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          房企牽手轉(zhuǎn)型 “萬萬”要面對現(xiàn)實

          房企牽手轉(zhuǎn)型 “萬萬”要面對現(xiàn)實

          2015-05-15 11:01:00

          來源:中國證券報

            萬科、萬達14日宣布,雙方將通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式“強強聯(lián)手”,即由萬科開發(fā)項目中住宅部分,萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分,以實現(xiàn)優(yōu)勢互補。此外,雙方表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。

            “萬萬沒想到”中國房地產(chǎn)行業(yè)兩大千億級巨頭的合作就這樣來了,它顯得有些突然,但并不讓人感到意外。2014年,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增速幾乎跌到了2008年以來的最低水平,銷售不暢、市場低迷,行業(yè)步入拐點,資金壓力加劇,萬科甚至早就以“白銀時代”來定義房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新階段。無論是萬科頻繁考察互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),還是碧桂園攜手金融巨頭,亦或是恒大的多元化路線,均宣示房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。分析人士指出,改變以往的重資金、輕管理思維,走向精細化管理和輕資產(chǎn)運營將是這場轉(zhuǎn)型大戲的主旋律。

            萬科萬達優(yōu)勢互補

            5月14日,國內(nèi)住宅龍頭萬科,與商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團共同宣布,基于長遠發(fā)展的考慮,本著“積極合作、攜手共贏”的原則,強強聯(lián)合,建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

            記者獲悉,根據(jù)此次簽署的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,萬科與萬達將充分發(fā)揮各自在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢,在一系列雙方有合作意向的房地產(chǎn)項目上開展深度合作。為此,雙方將各自成立由集團高層領(lǐng)銜的協(xié)調(diào)小組,以負責合作事宜的日常對接,以及項目合作信息的交流。

            根據(jù)兩家公司披露的數(shù)據(jù),2014年,萬科實現(xiàn)銷售金額2151.3億元,同比增長25.9%。同期,萬達集團旗下的萬達商業(yè)收入為1078.71億元,同比增長24.31%。由于兩家公司在營業(yè)收入方面均超過千億,這也被稱作是中國房地產(chǎn)行業(yè)“千億級合作”。此外,無論是萬科還是萬達,在各自的專業(yè)領(lǐng)域都擁有毋庸置疑的影響力。萬科是全國首個住宅銷售超過千億的企業(yè),萬達集團則是全球規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),且兩家都擁有約27年的房地產(chǎn)開發(fā)歷史,是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的經(jīng)歷了國內(nèi)房地產(chǎn)完整發(fā)展歷程的企業(yè)。

            據(jù)了解,此次簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議是一項長期計劃,未來雙方的合作主要會通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行,即由萬科開發(fā)項目中住宅部分,萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分,以實現(xiàn)優(yōu)勢互補;此外,雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。

            萬科方面表示,基于萬科與萬達在各自領(lǐng)域所擁有的強大專業(yè)優(yōu)勢和品牌影響力,此次合作有望進一步強化雙方的項目獲取優(yōu)勢,而住宅與商業(yè)優(yōu)勢互補,將顯著提升項目整體運營效率,降低運營成本,為雙方創(chuàng)造更大的商業(yè)價值。

            興業(yè)證券研報對此分析稱,“兩萬”合作空間非常廣闊,包括而不限于共同拿地開發(fā)、輕資產(chǎn)運營、金融創(chuàng)新、社區(qū)消費O2O等。尤其在共同拿地合作開發(fā)方面,萬達在商業(yè)用地上的運營優(yōu)勢與豐富的項目資源將給萬科住宅業(yè)務(wù)增添重要助力:一是有利于萬科在城市核心商圈高效獲取優(yōu)質(zhì)地塊,二是萬達的商業(yè)物業(yè)與配套設(shè)施將有效提升萬科住宅物業(yè)品質(zhì),增強其品牌影響力。雙方此次聯(lián)手將孕育眾多合作機會,產(chǎn)生較強的協(xié)同效應(yīng)。

            房企告別黃金時代

            在萬科總裁郁亮和萬達集團董事長王健林看來,雙方的合作,是基于房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”這一基本判斷做出的選擇。2014年郁亮即提出:“房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代,輕松賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束?!蓖踅×忠苍鞔_表示:“房地產(chǎn)逐漸會回到平均利潤行業(yè),這是我們對房地產(chǎn)長期趨勢做出的判斷?!?/p>

            這種判斷并非空穴來風。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年1-4月份,全國商品房銷售面積2.64億平方米,同比下降4.85%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.63萬億,同比下降2.5%。

            2014年,房地產(chǎn)市場陷入低谷。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示,2014年全年,全國商品房銷售面積120649萬平方米,比上年下降7.6%,2013年則增長了17.3%。全國商品房銷售額76292億元,下降6.3%,2013年增長了26.3%。其中,住宅銷售額下降7.8%。

            易居地產(chǎn)研究院指出,從近年來商品房銷售面積走勢看,多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上,僅有2008年樓市表現(xiàn)慘淡。2013年商品房市場明顯回暖,銷售面積同比增幅快速回升。但2014年市場降溫,同比增速下跌。

            銷售不暢、市場低迷,房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑、資金壓力加劇已是不爭的事實。根據(jù)Wind統(tǒng)計,萬科2010年至2014年的營業(yè)收入同比增長率分別為3.75%、41.54%、43.65%、31.33%和8.10%,其中去年的增長率為2011年來的低點;盈利方面,萬科2014年歸屬母公司股東的凈利潤同比僅增長4.15%,為2010年以來的最低點。

