計(jì)劃于7月開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項(xiàng)目 （數(shù)據(jù)來(lái)源：亞豪機(jī)構(gòu)，僅供參考）
計(jì)劃于7月開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目后期 （數(shù)據(jù)來(lái)源：亞豪機(jī)構(gòu)，僅供參考）
股市遭遇“端午劫”，樓市卻開(kāi)始暗暗發(fā)力。6月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比上漲的城市達(dá)到20個(gè)，其中，一線城市漲幅明顯，深圳漲幅更是創(chuàng)全國(guó)之最，甚至出現(xiàn)了房主違約漲價(jià)，新房徹夜排隊(duì)等現(xiàn)象。雖然北京樓市并未出現(xiàn)太大轉(zhuǎn)折，但各售樓處的人氣正在回升，開(kāi)發(fā)商對(duì)于售價(jià)也有了更多期待。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份預(yù)計(jì)將有37個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目入市，不但數(shù)量上創(chuàng)下新高，而且很多熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都有上調(diào)趨勢(shì)。
7月預(yù)計(jì)37個(gè)新盤(pán)入市創(chuàng)今年月度供應(yīng)新高
對(duì)于股市來(lái)說(shuō)，近期是最壞的時(shí)候，上證指數(shù)從5100點(diǎn)跳水至4200點(diǎn)附近；但對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，好日子似乎才剛要開(kāi)始?！疤赚F(xiàn)股票買(mǎi)房”、“房子才是永恒”、“沒(méi)有房連跳樓都沒(méi)地”等等宣傳語(yǔ)成了時(shí)下最熱門(mén)的調(diào)侃。
在行動(dòng)上，各大房企也開(kāi)始抓緊機(jī)會(huì)，利用剛剛過(guò)去的端午假期，積極展開(kāi)蓄客，推出端午節(jié)“定制”的促銷(xiāo)活動(dòng)。順義區(qū)的純新盤(pán)空港國(guó)際，就在22日開(kāi)放了售樓處，并利用假期，邀請(qǐng)了數(shù)百名意向客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)參觀并舉辦聚餐游玩等活動(dòng)。項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴北京青年報(bào)記者，項(xiàng)目主打4.5米的精裝修LOFT，當(dāng)天排號(hào)能享受每日房款遞減100元的優(yōu)惠，導(dǎo)致排卡火爆，僅在活動(dòng)當(dāng)天就辦理了100多張排號(hào)卡。
蓄客收獲理想效果，也為個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)入市創(chuàng)造了可能。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有37個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括順義的空港國(guó)際、方莊的方莊公館、通州的新北京中心、房山的遠(yuǎn)洋春天著等在內(nèi)的14個(gè)純新盤(pán)，以及包括首開(kāi)·熙悅山瀾庭、首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美唐、春暉園·隨園等在內(nèi)的23個(gè)老項(xiàng)目后期。
這也是自5月北京商品住宅供應(yīng)開(kāi)始抬頭以來(lái)，月度開(kāi)盤(pán)量最多的一次，北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)也將連續(xù)3個(gè)月維持在30個(gè)項(xiàng)目以上。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，在滯后了一個(gè)月之后，供應(yīng)市場(chǎng)的回暖節(jié)奏已趕上成交，北京住宅市場(chǎng)的全面回暖已正式鋪開(kāi)，而7月37個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)量也將創(chuàng)今年的月度供應(yīng)新高。
