溫州松綁“限購(gòu)令”的消息可謂一石激起千層浪。這似乎給市場(chǎng)釋放出政策松綁的信號(hào)意義，也容易引發(fā)其他城市效仿。但當(dāng)前“限購(gòu)令”并不具備大規(guī)模退出條件。在缺乏有效的、市場(chǎng)化方向替代政策情況下，大規(guī)模放開限購(gòu)，意味著樓市調(diào)控實(shí)質(zhì)松綁，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定有害無益。
在2010年出臺(tái)的“國(guó)十條”祭出限購(gòu)政策三年多來，溫州并非首個(gè)嘗試闖關(guān)的城市。2011年下半年，佛山、蕪湖等一批城市就曾試圖“解套”，但這些嘗試迅速被叫停。此后兩年多，再無城市做出類似動(dòng)作。
作為房?jī)r(jià)已連續(xù)22個(gè)月同比下跌的溫州，松綁政策的動(dòng)機(jī)不難理解。近些年來，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納了不少民間投資資本，溫州也一度成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市。隨著民間借貸體系崩塌，溫州樓市泡沫破裂，部分區(qū)域房?jī)r(jià)腰斬，大量庫(kù)存難以消化，加之出口貿(mào)易未能復(fù)蘇，地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入告急。這些成為溫州松綁調(diào)控政策的內(nèi)在動(dòng)力。
事實(shí)上，在已出臺(tái)“限購(gòu)令”的46個(gè)城市中，除個(gè)別一線城市，大部分城市的限購(gòu)門檻較低，執(zhí)行環(huán)節(jié)的松動(dòng)更是大大削弱了政策效果。因此，即便溫州松綁“限購(gòu)令”的嘗試得到默許，也未必能在短期內(nèi)激活樓市，拯救當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。
以行政手段為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正顯露出越來越多的“副作用”。隨著多部委共同著手制定長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”將是未來大方向，這也是房地產(chǎn)界的共同愿景。本屆政府就任至今，甚少對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控做出過專門表態(tài)，也未出臺(tái)新的調(diào)控措施，市場(chǎng)化政策思路無疑有助于這一調(diào)整的推進(jìn)。
但從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)形態(tài)來看，以“限購(gòu)令”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策尚不具備大規(guī)模退出條件。
首先，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)處于較快上漲通道中。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不難看出，房?jī)r(jià)普漲局面早已確立。對(duì)于個(gè)別熱點(diǎn)城市而言，供需關(guān)系緊張和高價(jià)地頻出，給后市帶來更強(qiáng)烈的上漲預(yù)期。對(duì)于多數(shù)限購(gòu)城市而言，“限購(gòu)令”不僅不應(yīng)松動(dòng)，反而應(yīng)強(qiáng)化執(zhí)行，否則房?jī)r(jià)上漲的局面將難以避免。
其次，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)有明顯差異。當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多是供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。多數(shù)二三線城市，則存在短期供應(yīng)壓力。但大部分城市的樓市泡沫并不明顯，甚至并不存在泡沫，且城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)還給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的發(fā)展空間。這一點(diǎn)與溫州泡沫破裂、危及地方經(jīng)濟(jì)的情況有本質(zhì)區(qū)別。因此，簡(jiǎn)單效仿溫州做法，并不可取。
再次，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立尚需時(shí)日。當(dāng)前多部委正聯(lián)合制定包括房產(chǎn)稅、個(gè)人住房信息系統(tǒng)等在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，由于涉及多方利益，長(zhǎng)效機(jī)制的建立必然是一個(gè)漸進(jìn)過程，有專家甚至認(rèn)為需要5年。同樣的，作為行政手段的代表，“限購(gòu)令”的退出也應(yīng)是漸進(jìn)過程，而不是短時(shí)間內(nèi)迅速撤出。否則，在缺乏有效替代政策情況下，大規(guī)模放開限購(gòu)，意味著樓市調(diào)控松綁，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定有害無益。
最后，地方政府“房地產(chǎn)依賴癥”尚未痊愈。對(duì)于多數(shù)城市來說，土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要來源，前者還是地方債務(wù)的主要償債來源。對(duì)土地財(cái)政的依賴不僅是造成各地出現(xiàn)房地產(chǎn)熱潮的主因，也壓制了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此，大規(guī)模放松限購(gòu)，會(huì)加劇地方政府“房地產(chǎn)依賴癥”。
站在地方政府角度，松綁限購(gòu)的理由有千萬條，但小道理要服從大道理，站在大局角度，這顯然不是理性之選。在溫州事件造成政策預(yù)期動(dòng)搖之時(shí)，監(jiān)管層有必要對(duì)市場(chǎng)做出提示，從而避免這一消息的持續(xù)發(fā)酵，以及更多城市跟風(fēng)效仿。更重要的是，加緊研究推出新的調(diào)控機(jī)制予以替代。（中國(guó)證券報(bào)）