盡管官方常用“促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”、“住有所居”、“改善居住條件”等不同字眼,來形容房地產(chǎn)政策的訴求,但在絕大多數(shù)人眼中,過去十年調(diào)控的目標(biāo),用兩個字來概括,就是“房價”。
2003年,中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)本報不完全統(tǒng)計,此后與房地產(chǎn)直接相關(guān)的宏觀政策達(dá)到43次。這些政策囊括了一個國家機(jī)器除軍事力量外的幾乎所有手段,在某些方面,已超越一個政體所應(yīng)觸及的邊界。
遺憾的是,伴隨雨點般調(diào)控的,仍然是一根陡然上浮的房價曲線。據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)入戶調(diào)查的口徑計算,過去十年間,我國城鎮(zhèn)住宅價格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人們對房價上漲的感官可能更為強(qiáng)烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心,最初房價約6000元/平方米,而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高于統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),但可能更貼符大城市居民的心理感受。
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,由調(diào)控反復(fù)敲打塑造成型,扭曲又充滿張力。其間房產(chǎn)泡沫論、崩盤論不絕于耳,卻從未成為現(xiàn)實。以至于十年來最頑固的唱空者謝國忠,都開始倒戈,其日前對外表示,明年年初,受地方財政影響,中央將會釋放房地產(chǎn)的利好信號,帶動房價回暖。一些年份稍長的開發(fā)商,面對新政策的出臺,已養(yǎng)成一種“兵來將擋水來土掩”的心態(tài)。
大部分市場人士形成共識的是,過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控大致分為三個階段,第一階段是2003年3季度至2008年3季度,調(diào)控方向是控制房價過快上漲和房地產(chǎn)投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度,調(diào)控轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資。第三階段是2010年4月至今,目標(biāo)是遏制房價過快上漲,促進(jìn)房價合理回歸。
其中第二階段,為抵抗半路殺出的金融危機(jī)而采取的救市措施,在很多觀察人士看來,是十年房價調(diào)控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處,問題在被簡單化的同時,也容易浮于表象。政策失效的更深層次原因,可能還在于計劃思路與市場規(guī)律之間的錯位。
回溯調(diào)控,政府的基本邏輯較為清晰:通過調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、促進(jìn)土地利用效率、加強(qiáng)信貸支持針對性等方式,來嚴(yán)格配置開發(fā)商的生產(chǎn)要素。在需求端區(qū)別對待,為中低收入者建設(shè)保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機(jī)性購房。此外,土地增值稅、二手交易所得稅和房產(chǎn)保有稅等稅費手段,也被用于調(diào)節(jié)市場秩序。
調(diào)控遭遇的障礙,被房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士歸結(jié)于緊縮的土地供給、持續(xù)寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的注意力糾結(jié)于這類近乎終極性的問題,可能難以得到調(diào)控和房價之間關(guān)系的真相。我們更愿意去爬梳,調(diào)控者希望如何穩(wěn)住市場,具體措施又是如何傳導(dǎo)到價格曲線上的,市場的邏輯又是什么,二者偏差在哪里。
生產(chǎn)要素的供給壓縮
嚴(yán)控房企開發(fā)貸,致使融資難,增加購房成本
常年緊縮地根,壟斷土地供應(yīng),地價飆升,增加土地重置成本,導(dǎo)向房價難降
加大保障房用地供給,不等于增加商品房市場供給
2003年4月,央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,規(guī)定對購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當(dāng)提高首付款比例,不執(zhí)行優(yōu)惠利率。這是“黃金十年”啟動后,政府首度采取抑制房價過熱的措施。
信貸政策是房產(chǎn)調(diào)控的一項常規(guī)動作,其中包括開發(fā)貸的發(fā)放尺度、個人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整等。但在供給端,調(diào)控主要針對開發(fā)貸。
早期政策對開發(fā)貸的限制,主要集中在高檔商品房、別墅等項目類型上,調(diào)控者希望借此減少高端房供應(yīng),增加中小戶型,以滿足中低收入者的購房需求。比如“湯臣一品”等高價豪宅項目,被政府問責(zé)“價格虛高”,從而成為全社會眾矢之的。這一政策導(dǎo)向思路,由于否定了市場選擇權(quán)和消費差別,后慢慢淡出市場。