房子對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)是人生一件大事，選房、買房乃至收房時(shí)有很多需要留意之處。記者就購(gòu)房過(guò)程前后常見(jiàn)的一些案例，請(qǐng)律師予以解析，為糾紛中的購(gòu)房者提供維權(quán)策略參考，同時(shí)為準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者加以提醒，防患于未然。
廣告內(nèi)容寫入合同
案例：
某開(kāi)發(fā)商刊登廣告時(shí)宣稱其樓房提供下列設(shè)施：煤氣管道、空調(diào)洞、內(nèi)塑鋼門、外防盜門、分戶電表、地下車庫(kù)、屋頂花園……王某看后，遂與該開(kāi)發(fā)商訂立了購(gòu)房合同。開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)，該房屋無(wú)煤氣管道、屋頂花園、地下車庫(kù)等，遂找開(kāi)發(fā)商交涉。對(duì)方拿出購(gòu)房合同說(shuō)：“雖然在宣傳材料上寫明有煤氣管道等，但那是別的房子的，不是你的房屋設(shè)施。我們的合同上并沒(méi)有寫要為你提供這些設(shè)施。”.
解析：
律師表示，按照我國(guó)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，買賣雙方?jīng)]有特別約定，售樓廣告不能作為證據(jù)。很多購(gòu)房者都是沖著開(kāi)發(fā)商做的廣告來(lái)買房的，如果在訂立購(gòu)房合同時(shí)，將上述廣告內(nèi)容明確寫入購(gòu)房合同，這一麻煩就可以避免，這樣開(kāi)發(fā)商便會(huì)受到合同的約束。
房屋質(zhì)量要寫明
案例：
袁先生是某樓盤的住戶，近日，他發(fā)現(xiàn)自家天花板有一處開(kāi)裂約2米長(zhǎng)的縫。同時(shí)，樓上也有3戶發(fā)現(xiàn)自家天花板開(kāi)裂多處。于是，他們把這一情況告知開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商一直推卸責(zé)任，說(shuō)樓板開(kāi)裂屬正常，在與開(kāi)發(fā)商多次交涉無(wú)果的情況下，袁先生向法院提起訴訟
解析：
律師認(rèn)為，雖然《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》對(duì)一部分的問(wèn)題已作出了規(guī)定，但一般不寫明違約責(zé)任，所以要解決這類質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚。此外，經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商《住宅質(zhì)量保證書》等相關(guān)文件只蓋章而不寫交付日期及最后落款日期的情況，這將對(duì)消費(fèi)者以后的維權(quán)產(chǎn)生不利影響，應(yīng)注意要求開(kāi)發(fā)商將相關(guān)條款注明。
要求出示相關(guān)資質(zhì)
案例：
張某購(gòu)房并入住了2年多，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中承諾交付后6個(gè)月內(nèi)辦好房產(chǎn)證，可是卻一拖再拖。張某到有關(guān)部門了解后，發(fā)現(xiàn)該開(kāi)發(fā)商在建房時(shí)沒(méi)有取得規(guī)劃部門的《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)證照，這樣張某根本辦不了房產(chǎn)證
解析：
律師提醒，很多購(gòu)房者之所以交了錢遲遲辦不到房產(chǎn)證，就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不具備或不完全具備法定的銷售條件。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)限定適當(dāng)?shù)娜掌�，開(kāi)發(fā)商不能無(wú)限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者在訂立合同前，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)證件或者通過(guò)律師調(diào)查一下對(duì)方是否具備開(kāi)發(fā)條件，這樣就有一個(gè)安全的防范機(jī)制，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。遲遲不能下發(fā)產(chǎn)權(quán)證的不利影響很多，如不能合法出售等。所以建議消費(fèi)者選擇有實(shí)力的大型知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可一定程度上避免此種情況的發(fā)生。
逾期交房追究違約金
案例：
劉先生看中一套商品房，與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，并交付了全部購(gòu)房款，合同中約定交房日期為2010年12月30日。到了交房日，劉先生找開(kāi)發(fā)商要房，開(kāi)發(fā)商卻告知由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，要等維修好以后再交房，直至2011年6月15日開(kāi)發(fā)商才將房屋交付給劉先生。由于交房時(shí)間延期了5個(gè)多月的時(shí)間，劉先生想追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，但合同中僅約定違約金，卻沒(méi)有寫明違約金的數(shù)額和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
解析：
律師支招，根據(jù)我國(guó)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在購(gòu)房后遇到開(kāi)發(fā)商重大違約的情況，通�？梢詢煞N方式解決，一是解除合同，返還房款及賠償損失；二是繼續(xù)履行，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，當(dāng)然若違約金不足以彌補(bǔ)損失，還可以要求賠償損失，但二者并用總額要以實(shí)際損失額為限。