每月18日，國家統(tǒng)計局按照慣例公布70個大中城市住房銷售價格變動情況。與此同時，一些城市的房管部門每月也會發(fā)布房價變動的數(shù)據(jù)。然而仔細研讀便會發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計局發(fā)布的房價數(shù)據(jù)與各城市的數(shù)據(jù)有時會“打架”。為何會出現(xiàn)這種情況呢？
今年5月份，國家統(tǒng)計局公布的廣州新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)為101.5，環(huán)比以上月價格為100，也就是說，廣州5月份房價環(huán)比上漲1.5%；而廣州房管局發(fā)布的5月房價數(shù)據(jù)卻顯示，當月網(wǎng)簽均價是15405元/平方米，環(huán)比下降5.9%。
這一升一降，存在本質差異。綜合媒體報道，不僅廣州，北京、深圳等地的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也都存在國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)與地方數(shù)據(jù)“打架”的情況。
為何會出現(xiàn)這種情況？記者聯(lián)系國家統(tǒng)計局了解到，國家統(tǒng)計局公布房價時采用的是“住宅銷售價格指數(shù)”，而地方一般采用的是“商品房平均銷售價格”。
商品房平均銷售價格是一個城市各區(qū)域、各類商品房的平均成交價格。住宅銷售價格指數(shù)是綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數(shù)。
理論上，當銷售住宅的區(qū)域、品質、環(huán)境等結構因素不存在差異時，商品房銷售價格的變化幅度和住宅銷售價格指數(shù)的變化應該是一致的。但很多時候我們會發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計公布的兩個指標變化幅度不一致，甚至出現(xiàn)變動方向相反的情況。
國家統(tǒng)計局有關負責人告訴記者，實際上，房屋是典型的異質品，市場上沒有完全相同的兩套房子，上述的假設在現(xiàn)實中顯然不存在，這就導致商品房平均銷售價格的變化情況和住宅銷售價格指數(shù)的計算結果產(chǎn)生差異，從而數(shù)據(jù)變化呈現(xiàn)相反的趨勢。
讓人們困惑的是，住宅銷售價格指數(shù)與商品房平均銷售價格有時不一致，房價到底是升還是降？我們該如何使用這兩個指標呢？
商品房平均銷售價格是一個絕對數(shù)，反映了某一時期、某個地區(qū)總體房價的絕對水平，可以用于各地區(qū)之間的橫向比較。市場研究人士可以結合某地區(qū)的居民收入水平，研究某地區(qū)房價和居民購買力之間的關系。如果將房屋按區(qū)域、品質、結構等分類，還可以反映不同類型房屋價格的絕對水平。
而住宅銷售價格指數(shù)是以基期住宅銷售價格為100，計算得到的報告期住宅銷售價格指數(shù)主要反映市場“純價格”變動，是某一時期、某個地區(qū)住宅銷售價格總水平變動趨勢和程度的相對數(shù)。
值得注意的是，雖然商品房平均銷售價格指標能反映總體房價水平，卻不能簡單地用它來反映房價的漲跌情況，因為商品房平均銷售價格包含了住宅的區(qū)域、品質、環(huán)境等結構因素。例如，隨著商品房品質逐步提升，特別是裝修、環(huán)境等品質有了明顯改善，這些因素都可能反映在價格變化中。
說得通俗一點，比如，小區(qū)的周圍開通了地鐵，或者某大型商場開始運營，都可能帶動周圍房地產(chǎn)價格上升，而這不應該屬于“純價格”變動的范疇。此外，房屋的不同地理位置、樓層、住宅結構等因素，均可能在一定程度上放大房價的實際漲跌水平。因此，我們還需要采用反映某一時期住宅價格總水平變動的住宅銷售價格指數(shù)，來輔助我們觀察房價變動情況。
可見，由于商品房平均銷售價格和住宅銷售價格指數(shù)的功能和反映的側重面不同，單獨使用往往容易片面反映房價的變化情況。因此，只有根據(jù)指標的各自特點，綜合分析運用，才能準確掌握房價的全貌。（經(jīng)濟日報）