            從行業(yè)整體來看,Wind統(tǒng)計顯示,A股上市房企2014年營業(yè)收入總體增長率為13.82%,為2012年以來的新低;歸屬母公司股東的凈利潤總體增長率為-0.80%,更是2009年以來的最低增速。此外,2014年A股上市房企總體速動比率僅為0.41,甚至是近20年以來的最低點,反映出上市房企的債務(wù)償還能力已處于較低水平。

            分析人士指出,各項指標走低顯示房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了“黃金時代”,傳統(tǒng)的管理思維和發(fā)展模式亟待改變。隨著行業(yè)發(fā)展進入新階段,兩家行業(yè)龍頭近年來都不約而同的啟動了轉(zhuǎn)型。萬科近年來頻繁走訪互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),并與百度合作挖掘大數(shù)據(jù)帶來的商業(yè)機會;同時,萬科在去年還發(fā)力推動“小股操盤”和輕資產(chǎn)運營,并且在發(fā)布2014年年報的同時,第一次闡述了自己轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商和做“三好住宅”的戰(zhàn)略藍圖。萬達更是明確提出2015年將進行公司第四次轉(zhuǎn)型。在內(nèi)部推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的同時,以合作的方式實現(xiàn)外部資源的整合,通過專業(yè)優(yōu)勢互補形成“1+1大于2”的協(xié)同效應(yīng),對行業(yè)而言這也代表了一種新的可能。

            各顯神通謀求轉(zhuǎn)型

            對業(yè)界而言,萬科與萬達的聯(lián)手來得稍顯突然,但并不意外。放眼整個房地產(chǎn)行業(yè),房企謀求轉(zhuǎn)型的訴求正在不斷加強,大有“八仙過海,各顯神通”的架勢。

            4月1日,碧桂園收獲來自中國平安的62億元注資,雙方將在社區(qū)金融方面展開合作。根據(jù)記者了解,“千億房企”碧桂園近年來一直試圖在社區(qū)服務(wù)運營方面有所動作,這也是出于公司在全國各地擁有龐大社區(qū)基數(shù)的考慮。

            在挖掘社區(qū)運營服務(wù)市場方面,花樣年可謂快人一步。目前花樣年旗下的社區(qū)服務(wù)營運平臺彩生活已經(jīng)在港股分拆上市。2014年的數(shù)據(jù)顯示,彩生活社區(qū)管理服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋范圍已延伸至中國109個城市及海外1個城市,合約管理建筑面積合共超過2億平方米。分析人士認為,對于轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)來說,社區(qū)也許是最為寶貴的資產(chǎn)之一,這也必將是房企轉(zhuǎn)型爭奪最為激烈的“戰(zhàn)場”。

            2014年以來,泛??毓芍匦乱?guī)劃了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,提出在繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,融合具有較大發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑?、?zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊,以擺脫單純依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式,努力轉(zhuǎn)型為“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的綜合性業(yè)務(wù)上市公司。2014年3月,泛海控股從大股東手中接入民生證券73%控股股權(quán),進軍證券行業(yè);2014年5月,增資10億元入股民生信托,持股25%;2015年1月,收購民安保險51%控股股權(quán),取得財險業(yè)務(wù)牌照;4月,又提出設(shè)立“民金所”等公司,布局互聯(lián)網(wǎng)金融,將民生期貨增資至10億元,布局期貨牌照。此外,為了更好的推動新業(yè)務(wù)板塊發(fā)展,5月13日公司大范圍調(diào)整了董事會成員,包括盧志強在內(nèi)的10名新晉董事將替換之前8名董事會成員,組成了新的核心團隊。

            另一家“千億房企”恒大地產(chǎn)可謂獨辟蹊徑推進轉(zhuǎn)型。近年來,恒大全力切入快速消費品市場,甚至還聯(lián)手韓國最大的美容機構(gòu)進軍高端整容行業(yè),公司在做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后的多元化發(fā)展意圖非常清晰。

            愛建證券研報指出,申萬房地產(chǎn)行業(yè)的144家A股上市公司,有轉(zhuǎn)型意向或行動的公司有86家,按照轉(zhuǎn)型的類型劃分,可分為在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù),向房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)延伸、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù),向其它行業(yè)延伸以及收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù),謀求徹底轉(zhuǎn)型。房企轉(zhuǎn)型方向多為新能源、互聯(lián)網(wǎng)、健康醫(yī)療、文化傳媒、體育產(chǎn)業(yè)等市場熱點。從房地產(chǎn)公司紛紛謀求轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀可以看出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是“輝煌不再”,誰都能賺錢的時代已經(jīng)終結(jié)。但具體哪個行業(yè)更有發(fā)展前景,哪個行業(yè)能夠整合企業(yè)原有資源,房地產(chǎn)企業(yè)還不能做出明確的判斷。

            有分析人士指出,房地產(chǎn)發(fā)展黃金時期“融資-拿地-開發(fā)-銷售”的盈利模式已無法適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的需要,無論轉(zhuǎn)型方向如何,改變以往重資金、輕管理的粗放式發(fā)展思維,走向精細化管理和輕資產(chǎn)運營將是大勢所趨。本報記者 徐學(xué)成

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