如何判斷當(dāng)前及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)成為市場(chǎng)各方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，就宏觀政策和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)"穩(wěn)"字當(dāng)頭，長(zhǎng)期則分化加劇。?
需求末端緩慢回升
從全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積可以看出，年初的房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升是不太確定的，很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是大跌的，但是，6、7、8月房地產(chǎn)市場(chǎng)回升卻非常明顯。
2011年內(nèi)國(guó)家為了穩(wěn)增長(zhǎng)，適度調(diào)整了貨幣政策，在不到一個(gè)月的時(shí)間里兩次降息，直接導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變，加之開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)和對(duì)首套房貸款利率的優(yōu)惠綜合結(jié)果，導(dǎo)致此前一直觀望的購(gòu)房者不再觀望，成交量的上升帶動(dòng)了房?jī)r(jià)筑底甚至略升。
從經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)過(guò)去幾年貨幣供應(yīng)量增速的變化與商品房銷(xiāo)售面積增速的走勢(shì)是高度正相關(guān)。房?jī)r(jià)的變化與實(shí)際利率的變動(dòng)高度負(fù)相關(guān)，實(shí)際利率走高，房?jī)r(jià)下跌；實(shí)際利率走低房?jī)r(jià)上漲。從一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的高度敏感。
如果放眼世界，可以觀察到貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的緊密聯(lián)系是具有共性的。從這次美國(guó)次貨危機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的興起以及破滅的直接導(dǎo)火索就是貨幣政策大幅調(diào)整造成的。因此，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，不僅要看限購(gòu)等房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，還要關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控中的貨幣政策。
短期難反彈
總地來(lái)看，盡管末端市場(chǎng)有所回升，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈的可能性不大。原因在于：
第一，2012年我國(guó)貨幣政策變化是比較溫和的，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。
第二，雖然6、7、8三個(gè)月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量和價(jià)格都有所回升，但從1-9月的月均銷(xiāo)售面積來(lái)看，2012年是2009年以來(lái)月均值最低的，所以不足以判斷市場(chǎng)會(huì)有大幅度上升。
第三，目前的商品房庫(kù)存量較大，仍處于高位，比2008年庫(kù)存最大的高峰值還要多，原因是一方面限購(gòu)限貸等政策的影響，另一方面是自2010年以來(lái)新開(kāi)工面積上漲過(guò)大。從住房供給角度而言，不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。
從房地產(chǎn)政策調(diào)控來(lái)看，國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持落實(shí)調(diào)控不動(dòng)搖。政策的持續(xù)性會(huì)繼續(xù)得到加強(qiáng)，一方面堅(jiān)決抑制打壓投機(jī)與投資性需求，另一方面，最大限度滿(mǎn)足合理的住房自住需求。從不同住房需求的特征分析，投資與投機(jī)性需求量有多大是很難確定的，而住房的自住性需求在3-5年則是一個(gè)常數(shù)，因此調(diào)控政策不松動(dòng)則不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)大起的局面。
值得一提的是，第三套房不貸款政策會(huì)堅(jiān)持，其"去桿杠化"的調(diào)控效果會(huì)比較好。投資性需求的空間會(huì)非常有限。
綜上所述，房地產(chǎn)的末端市場(chǎng)會(huì)基本保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大起。
而從前端市場(chǎng)來(lái)看，即房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與投資，2012年一直呈現(xiàn)增速下降趨勢(shì)，但4季度會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定。主要有兩大因素在支撐：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金變向?qū)捲?。由于銷(xiāo)售速度加快，加上銀行2012年貨幣政策不太緊，除了外資，各項(xiàng)資金來(lái)源穩(wěn)定增長(zhǎng)。
第二，由于末端市場(chǎng)增速的回升使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度增加，從而支持了前端市場(chǎng)的資金需求，支撐了前端市場(chǎng)的走勢(shì)趨穩(wěn)。前端市場(chǎng)對(duì)末端市場(chǎng)的反應(yīng)大致是5-6個(gè)月，即在末端市場(chǎng)銷(xiāo)售額穩(wěn)定5-6個(gè)月之后前端市場(chǎng)才會(huì)發(fā)生變化。末端市場(chǎng)的回升對(duì)前端市場(chǎng)企業(yè)購(gòu)地、開(kāi)發(fā)、新開(kāi)工給予有力支撐。
但是，前端市場(chǎng)也不會(huì)有大幅的回升。原因在于：
第一，大部分企業(yè)對(duì)2013年的市場(chǎng)不是特別樂(lè)觀。
第二，雖然企業(yè)資金總體較好，從資金結(jié)構(gòu)上分析，企業(yè)之間的資金狀況冷暖不均，仍有部分企業(yè)的資金面比較緊張，所以，先行指標(biāo)的大幅回暖也不具備條件。