營業(yè)稅、個(gè)稅新政接踵而至，賣二手房的人不一定只賺不賠，那種僅憑升值直覺來購房的做法已經(jīng)顯得不合時(shí)宜。
7月底，國稅總局對(duì)爭議長達(dá)12年之久的二手房個(gè)稅終下“強(qiáng)征令”，賣出二手房將征收20%的個(gè)人所得稅。
此令一出，房產(chǎn)市場(chǎng)立即有所反應(yīng)，在北京地區(qū)市場(chǎng)出現(xiàn)了集中過戶的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)在7月31日過戶量最大，分別比日常上漲了487%、600%、578%。四天來二手房交易量迅猛增加，成交量平均增長率均超過200%。這邊二手房業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會(huì)大打折扣，而另一邊的買家則擔(dān)心交易成本會(huì)大幅上升，難道這20%的個(gè)稅真的如此可怕嗎？
新政看點(diǎn)關(guān)注
在國稅總局這次推出的新政策中，有幾點(diǎn)是值得投資者去重點(diǎn)關(guān)注。
首先是有兩類房產(chǎn)——大部分老公房和經(jīng)濟(jì)適用房可以合理逃過這“20%”的征稅。108號(hào)文中第五條稱：出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。因此，新政對(duì)公房和經(jīng)濟(jì)適用房無過多影響。
納稅起征點(diǎn)前置是新政又一看點(diǎn)。108號(hào)文第二條規(guī)定：對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。原來按產(chǎn)權(quán)證或者契稅票為起征點(diǎn)，讓一大部分的二手商品房無法滿足5年以上的要求，因此此次新政將房產(chǎn)持有時(shí)間的起點(diǎn)前置，令二手商品房交易稍有釋放空間。
另外新政對(duì)“所得”的界定明確了。108號(hào)文第一條就明確規(guī)定：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。并對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房以及城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房產(chǎn)的原值進(jìn)行了明確規(guī)定。而對(duì)于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，這就避免了以往通過做低房價(jià)方式規(guī)避稅收行為的出現(xiàn)。
合理費(fèi)用可以扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前的裝修費(fèi)用可扣除，其中已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房等為房屋原值的10%。但是納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。另外，住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明也可扣除。該規(guī)定較之于2003年京財(cái)稅732號(hào)文中的規(guī)定更為科學(xué)合理，有利于增加納稅者認(rèn)同感和自覺意識(shí)。
“20%”如何求解
新政之下，業(yè)主買賣二手房究竟需要交納多少稅費(fèi)呢？我們以北京地區(qū)為例，對(duì)商品房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房分別用幾個(gè)案例來說明。
A：商品房
張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平方米的商品房，假設(shè)房屋原值為48萬，現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個(gè)稅（假設(shè)房屋的裝修費(fèi)用為房屋原值的10%）。
個(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%；
轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝成交額×5.5%＝65×5.5%＝3.575萬；印花稅＝成交額×0.05%＝65×0.05%＝0.0325萬；