同住一處小區(qū),本該和睦相處,奈何在物業(yè)管理公司撤離后,業(yè)委會的自行管理卻得不到理解,并且讓一場訴訟把“低頭不見抬頭見”變成“仇人相見”。近日,經(jīng)法院審理,一場業(yè)委會與業(yè)主的服務(wù)合同糾紛因業(yè)委會訴請失理被依法駁回。
2010年4月,江西省吉安市蘭花園小區(qū)業(yè)主經(jīng)協(xié)商,并報請房管部門批復(fù)備案后,成立了自己的業(yè)委會。同年5月22日,蘭花園小區(qū)業(yè)委會公告召開全體業(yè)主大會,然而全小區(qū)160戶業(yè)主只有20余戶到會,會議不得已改成座談會方式進(jìn)行。會上,該業(yè)主委員會提出,原有物管公司將于幾天后撤離,其他物管公司不愿接手。到會業(yè)主經(jīng)集體表決,決定從當(dāng)年6月1日起實(shí)行自治管理。至此,業(yè)主委員會在物業(yè)公司撤離后,主動跟進(jìn),自負(fù)盈虧管理起自家家門?？蓸I(yè)委會在接手管理不久后,便感覺到進(jìn)退兩難,一邊是少數(shù)業(yè)主大叫管理不規(guī)范、服務(wù)不到位,一邊是業(yè)委會成員大嘆經(jīng)費(fèi)少、舉步維艱。
“業(yè)委會不是法律規(guī)定的適格主體,憑什么向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用?！痹谠撔^(qū),一些具備法律意識的業(yè)主表示不服。
可業(yè)委會基于公共利益做出的努力,付出的辛苦也不能打水漂。雙方矛盾升級后,該小區(qū)業(yè)委會選擇走訴訟維權(quán)之路。但業(yè)委會以服務(wù)合同糾紛起訴到法院后,一審被吉安市吉州區(qū)人民法院駁回訴訟請求,二審?fù)瑯記]有任何收獲。
■以案釋法
選聘小區(qū)管理人需過半業(yè)主同意
業(yè)委會有訴訟主體資格嗎?對此,法院在判決書中指出,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定,對于業(yè)主大會按照物權(quán)法規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后,業(yè)委會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的,人民法院應(yīng)予支持。也就是說,相關(guān)法律已賦予業(yè)委會有限的訴訟主體資格,可以訴請業(yè)主繳納服務(wù)費(fèi)用。
那么,有了法律撐腰,蘭花園小區(qū)業(yè)委會為什么還會遭遇敗訴?主審法官解釋稱,業(yè)委會自行行使物業(yè)管理權(quán)時,業(yè)主大會所作的關(guān)于物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的決議實(shí)則為業(yè)委會與每一位業(yè)主達(dá)成的服務(wù)協(xié)議。如果有人違反了協(xié)議約定,要承擔(dān)違約責(zé)任。同時,根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。而該小區(qū)業(yè)委會敗訴的關(guān)鍵就在于其向法庭提供的業(yè)主大會記錄中,只有20余名業(yè)主參加了座談,不符合我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定,故業(yè)委會與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同不能成立。合同不成立,依據(jù)無效合同要求支付服務(wù)費(fèi)用的訴請也沒了道理。
“訴訟請求有問題,可以換個理由再行起訴,你們的物業(yè)管理行為已構(gòu)成民法上的無因管理?！睂τ诜ü俚暮罄m(xù)釋明,業(yè)委會代表恍然大悟。
根據(jù)民法通則第九十三條規(guī)定,沒有法定或者約定的義務(wù),為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或者服務(wù)的,有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。承辦法官認(rèn)為,如果業(yè)委會基于為業(yè)主的共同事務(wù)實(shí)施了管理行為,且所有因自治管理帶來的利益由業(yè)主共享的角度,起訴作為受益人的少數(shù)未繳納服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,要求支付必要費(fèi)用的話,其勝訴的可能性將大大增加。
法官庭后表示,近年來,隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷推進(jìn),住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn),在物業(yè)統(tǒng)一管理逐漸為主導(dǎo)的同時,衍生出各類物業(yè)糾紛。所有糾紛,大多由物業(yè)公司、業(yè)委會與業(yè)主各自出于自身利益考慮,以及對法律認(rèn)識的偏差所致。全國各地在相關(guān)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施意見中,都會要求充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用,并且要求注重政府引導(dǎo)、司法服務(wù)和小區(qū)自治,在各方發(fā)生爭執(zhí)時,應(yīng)規(guī)范服務(wù)的法律維度,讓小區(qū)依法自治管理的道路走得更為踏實(shí)。