目前，世界上較通行的住房金融制度包括住房抵押貸款制度、住房公積金制度以及住房?jī)?chǔ)蓄制度。住房抵押貸款制度以美國(guó)最盛，發(fā)展出一套較完善的、高度發(fā)達(dá)的抵押貸款體系，通過(guò)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，為信用資金的運(yùn)行提供有效市場(chǎng)。住房公積金制度以新加坡為代表，自1955年實(shí)行以來(lái)，實(shí)質(zhì)上是政府推行的一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，只要有工資收入者必須同雇主一起將收入的固定比例繳存以便未來(lái)購(gòu)房使用。而住房?jī)?chǔ)蓄制度首先在二戰(zhàn)后德國(guó)出現(xiàn)，已成為滿足住房融資需求的另一種體系。目前在我國(guó)，除了住房抵押貸款外，住房金融制度主要學(xué)習(xí)新加坡的住房公積金制度。面對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題，建立住房?jī)?chǔ)蓄制度、建立國(guó)家住房銀行已經(jīng)成為我國(guó)住房融資體系完善的方向。
三種住房金融制度的比較
從貸款額度上來(lái)說(shuō)，按揭貸款制度受所購(gòu)房屋金額以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的限制，但從理論上說(shuō)，沒(méi)有明確限制，只要有能力，即可多貸款。從貸款時(shí)間上來(lái)看，按揭貸款只要符合商業(yè)銀行的要求時(shí)，即可做到隨用隨貸，沒(méi)有其他限制。從貸款利率上看，按揭貸款屬于商業(yè)貸款，貸款利率隨著市場(chǎng)供求而波動(dòng)，具有一定的利率風(fēng)險(xiǎn)。公積金制度和住房?jī)?chǔ)蓄制度在這些方面與按揭貸款制度形成對(duì)比。這兩種制度的貸款額度是按照個(gè)人繳存額度而來(lái)，按照取得對(duì)等的原則獲取貸款，并且貸款時(shí)間上也有所限制，必須滿足一定繳款期限后才能使用，但是貸款利率一般都低于市場(chǎng)利率，比按揭貸款要更有吸引力，能更好地為中低收入人群提供住房融資需求。
在制度的定位上，住房抵押貸款制度面向符合收入要求的人群，其基本屬性是商業(yè)性、資本性的；住房公積金制度主要面向的是城鎮(zhèn)中有固定職業(yè)和穩(wěn)定收入的群體，其基本屬性帶有政策性和強(qiáng)制性；住房?jī)?chǔ)蓄制度則是一種政府扶持的公益性和互助性住房融資體系。與住房抵押貸款制度相比，住房?jī)?chǔ)蓄制度的非盈利性更明顯，互助合作性更明確，住房?jī)?chǔ)蓄銀行并不以商業(yè)盈利為目的，區(qū)別于一般的商業(yè)銀行。
與住房公積金制度相比，住房?jī)?chǔ)蓄制度更具有合同儲(chǔ)蓄性質(zhì)，儲(chǔ)戶根據(jù)自己的住房需要和儲(chǔ)蓄能力與住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同，日后憑借這份合同，從住房?jī)?chǔ)蓄銀行獲得貸款，參與人的存貸款金額及方式有不同合同文本保障，相比于公積金更具靈活性；從運(yùn)營(yíng)管理來(lái)看，住房公積金主要委托商業(yè)銀行進(jìn)行運(yùn)作，貸款利率跟隨市場(chǎng)利率調(diào)整，貸款期限影響貸款利率，而住房?jī)?chǔ)蓄制度則是?？顚Ｓ?，貸款利率并不隨行就市，也與貸款期限無(wú)關(guān)。住房?jī)?chǔ)蓄制度一般的合同貸款期限都較商業(yè)抵押貸款和公積金貸款更短，所以每月還款壓力相對(duì)更大，這樣便于一個(gè)參與人貸款還完后快速幫助其他參與人購(gòu)房。
總體來(lái)說(shuō)，這三種住房金融制度在功能、定位、目標(biāo)等方面具有許多不同但又有相互補(bǔ)充，成為世界上主流的住房融資體系。并不能說(shuō)哪種制度更有效率，而應(yīng)該說(shuō)三者互為補(bǔ)充共同發(fā)展，才能夠?yàn)椴煌杖胨胶妥》啃枨蟮木用裉峁┯行实娜谫Y支持。
我國(guó)建立住房?jī)?chǔ)蓄銀行的歷史嘗試
事實(shí)上，我國(guó)對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄制度的探索和實(shí)踐可以追溯到20世紀(jì)80年代。在房改初期,央行于1987年批準(zhǔn)在煙臺(tái)、蚌埠兩市試辦城市住房?jī)?chǔ)蓄銀行來(lái)配合住房制度改革的需要。
