為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以遏制房價非理性上漲，多年來各級政府采取了多種調(diào)控手段，包括國十條、新國五條、調(diào)高購房貸款利率和首付比例，試行開征房產(chǎn)稅和限價、限購房等手段，但事與愿違，房價不降反漲繼續(xù)走高。為什么會形成這種局面？我認為原因是多方面的，既有供求關系失衡、投資性需求膨脹、稅費利過高等原因，更有當前各級政府追逐“土地財政”所造成的惡果，現(xiàn)用筆者調(diào)研的一個項目的實例來分析研究。
幾組數(shù)據(jù)
讓我們先看幾組數(shù)據(jù)：
1.從購置土地的使用情況來看，能作為房屋建筑使用的土地只占57%。
某房屋開發(fā)公司，在某地購得建設用地一塊，項目用地總面積為102561.923平方米，其中：建設用地面積58463.793平方米（屬二類居住用地），占總面積57%；代征城市公用地面積44098.13平方米（包括道路綠化用地），占總面積43%。
2. 從建筑面積上看，商品房的建筑面積僅占39%。
該項目總建筑面積為190240.19平方米，其中，地上總建筑面積148097平方米，占總面積77.85%，地下車庫與人防占22.15%。在地上總面積中，商品住宅面積58550.07平方米，占地上總面積的39%；回遷住宅面積30000平方米，占地上總面積20%；限價商品住宅面積30366.93平方米，占地上總面積的27%；公建面積20180平方米（包括：配套配電房、垃圾處理房2720平方米，無償還建商業(yè)用房14500平方米，幼兒園2960平方米），占地上總面積14%（見圖1）。
3.從投資的資金上看，土地投入是大頭，占總投資額的54%。
上述項目中，總投資款為204100萬元，其中：土地價費109800萬元（包括：土地使用權出讓中標價款103600萬元，契稅3200萬元，地下設施補價款3000萬元），占總投資54%；工程建安費用73000萬元，占總投資36%；建設期貸款利息10500萬元，占總投資5%；其他費用10800萬元，占總投資5%（見圖2）。
4.從回報的資金上看，商品房僅占39%的面積，但回報資金要占回報總收入的76%。
開發(fā)的房屋出售后，共可回收23億元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：團購23500平方米，團購房每平方米售價25000元，可售得5.8億元；商品房35000平方米，每平方米售價33050元，可售得11.57億元；商品房合計售價為17.37億元，占總收入的76%。
回遷住宅30000平方米，地方政府規(guī)定售價為每平方米7000元，可得收入2.13億元，占總收入的9%。
限價商品住宅39366.93平方米，地方政府規(guī)定售價為每平方米8900元，可得收入3.5億元，占總收入的15%（見圖3）。
開發(fā)商在建房時，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分錢的收入，公建房的各項費用全部攤入商品房的價格中。
幾點分析
商品房價格高，高在何處？從上述幾組數(shù)據(jù)分析，可歸納為以下幾個方面。
1．土地價格過高。在總投資中，土地價格要占54%，其中大部分又是地方政府所得，這就是我們常說的土地財政。地方政府出售的土地收入，他們的用處，除少數(shù)用在改善居民的住房上外，多數(shù)用于地方的其他建設和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出讓收入就達16722億元，同比增長46.3%，相當于同期全國地方財政收入總額的46.1%。目前，不少地方的“地王”一個高過一個，“地王”越多，房價越漲，這顯示出在經(jīng)濟復蘇動能疲弱的背景下，地方政府對土地出讓收入的依賴進一步增加。
2．公攤項目多。該項目地上總建筑面積148097平方米，其中商品房的建筑面積僅占39%，但回遷房和限價房的所有價差都要攤到商品房的價格上面，配套房、商業(yè)用房、幼兒園房等的土地費用和建筑費用也都攤到了商品房的價格上面，加上企業(yè)的一切費用、稅金、利息和企業(yè)利潤也全部攤到商品房上面，商品房價格成了一個大筐，所有不能分攤的費用全要往里裝，商品房的價格能不高嗎？