點(diǎn)，事實(shí)上是幫了開發(fā)商的忙。
此時(shí)距“國(guó)五條”調(diào)控政策出臺(tái)正好半年，在國(guó)內(nèi)城市中，北京出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則堪稱最嚴(yán)，但這依然未能阻止當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和地價(jià)向上躥。
“地價(jià)、房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲得厲害”的情況并非北京獨(dú)有。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉近日在作關(guān)于今年以來(lái)預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)稱，今年前七個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓總收入超過(guò)兩萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了近一半。
“國(guó)五條”如何被架空
上屆政府打出的最后一張牌——2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，也就是“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)，政策核心仍然是再次強(qiáng)調(diào)此前執(zhí)行的限購(gòu)、限貸政策要堅(jiān)持和強(qiáng)化，并無(wú)更多新內(nèi)容。
但地方政府對(duì)于“國(guó)五條”則普遍消極對(duì)待。
對(duì)于“限購(gòu)加強(qiáng)”響應(yīng)者寥寥無(wú)幾。全城限購(gòu)的僅沈陽(yáng)一地落實(shí)；關(guān)于“已限購(gòu)城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購(gòu)的三四線城市酌情加入限購(gòu)行列”，在地方層面上也沒(méi)有得到任何響應(yīng)。
有關(guān)提高二套房貸首付比例的要求也未立即落實(shí)。僅北京等極個(gè)別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國(guó)范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識(shí)，甚至在一線城市中也沒(méi)有更多效仿者。
存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估。對(duì)二手房交易征收20%個(gè)稅的，唯有北京一地落實(shí)，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對(duì)滯后，對(duì)于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。
本次“國(guó)五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來(lái)看各地的落實(shí)情況來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對(duì)象。
據(jù)《中國(guó)新聞周刊》記者調(diào)查，政府通過(guò)行政手段來(lái)壓制商品房均價(jià)數(shù)據(jù)難度并不大，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市。地方政府和開發(fā)商之間已經(jīng)形成默契。但是房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格與上報(bào)各地建委的價(jià)格在一些地方并不一致。
北京西南郊區(qū)的一處精裝修項(xiàng)目，由于售價(jià)增幅超標(biāo)，于是開發(fā)商將房?jī)r(jià)分解為毛坯房和精裝修兩個(gè)部分，上報(bào)建委的是毛坯房的價(jià)格，但是購(gòu)房者需另外與開發(fā)商簽署一份協(xié)議支付精裝修部分的費(fèi)用，由此規(guī)避房?jī)r(jià)漲幅的限制。這種合法的操作方式，在很多地方都很常見。
“我們相信到今年年底，各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一定都能‘圓滿完成’”，香港上市的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克爾瑞(中國(guó))有限公司研究中心總經(jīng)理孟音告訴《中國(guó)新聞周刊》，如果以統(tǒng)計(jì)局商品房均價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的達(dá)成毫無(wú)壓力，但這樣通過(guò)行政手段來(lái)“制造”數(shù)據(jù)走勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有任何實(shí)際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。
越調(diào)越漲
包括克爾瑞在內(nèi)的國(guó)內(nèi)多家房地產(chǎn)信息服務(wù)商的分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到政策預(yù)期遏制。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的今年7月的監(jiān)測(cè)顯示，有62城市房?jī)r(jià)仍在上漲。就全國(guó)情況而言，2012年6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。