煙臺(tái)和蚌埠的住房?jī)?chǔ)蓄銀行的建立初衷，是專門(mén)辦理與房改配套的住房基金籌集、住房信貸以及結(jié)算等政策性金融業(yè)務(wù)，在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有任何商業(yè)銀行辦理貸款的環(huán)境下，具有一定的試驗(yàn)和進(jìn)步意義。當(dāng)時(shí)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的資金來(lái)源主要是當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位繳存的住房基金以及當(dāng)?shù)鼐用竦幕钇诖婵?。但是到?989年，政策限制所有銀行不得批準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，住房?jī)?chǔ)蓄銀行的業(yè)務(wù)陷入困境。為了走出困境，煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行向央行申請(qǐng)開(kāi)展工商業(yè)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，從這時(shí)起，住房?jī)?chǔ)蓄銀行已經(jīng)從建立的初衷開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)模式。直到我國(guó)住房公積金制度建立，這兩家住房?jī)?chǔ)蓄銀行將其住房融資基本職能交予當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心，自身逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)銀行發(fā)展道路。2000年，蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行被當(dāng)?shù)爻鞘行庞蒙绾喜ⅲ?003年，煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行進(jìn)行股份制改造，正式成為股份制商業(yè)銀行。
這次嘗試失敗的主要原因在于住房?jī)?chǔ)蓄銀行定位不清，究竟是商業(yè)銀行還是政策性銀行的問(wèn)題并沒(méi)有明確。如果是商業(yè)銀行，那么就應(yīng)該在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)范圍上比實(shí)際更寬泛；如果是政策性銀行，那么應(yīng)該有相應(yīng)的政府扶持，如國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行。失敗的原因還在于缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)行制度不完善，既沒(méi)有體現(xiàn)出住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，又沒(méi)有其他商業(yè)銀行多年來(lái)形成的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。因此當(dāng)住房公積金制度出現(xiàn)時(shí)，不成熟的住房?jī)?chǔ)蓄就被即刻取代，并未發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
在這次嘗試后，直到2004年我國(guó)才出現(xiàn)真正意義上的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。2004年2月由中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施豪銀行共同合資的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津成立，成為國(guó)內(nèi)唯一一家從事住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的專業(yè)銀行。2011年，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行首家分支機(jī)構(gòu)重慶分行開(kāi)業(yè)，其主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)仍然是以支持保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)、住房?jī)?chǔ)蓄信貸為主。這意味著在天津起步的中德住房?jī)?chǔ)蓄信貸業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展。