對(duì)于供應(yīng)回升的原因，郭毅認(rèn)為，最重要的是需求回升所拉動(dòng)的，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，自5月份開(kāi)始大量中低端剛需及改善型項(xiàng)目推盤(pán)均受熱捧，甚至開(kāi)始出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象，這一現(xiàn)象直接激發(fā)了尚在猶豫中的開(kāi)發(fā)商加快入市。另外，從整體市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)上也能印證購(gòu)房需求的持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示6月1-18日，扣除保障房及自住房后，北京純商品住宅成交套數(shù)為4563套，環(huán)比上月同期大漲40%。
精裝和現(xiàn)房占比加大成另類(lèi)“提價(jià)法”
在7月預(yù)計(jì)入市的37個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，精裝修和現(xiàn)房成為最明顯的共同點(diǎn)，多達(dá)22個(gè)項(xiàng)目要么采用了精裝修提升附加值，要么索性熬成了現(xiàn)房比例高達(dá)60%。像房山區(qū)的遠(yuǎn)洋春天著和順義區(qū)的春暉園·隨園更是精裝修加現(xiàn)房?jī)刹坏⒄`。
對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，無(wú)論是精裝修還是現(xiàn)房，實(shí)際上雖然都增加了開(kāi)發(fā)成本，但開(kāi)發(fā)商仍舊樂(lè)此不疲，什么原因？就是為了追求利潤(rùn)最大化的另類(lèi)“提價(jià)法”，在通過(guò)精裝修或現(xiàn)房提升了項(xiàng)目自身附加值以后，更有助于提升銷(xiāo)售利潤(rùn)。
其中，主打贈(zèng)送精裝修的不僅有方莊公館、海淀·上林溪這類(lèi)普通住宅產(chǎn)品，還有像新北京中心、空港國(guó)際這樣的商住樓，甚至連易郡這類(lèi)很少附加精裝修的別墅產(chǎn)品也參與其中。郭毅認(rèn)為，由于在目前市場(chǎng)環(huán)境并不支持價(jià)格上漲，因此項(xiàng)目通過(guò)“精裝修”這種能夠拉開(kāi)產(chǎn)品品質(zhì)差距的手段來(lái)提升性?xún)r(jià)比的做法，開(kāi)始在市場(chǎng)中蔓延，而隨著矛盾的進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)當(dāng)中精裝修將逐漸成為“標(biāo)配”。
此外，因?yàn)槌蔀楝F(xiàn)房而不受監(jiān)管部門(mén)價(jià)格干預(yù)的項(xiàng)目也不在少數(shù)，最近火熱的“通州售價(jià)8萬(wàn)元項(xiàng)目”V7九間堂也可能在7月份面市。該項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)的報(bào)價(jià)突破了8萬(wàn)元/平方米。在記者的探訪中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目主打通州區(qū)域少有的別墅產(chǎn)品，并且全部是溫泉入戶(hù)的現(xiàn)房別墅，每戶(hù)還附加大量的贈(zèng)送面積。并且項(xiàng)目周邊還有公園、商業(yè)等成熟配套，因此申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)確實(shí)報(bào)了一個(gè)比較高的價(jià)格，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格肯定不會(huì)是8萬(wàn)元，預(yù)計(jì)每平方米將在4萬(wàn)-5萬(wàn)之間。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格高企以及各家房企土地儲(chǔ)備的減少，導(dǎo)致房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目愈加重視，不再像以往那樣挖個(gè)坑就賣(mài)，而是寧愿花大價(jià)錢(qián)好好雕琢，以求控制銷(xiāo)售速度，追求利潤(rùn)的最大化。
拿地早的熱銷(xiāo)盤(pán)偏好加推
在7月預(yù)計(jì)入市的新盤(pán)中，不乏一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目的身影，像亦莊·金茂悅、首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美唐、合生濱江帝景等，這些項(xiàng)目都是今年入市熱銷(xiāo)后的再次加推。
