中介人員會先在當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門進行報稅審批,辦理過戶時,買賣雙方在中介代理人陪同下,在交易中心的財稅窗口繳稅。
第五份：4.5萬元至6萬元
去向：交房尾款、另一半中介傭金
繳完各項稅費,就是等你申請的住房按揭貸款放款。這筆款會放款到賣家的賬戶,你們就可以去辦理產(chǎn)權(quán)過戶了,接著,雙方辦理水電煤的登記過戶,結(jié)清賬戶里的費用。約20個工作日后,拿到產(chǎn)權(quán)證。
這時可以辦理房屋交接。雙方由中介陪同到小區(qū)物業(yè)管理處做更名登記,結(jié)清物業(yè)管理費。把最后2萬元尾款付清,并支付剩下的中介傭金。
第六份：1.04萬元
去向：首次還款
和買一手房一樣,第一個月的還款額全部從你銀行還款賬戶里扣除,不能用公積金沖抵。所以,這1.04萬元也要在在首次還款之前存入。
這些情況下,多備10萬元
上海磐德投資顧問有限公司市場總監(jiān)倪岱爾提醒,月收入勉強等于月供兩倍,補繳過社保,車貸沒還清？?你可能無法足額貸款,需要準(zhǔn)備更多的首付。
你家庭月收入的一半是月還款額的上限,而且是家庭所有貸款的月還款額之和,比如你家庭月收入2萬元,還貸上限是1萬元,還有每月2000元的車貸沒還清,那么銀行能審批給你的貸款就是按照月還款8000元發(fā)放。
做到這幾點,避開風(fēng)險
二手房買賣最大的風(fēng)險主要在于產(chǎn)權(quán)歸屬。上海德佑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司資深經(jīng)理王平建議注意二手房的產(chǎn)權(quán)歸屬和戶口。
別忘了查產(chǎn)權(quán)狀況
一手房交易從開發(fā)商到客戶,交接非常簡單,而二手房可能比較復(fù)雜。如果賣家的房屋產(chǎn)權(quán)做了抵押,在抵押沒有解除之前,不要買。
你可以在交定金之前要求中介出具該套房子的產(chǎn)權(quán)調(diào)查證明,看是否和賣家的產(chǎn)權(quán)證原件、身份證復(fù)印件上的信息相符。
你也可以自己去房地產(chǎn)交易中心查詢。房屋的產(chǎn)權(quán)人以及詳細情況都能查到：目前是否有抵押、經(jīng)手價格等等詳細信息。單項查閱費8元,全套查閱費30元。
做低房價,可能成交不了
有些買房人會為了少繳稅而要求做低房價,但如果合同房價嚴重低于市場水平,交易很可能會被拒絕受理。
稅務(wù)部門和房地產(chǎn)交易中心在接到報稅申請時,會根據(jù)同小區(qū)周邊近兩個月的成交價格做參照,評估這份合同的房價水平,繳稅額也是按照這個評估價為基數(shù)計算。如果合同房價低于評估水平20%,屬于嚴重低于評估水平,稅收部門會拒絕受理,房地產(chǎn)交易中心也不會受理后續(xù)業(yè)務(wù)。
合同里寫明,戶口遷出
相關(guān)的法規(guī)對二手房交易時房子里的戶籍沒有硬性規(guī)定。但如果你買的是學(xué)區(qū)房,必須在合同里寫明賣方承諾交房之前把所有原戶口遷出。
通常一套房子里如果有多個家庭的戶口,能在對口重點學(xué)校上學(xué)的孩子只能有一個。如果上家不遷出戶口,他的孩子正在對口學(xué)校里上學(xué),你的戶口就遷不進來,即使遷進來,孩子也上不了這個學(xué)校。
最穩(wěn)妥的方式是,要求賣家在交易合同的補充條款中承諾,辦理完房產(chǎn)證交接當(dāng)日遷出戶籍,并以扣留尾款的方式作為監(jiān)督。（好運）