與煙臺(tái)、蚌埠的住房?jī)?chǔ)蓄銀行相比，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行建立在更為完善的外部環(huán)境下，比20世紀(jì)80年代末90年代初的市場(chǎng)環(huán)境有了非常大的發(fā)展。并且其住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)以德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行為母本，完全實(shí)行資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)、執(zhí)行固定存貸款利率的運(yùn)作方式。在德國(guó)先進(jìn)、成熟的業(yè)務(wù)技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)下，發(fā)展呈現(xiàn)出欣欣向榮之勢(shì)。但同時(shí)也應(yīng)注意到，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行還未成氣候的原因不是單一的，住房?jī)?chǔ)蓄制度不被人熟知，公眾心存疑慮都對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面的影響。因此，以中央政府的名義建立住房?jī)?chǔ)蓄制度，建立國(guó)家住房銀行，是下一步完善我國(guó)住房金融制度的方向。
適時(shí)建立住房?jī)?chǔ)蓄制度的意義
對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，如何保障居民的住房需求，特別是中低收入人群的住房需求一直是重要的課題。在新常態(tài)下，如何保持居民的住房需求、支持住房融資需求也是制度創(chuàng)新的重要課題。建立住房?jī)?chǔ)蓄制度不僅有利于保障中低收入人群住房需求，也有利于促進(jìn)社會(huì)征信體系建立。
一方面，建立住房?jī)?chǔ)蓄制度能夠完善我國(guó)住房金融體系，保障中低收入人群住房需求。近幾年來(lái)，公積金制度暴露出來(lái)諸多問(wèn)題，在機(jī)構(gòu)、運(yùn)行和管理方面存在很大漏洞。比如機(jī)構(gòu)設(shè)置中中心隸屬關(guān)系不明，住房公積金管理中心有些列入行政事業(yè)單位，有些列為企業(yè)；運(yùn)行方式存在委托-代理問(wèn)題，繳存歸集問(wèn)題以及屬地化管理問(wèn)題；管理使用效率不高，監(jiān)管機(jī)制不完善，擠占、挪用公積金現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，資金沉淀多，存在著巨大的安全隱患。在這樣的背景下，大力發(fā)展商業(yè)抵押貸款和建立住房?jī)?chǔ)蓄制度成為必由之路。但是對(duì)于商業(yè)抵押貸款來(lái)說(shuō)，它需要根據(jù)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)規(guī)律發(fā)展，因而更青睞于高收入人群。所以，建立住房?jī)?chǔ)蓄制度是提高中低收入人群解決住房需求能力的有益選擇。住房?jī)?chǔ)蓄制度更低的貸款利率，固定的貸款利率，自愿存款、公平貸款的原則能更有效的讓中低收入人群獲得住房融資，并保持穩(wěn)定的未來(lái)還款預(yù)期，更好的規(guī)劃個(gè)人生活和消費(fèi)。
另一方面，建立住房?jī)?chǔ)蓄制度有助于促進(jìn)社會(huì)征信體系發(fā)展，完善個(gè)人信用制度。住房?jī)?chǔ)蓄銀行在合同執(zhí)行的不同階段都需要個(gè)人信用的支持，并不是簡(jiǎn)單的儲(chǔ)蓄-放款流程。特別是在獲得貸款資格等待放款的過(guò)程中，住房?jī)?chǔ)蓄銀行會(huì)按照嚴(yán)格的參與人資格評(píng)價(jià)體系，通過(guò)參與人的存款時(shí)間和存款額等指標(biāo)為參與人排序，決定放款時(shí)間。這在客觀上促進(jìn)了個(gè)體信用制度的完善，有利于培養(yǎng)個(gè)體的個(gè)人信用意識(shí)。對(duì)于整個(gè)社會(huì)，特別是金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，住房?jī)?chǔ)蓄銀行也為社會(huì)征信體系的建立提供了重要支持。它的放貸行為可以在一定程度上成為“信號(hào)燈”，間接顯示個(gè)體的收入情況、支付能力、資產(chǎn)狀況等關(guān)鍵信息。
