中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京5月18日訊(記者 郭曉偉)房地產(chǎn)行業(yè)“躺著就把錢賺了”的時(shí)代成為歷史后，房企被迫進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。
數(shù)據(jù)顯示，2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速同比下降2.49%，商品房待售面積6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。另外，統(tǒng)計(jì)152家房地產(chǎn)上市公司去年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2014年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)14.68%，但歸屬母公司的凈利潤(rùn)開始下降為869.61億元，同比下降0.13%。市場(chǎng)普遍共識(shí)是，增長(zhǎng)乏力，地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整期。
行業(yè)低迷，生存壓力驟增，新常態(tài)下房企紛紛轉(zhuǎn)型。5月14日，萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科聯(lián)袂上演強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的大戲，便是一個(gè)縮影?？v觀國(guó)內(nèi)房企大鱷，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)化，綠地的大金融、大消費(fèi)、大基建，恒大的多元化布局都頗具代表性。而諸多中小型房企，也不乏搭載生物醫(yī)藥、海洋工程、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)欲再下一城的案例。
窮則思變，變則通。不管選擇怎樣的轉(zhuǎn)型模式，都是對(duì)企業(yè)成長(zhǎng)的勇敢嘗試。輕資產(chǎn)后起稱王還是多元化大殺四方，或許探索過(guò)程才是最精彩的看點(diǎn)。
萬(wàn)達(dá)：輕資產(chǎn)的誘惑力
首先講下亞洲首富王健林的故事。
根據(jù)彭博華人富豪榜和亞洲富豪榜截至5月1日的數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林以381億美元的身家超過(guò)李嘉誠(chéng)，成為新的華人首富兼亞洲首富。
王健林最為人所知的是其地產(chǎn)開發(fā)商萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)的身份。換句話說(shuō)，王健林從房地產(chǎn)中掘得了第一桶金。而眼下，萬(wàn)達(dá)的去房地產(chǎn)化卻成為了市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
另外，對(duì)王健林首富之位貢獻(xiàn)最大的已經(jīng)不是“賣房所得”。遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供的租金、萬(wàn)達(dá)院線在資本市場(chǎng)市值的飆升成為王健林財(cái)富的重要支柱。同樣，這也引發(fā)了整個(gè)行業(yè)的思考。
在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2014年年會(huì)上，王健林披露了萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型方向：從空間上看，是從中國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國(guó)企業(yè)；從業(yè)務(wù)上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。
1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大控股旗下的光大安石等4家公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年間首批投資約240億元人民幣，建造約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并委托萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營(yíng)和管理，其他合作方與萬(wàn)達(dá)按一定比例分享租金凈收益。
當(dāng)時(shí)，萬(wàn)達(dá)方面對(duì)外表示，這一舉措標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)，上市后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。
4月15日，在深交所做的演講中，王健林詳細(xì)闡述了萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)化”的發(fā)展路子。
據(jù)王健林稱，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)要從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，到2020年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)三分之二要來(lái)自租賃收入，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字。
談到為什么要選擇輕資產(chǎn)化的路子，王健林說(shuō)了三點(diǎn)理由：利用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；
拿資源優(yōu)勢(shì)去拓展中小城市市場(chǎng)；產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
除了資產(chǎn)輕量化之外，王健林還談到，“希望通過(guò)快錢建立內(nèi)部融資渠道”。
種種跡象表明，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)化再一次受到追捧。
萬(wàn)科：做城市配套服務(wù)
相比萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型可謂是代價(jià)慘重。
去年年末萬(wàn)科在丟掉行業(yè)一哥寶座后，郁亮把萬(wàn)科比作是一個(gè)過(guò)了青春期的的企業(yè)，因此不需要用規(guī)模和個(gè)子來(lái)衡量。
今年3月9日，毛大慶離職新聞發(fā)布會(huì)上，郁亮更是公開表示，“去年我們就放棄了規(guī)模這件事情，今年我們強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，繼續(xù)抓現(xiàn)金，抓回款，沒有回款的銷售是耍流氓。”