其中首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美唐在5月入市之后當(dāng)月便實(shí)現(xiàn)成交192套，6月截至18日已實(shí)現(xiàn)成交150套。此番，再次加推出貨意圖明顯。郭毅表示，老項(xiàng)目拿地時(shí)間早成本相對(duì)較低，因此在定價(jià)上具備先天優(yōu)勢(shì)。再加上老項(xiàng)目在銷(xiāo)售期的過(guò)程中，項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套的完善程度不斷提升，使得自身的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)愈發(fā)突出。這都促使一些老項(xiàng)目在不斷尋求加推入市的機(jī)會(huì)。
另外，一位國(guó)有房企負(fù)責(zé)人也表示，許多在售老項(xiàng)目周邊都涌現(xiàn)出高價(jià)地，促使購(gòu)房者更加肯定了區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。而這些銷(xiāo)售多年的老項(xiàng)目每次入市的房源都控制在100套左右，銷(xiāo)售差不多的時(shí)候再次加推，這就造成了持續(xù)熱銷(xiāo)的景象，也為未來(lái)的價(jià)格提升提前打好基礎(chǔ)。
熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格跳漲
在7月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目對(duì)于售價(jià)依舊三緘其口，少數(shù)公布價(jià)格的項(xiàng)目中，京投銀泰·琨御府因?yàn)槎▋r(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，而顯得格外吸引人。
該項(xiàng)目最新一期的報(bào)價(jià)為105000元/平方米。而去年首期入市時(shí)的成交價(jià)格僅在5萬(wàn)元左右，不到一年時(shí)間，售價(jià)翻了一倍。這主要得益于今年10萬(wàn)元以上項(xiàng)目的密集扎堆，導(dǎo)致像琨御府這樣自身位置優(yōu)越，前期定價(jià)并不高的項(xiàng)目，快速補(bǔ)漲，晉級(jí)10萬(wàn)元加俱樂(lè)部。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年將有16個(gè)10萬(wàn)元以上的頂豪項(xiàng)目入市，而上半年已入市的僅有萬(wàn)柳書(shū)院一個(gè)。郭毅預(yù)計(jì)，貨幣信貸政策的不斷放松，以及股市震蕩加劇的財(cái)富擠出效應(yīng)，借助高端階層重新進(jìn)行資產(chǎn)配置的有利時(shí)機(jī)，下半年，頂豪項(xiàng)目將會(huì)扎堆入市，今年也將成為頂豪供量最多的一年。
除了豪宅以外，通州因?yàn)槎鄠€(gè)利好消息，導(dǎo)致區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)也出現(xiàn)了明顯跳漲。統(tǒng)計(jì)顯示，7月通州區(qū)預(yù)計(jì)將有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中兩個(gè)為首次入市的商住樓，另外一個(gè)為普通住宅項(xiàng)目合生濱江帝景，以及現(xiàn)房別墅V7九間堂。其中合生濱江帝景率先大幅提升報(bào)價(jià)，該項(xiàng)目去年8月的入市價(jià)格為29500元/平方米，而在各項(xiàng)利好傳言之后，該項(xiàng)目高調(diào)宣稱(chēng)漲價(jià)，如今已經(jīng)將報(bào)價(jià)攀升至35000-37000元/平方米。
郭毅認(rèn)為，支撐通州房?jī)r(jià)大幅跳漲的原因主要是來(lái)自于購(gòu)房需求的迅猛增加。數(shù)據(jù)顯示，截至本月18日，通州區(qū)純商品住宅的網(wǎng)簽量已高達(dá)1272套，是5月同期的3倍半。有了需求的拉動(dòng)，開(kāi)發(fā)商自然有了漲價(jià)、加推新貨量的底氣。而需求的增加，既有傳聞帶來(lái)的預(yù)期提振，更有當(dāng)前通州各項(xiàng)配套及基礎(chǔ)設(shè)施的完善對(duì)樓市的實(shí)際支撐。她預(yù)計(jì)，如果年底通州積分落戶(hù)制度的細(xì)則能夠如期出臺(tái)，還將會(huì)觸發(fā)區(qū)域銷(xiāo)量的新一輪暴漲。
業(yè)內(nèi)人士表示，從新盤(pán)供應(yīng)上不難看出，在調(diào)控政策利好不斷的市場(chǎng)背景下，北京樓市已經(jīng)走出低谷，整體市場(chǎng)進(jìn)入了上揚(yáng)周期，隨著5月、6月、7月，樓市持續(xù)處于高速供應(yīng)的行情中，市場(chǎng)成交量隨之被連續(xù)拉升后，漲價(jià)項(xiàng)目將會(huì)不斷增多，北京新房市場(chǎng)的整體價(jià)格水平也將開(kāi)始步入升溫期。
文/本報(bào)記者 李桁