應(yīng)該說(shuō)，借鑒國(guó)外住房金融制度的經(jīng)驗(yàn)，在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道，適時(shí)建立住房?jī)?chǔ)蓄制度在當(dāng)下的中國(guó)具有重要意義。
國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄制度的運(yùn)行模式和機(jī)制設(shè)計(jì)
住房?jī)?chǔ)蓄制度本質(zhì)上是一種互助合作的非盈利性組織，其呈現(xiàn)形式可以是一個(gè)集體內(nèi)部成立的互助合作社，也可以是國(guó)家范圍內(nèi)的國(guó)家住房銀行?；ブ献鞅旧砭鸵髠€(gè)人出資、集合資源、存取權(quán)利對(duì)等的內(nèi)涵，形成個(gè)人資源和集體資源在時(shí)間維度上的調(diào)配。根據(jù)其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，住房?jī)?chǔ)蓄銀行需要按照合同約束、先存后貸、利率固定、專款專用的原則來(lái)運(yùn)行。
運(yùn)行模式的選擇。德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄制度是封閉性運(yùn)行的，即住房?jī)?chǔ)蓄銀行的資金只能夠用于向自己的參與人發(fā)放貸款，不能挪作他用，這樣使得住房?jī)?chǔ)蓄銀行不受資本市場(chǎng)波動(dòng)的影響。法國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄制度則采取開(kāi)放性運(yùn)行模式，并沒(méi)有專門(mén)的國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄銀行，而是由商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄銀行提供住房?jī)?chǔ)蓄貸款業(yè)務(wù)。并且參與人的存款資金可以用于貸款需求，也可以用于直接投資于資本市場(chǎng)(如法國(guó)的抵押債券市場(chǎng))來(lái)獲得收益。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，建議住房?jī)?chǔ)蓄制度應(yīng)主要學(xué)習(xí)德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，建立封閉的專業(yè)性的國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄銀行，保證我國(guó)中低收入居民的購(gòu)房需求。
基本運(yùn)行機(jī)制。參與人根據(jù)自己的住房需要和儲(chǔ)蓄能力與住房?jī)?chǔ)蓄銀行(比如國(guó)家住房銀行)簽訂協(xié)議，協(xié)議的主要內(nèi)容包括參與人按時(shí)交納款項(xiàng)達(dá)到一定期限，住房?jī)?chǔ)蓄銀行承諾在參與人達(dá)到交款期限后在將來(lái)的某一時(shí)間為其提供住房貸款，即住房貸款的獲得是以事先的存款為基礎(chǔ)。住房?jī)?chǔ)蓄合同額由存款額和貸款額兩部分組成，其中存款額包括參與人存款、存款利息以及政府獎(jiǎng)勵(lì)額三部分，規(guī)模約占合同額的50%。住房貸款的利率一般低于資本市場(chǎng)利率，并且固定，并不隨著貸款期限的長(zhǎng)短而不同。