3月31日，萬(wàn)科發(fā)布的年報(bào)中，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代的概念。同時(shí)，萬(wàn)科嘗試研究世界上27個(gè)有較為完整數(shù)據(jù)的經(jīng)濟(jì)體的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值發(fā)展歷程。結(jié)論是，在白銀時(shí)代，中國(guó)住宅價(jià)格不會(huì)發(fā)生斷崖式的下跌。住宅開發(fā)仍將是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)。但房?jī)r(jià)單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)整體規(guī)模高速膨脹的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。
不過(guò)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉德炳卻告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“去年報(bào)中，萬(wàn)科只是利用全球房企發(fā)展歷程講了個(gè)美麗的故事；而業(yè)績(jī)更加慘淡的一季報(bào)，才更能說(shuō)明萬(wàn)科的困局?！?/p>
4月26日，萬(wàn)科公布1季報(bào)。1—3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.9億元，凈利潤(rùn)6.5億元，同比分別下降6.4%和57.5%，這被市場(chǎng)定義為行業(yè)標(biāo)桿性事件。
對(duì)于業(yè)績(jī)的下降，萬(wàn)科方面表示，一季度利潤(rùn)下降有特殊原因，不具有代表性，全年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)仍將增長(zhǎng)。同樣，也有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，一季度不是房地產(chǎn)結(jié)算的密集期，加上安邦保險(xiǎn)的減持，都是數(shù)據(jù)下滑的客觀因素；另一個(gè)層次，萬(wàn)科未來(lái)的業(yè)務(wù)板塊是三好住宅和城市配套服務(wù)商，策略調(diào)整后，業(yè)績(jī)?cè)诙唐趦?nèi)受影響也是理所當(dāng)然。
5月14日，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)終于走到了一起。雙方將通過(guò)聯(lián)合拿地、合作開發(fā)等形式，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互利共贏，即由萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬(wàn)科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。
此次和萬(wàn)達(dá)的合作，也有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，兩個(gè)企業(yè)在基因、文化、氣質(zhì)上都有一定差異；只有順利通過(guò)磨合期，才能達(dá)到合作實(shí)質(zhì)大于形式的效果。
綠地：打造同系企業(yè)群
2014年，對(duì)于綠地而言，其意義非同凡響。
借助上海國(guó)資混改東風(fēng)，綠地欲借殼金豐投資開始登陸資本市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)不斷鏖戰(zhàn)，今年4月份，證監(jiān)會(huì)終于有條件通過(guò)綠地借殼申請(qǐng)。4月24日復(fù)牌后，金豐投資連續(xù)開出5個(gè)漲停，足以證明市場(chǎng)對(duì)房企市場(chǎng)最大借殼案的支持。
不過(guò)，這也僅僅是綠地意氣風(fēng)發(fā)的一個(gè)剪影。
在去年年底的一哥之爭(zhēng)中，綠地超越萬(wàn)科問(wèn)鼎頭把交椅時(shí)，市場(chǎng)就開始密切關(guān)注這家企業(yè)的輝煌之路。當(dāng)然，更包括其轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。
1月24日，綠地公布了2014年業(yè)績(jī)。全年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)4021億元，較上年增長(zhǎng)22%，年末總資產(chǎn)近4800億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，較上年增長(zhǎng)50%；實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售面積2115萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%，兩項(xiàng)指標(biāo)齊攀歷史新高，綠地也因此登頂全球最大房企。
當(dāng)時(shí)，董事長(zhǎng)張玉良稱，力爭(zhēng)到2020年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到8000億元。他還認(rèn)為，綠地房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)?014年再創(chuàng)新高，來(lái)自于多年來(lái)積極堅(jiān)持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域布局完善、營(yíng)銷模式創(chuàng)新等的合力支撐，是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和戰(zhàn)術(shù)革新的綜合成果，是綜合實(shí)力的再突破。
根據(jù)綠地方面規(guī)劃，綠地集團(tuán)將重點(diǎn)完成多項(xiàng)核心戰(zhàn)略任務(wù)，全面轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)再成長(zhǎng)?？傮w將加快形成“3+X”產(chǎn)業(yè)集群的總體布局，其中“3”是以房地產(chǎn)為核心的城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、消費(fèi)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和金融投資產(chǎn)業(yè)集群，“X”是新興產(chǎn)業(yè)培育。
在綠地借殼有條件通過(guò)時(shí)，張玉良再次明確指出，要在做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，加快“大基建”、“大金融”、“大消費(fèi)”三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，并通過(guò)參股優(yōu)質(zhì)企業(yè)和嫁接互聯(lián)網(wǎng)培育新商業(yè)模式，打造“綠地系”企業(yè)群。