合同執(zhí)行的三個(gè)階段。對(duì)于參與人來(lái)說(shuō)，住房?jī)?chǔ)蓄合同的執(zhí)行應(yīng)該分為三個(gè)階段。首先是獲得貸款資格前的存款階段，參與人需定時(shí)足額繳納合同約定存款額度。然后是獲得貸款資格后、取得配貸資格前的等待階段。所謂配貸，就是住房?jī)?chǔ)蓄銀行將住房貸款合同額發(fā)放給參與人。配貸資金的來(lái)源包括存款、利息、補(bǔ)貼資金、還款額，以及在必要的情況下從商業(yè)銀行拆借來(lái)的資金?？梢哉f(shuō)資金量在一定時(shí)間內(nèi)大致有限，所以參與人需要在取得貸款資格后排隊(duì)等待，住房?jī)?chǔ)蓄銀行按照既定規(guī)則按序發(fā)放。最后一個(gè)階段是參與人獲得住房貸款，用于住房消費(fèi)。在這一階段，參與人應(yīng)該同銀行再簽訂一份正式貸款合同，按照貸款擔(dān)保要求，采用所購(gòu)住房抵押或其他抵押、質(zhì)押等方式對(duì)住房貸款進(jìn)行擔(dān)保。這份合同不等于住房?jī)?chǔ)蓄合同。
合同的不同類型。在實(shí)踐中，應(yīng)該根據(jù)不同參與人的能力和需求，設(shè)計(jì)不同的住房?jī)?chǔ)蓄合同。以月度存款比率(月度存款占合同額的比例)為基準(zhǔn)，根據(jù)存取權(quán)利對(duì)等原則，設(shè)計(jì)有差異的合同條款，在達(dá)到配貸條件時(shí)間、最早得到配貸時(shí)間、評(píng)價(jià)值系數(shù)、月度還款比例、最長(zhǎng)還款期限等指標(biāo)上做出區(qū)分，適應(yīng)不同人群需求。月度存款比率越高，則達(dá)到配貸條件時(shí)間越短，最早得到配貸時(shí)間越短，評(píng)價(jià)系數(shù)越高，月度還款比例越高，最長(zhǎng)還款期限越短。但是，不同類型合同的貸款利率是一樣的，不存在任何差異。還需注意的是，不同合同類型間是否可以轉(zhuǎn)換是要根據(jù)合同類型而定，應(yīng)該確認(rèn)某些合同間可以轉(zhuǎn)換，而某些合同間不能轉(zhuǎn)換。
參與人的或有權(quán)。參與人同住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂的住房?jī)?chǔ)蓄合同還賦予了參與人或有權(quán)。參與人在滿足申請(qǐng)貸款條件后，可以根據(jù)自身情況自行決定是否申請(qǐng)貸款；并未申請(qǐng)或者未接受住房貸款時(shí)，參與人可以自愿取出存款，并獲得相應(yīng)的存款收益，用于自身其他消費(fèi)，存款利率也應(yīng)同貸款利率一樣為固定利率。放棄配貸的參與人應(yīng)根據(jù)合同向住房?jī)?chǔ)蓄銀行支付一定費(fèi)用(比如合同服務(wù)費(fèi))，除此以外，并無(wú)其他限制。根據(jù)他國(guó)經(jīng)驗(yàn)，參與人還應(yīng)可以在合同存續(xù)期內(nèi)將配貸資格通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓給予他人，達(dá)到合同執(zhí)行靈活，具有較好流動(dòng)性的目標(biāo)。
政府的激勵(lì)政策。在建立國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄制度的過(guò)程中，政府起到了非常重要的作用。與公積金制度不同，政府的作用并不是體現(xiàn)在通過(guò)法律手段保障強(qiáng)制繳費(fèi)上，而是在住房?jī)?chǔ)蓄銀行的運(yùn)行中，通過(guò)多種鼓勵(lì)政策，激勵(lì)個(gè)人為解決住房需求而主動(dòng)積累資金。政府的激勵(lì)政策應(yīng)該包括對(duì)中低收入人群的住房?jī)?chǔ)蓄基金獎(jiǎng)勵(lì)以及相關(guān)稅費(fèi)的減免或補(bǔ)貼。比如德國(guó)對(duì)于需納稅的年收入不超過(guò)25600歐元的住房?jī)?chǔ)蓄參與人，根據(jù)其繳納存款及利息額發(fā)放一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)金，鼓勵(lì)個(gè)人多交存款多使用住房?jī)?chǔ)蓄。除此以外，政府還應(yīng)該對(duì)存款利率進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼，以激勵(lì)個(gè)人參與住房?jī)?chǔ)蓄。在這里需求特別注意的是，政府激勵(lì)政策是否會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，特別是資本市場(chǎng)產(chǎn)生影響主要取決于資金運(yùn)作模式。如果是法國(guó)開(kāi)放式運(yùn)作，那就必須重視政府政策的影響效應(yīng)，德國(guó)封閉式運(yùn)行就不存在這個(gè)問(wèn)題。(執(zhí)筆：鄒蘊(yùn)涵)