分析人士認(rèn)為，“綠地在做大規(guī)模的同時(shí)，也打造了可為企業(yè)提供持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局；緊抓基建工程，進(jìn)軍金融領(lǐng)域，拓展消費(fèi)市場(chǎng)。以房地產(chǎn)為中心的綜合型服務(wù)體系一旦形成，其后市表現(xiàn)相當(dāng)可觀?！?/p>
恒大：眼花繚亂的多元化
有專家調(diào)侃，“恒大的多元化轉(zhuǎn)型像一本百科全書，每一頁(yè)的注釋里都躲著十萬(wàn)個(gè)為什么?！?/p>
2010年，廣州恒大足球俱樂部亮相。足球，成了恒大轉(zhuǎn)型的第一張名片。五年過(guò)去，廣州恒大在亞冠和中超都有所斬獲，許家印在看臺(tái)上頻頻出現(xiàn)的身影，讓人幾乎忘卻了他恒大地產(chǎn)董事局主席的身份。
2013年11月9日晚，恒大亞冠奪冠慶典上，“恒大冰泉”首次面世。11月10日恒大集團(tuán)在廣州總部舉行恒大冰泉上市發(fā)布會(huì)，揭開恒大冰泉的神秘面紗，正式對(duì)外宣布進(jìn)軍高端礦泉水市場(chǎng)。
2014年8月7日，恒大集團(tuán)同時(shí)成立了三個(gè)新業(yè)務(wù)公司，分別為恒大乳業(yè)集團(tuán)、恒大畜牧集團(tuán)和恒大糧油集團(tuán)。據(jù)報(bào)道，三大產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)投資額將達(dá)到1000億元。
在8月26日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印更重申要堅(jiān)定不移實(shí)施多元化。
另外，在恒大2014年業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印還透露，未來(lái)將分拆恒大旗下礦泉水、糧油和乳業(yè)三大產(chǎn)業(yè)赴港上市。
這還不算完。2015年4月1日，新傳媒公告顯示，公司與恒大健康產(chǎn)業(yè)有限公司訂立股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，同意向其收購(gòu)天津恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院有限公司96.25%股權(quán)，韓國(guó)原辰醫(yī)療美容集團(tuán)持有恒大原辰其余3.75%股權(quán)，這意味著恒大集團(tuán)正式向新傳媒注入健康產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)。
從足球到牛奶，再到美容，多元化后的恒大像是一個(gè)巨型超市，讓市場(chǎng)眼花繚亂。實(shí)際上，這些轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)并未帶來(lái)明顯的利潤(rùn)，因此市場(chǎng)上“恒大多元化完全看不懂”的聲音也從未中斷，
而許家印則回應(yīng)稱，目前集團(tuán)于其他產(chǎn)業(yè)的投資，在集團(tuán)總銷售的占比微不足道，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是集團(tuán)的基礎(chǔ)，其他業(yè)務(wù)則是戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。
一位市場(chǎng)分析人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“恒大燒錢轉(zhuǎn)型的背后是卡位。憑借著資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)入行業(yè)后，很可能會(huì)打破舊的格局，從而形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)；但目前效果和想象中尚有差距。”
轉(zhuǎn)型和被淘汰的抉擇
其實(shí)，約5年前，房企的轉(zhuǎn)型已經(jīng)炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。只不過(guò)相對(duì)于目前局勢(shì)，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)依然處于“好賺錢”的行業(yè)。
當(dāng)年，雖受較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策影響，2010年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)依然亮點(diǎn)頗多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主流房企2010年的業(yè)績(jī)平均增幅都在三成以上。
到了今年一季度，已經(jīng)是另外一種景象。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，16家上市房企公布2015年一季度業(yè)績(jī)，其中12家企業(yè)同比下調(diào)。具體看，12家企業(yè)中包含了萬(wàn)科等標(biāo)桿房企，多家企業(yè)的利潤(rùn)跌幅超過(guò)50%。
行業(yè)也普遍認(rèn)為，“融資—拿地—開發(fā)—銷售”的盈利模式已經(jīng)不能適應(yīng)新常態(tài)市場(chǎng)需求；而轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為事關(guān)企業(yè)生死的大事。
另外一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止目前，房地產(chǎn)行業(yè)的144家A股上市公司，有轉(zhuǎn)型意向或行動(dòng)的公司有86家，按照轉(zhuǎn)型的類型劃分，可分為在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)延伸、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向其它行業(yè)延伸以及收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，謀求徹底轉(zhuǎn)型。
從房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀可以看出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是“輝煌不再”，躺著都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。但具體哪個(gè)行業(yè)更有“錢途”，房地產(chǎn)企業(yè)本事暫時(shí)還未做出明確判斷。
一位行業(yè)觀察人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“如何面對(duì)下一輪行業(yè)洗牌，每個(gè)房企都有新的抉擇。依托實(shí)體做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也好，不斷沖入新領(lǐng)域鋪大攤子也好，或許根本就沒有可以復(fù)制的模式，只有適合自己的方法?！?/p>