日前,杭州市明確,簽訂購房合同(含預(yù)售合同)滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易,經(jīng)濟(jì)適用房住戶要按照評估價與當(dāng)時經(jīng)適房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。在很多人看來,經(jīng)濟(jì)適用房上市交易后,促進(jìn)存量增加,可以起到平抑房價作用;但實際上,在更多人看來,經(jīng)濟(jì)適用房入市且差價55%歸政府,將極大地刺激地方政府大力發(fā)展房地產(chǎn)的欲望,經(jīng)濟(jì)適用房不過是又一個賺錢的工具。
經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國家計劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。由于經(jīng)濟(jì)適用房具有一定的保障性質(zhì),因此其土地出讓金一般要比商品房低很多,所以其銷售的價格也要低很多。在很多城市,可以買經(jīng)濟(jì)適用房的人并不是拿來住的,而是等待幾年以后以略低于市場價格出售轉(zhuǎn)手,國家讓利的經(jīng)濟(jì)適用房,變成了很多人賺錢的工具。
在中國,目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀不是供應(yīng)不足,而是房價太高,這個高房價其實與供求關(guān)系的關(guān)聯(lián)度不大,除了幾個一線城市?,F(xiàn)在,我們談?wù)摰酶嗟氖?ldquo;鬼城”,是高達(dá)30%以上的空置率,是大量城市新建城區(qū)無人居住,但即使這樣,房價依然很高。8月公布的54個城市的土地價格,較去年同期增長了48%,地價高居不下,房價怎么可能下跌?從這個角度看,房價有剛性的基礎(chǔ),但不是剛性需求,而是剛性成本。土地財政是各級地方政府的命根子,地價不可能下降,房價也不可能下降。
那么,經(jīng)濟(jì)適用房上市怎么又會引發(fā)如此關(guān)注呢?請注意,經(jīng)濟(jì)適用房之所以便宜,前提是政府讓了利的,少收稅,少收了土地出讓金,所以首次銷售價格便宜,購買者也有嚴(yán)格的要求。但是,幾年以后,政府坐不住了,它讓的利,被有資格買經(jīng)濟(jì)適用房的人利用了。于是,放開經(jīng)濟(jì)適用房上市,政府收55%的土地收益??吹?jīng)]有,這55%的差價依舊是和土地有關(guān)的,以前是只賣地,現(xiàn)在干脆土地房子一起賣。以后會發(fā)展為什么趨勢呢?政府要么賣地,要么不好賣的情況下自己修限價房或者經(jīng)濟(jì)適用房,敞開供應(yīng),然后收取土地收益,其實都是一回事。
在這個情況下,那些指望房價會跌的人看來是沒希望了,要么土地高價出讓給開發(fā)商修高價的商品房轉(zhuǎn)嫁給消費者,要么土地低價出讓修經(jīng)濟(jì)適用房,最終還是要收取55%的差價,出讓金最終也要轉(zhuǎn)嫁給消費者,土地財政的思路始終不變。只不過,經(jīng)濟(jì)適用房也好福利房也好,本身又有很多灰色交易和貓膩,政府以前還只是出讓土地給開發(fā)商讓市場自己調(diào)節(jié),現(xiàn)在可以通過經(jīng)濟(jì)適用房直接插手市場,要么當(dāng)?shù)刂?,要么通過經(jīng)濟(jì)適用房直接當(dāng)開發(fā)商,反正就是扭住土地財政不放。
有意思的是,曾幾何時,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房等保障房被認(rèn)為是解決住房困難平抑供求失衡的法寶,且嚴(yán)格規(guī)定了額度不低于新建商品房的30%。但實際上,不僅這30%的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到,現(xiàn)在這看似微不足道的經(jīng)濟(jì)適用房還可以入市,由此可見三點:一是杯水車薪的供應(yīng)肯定無法平抑房價;二是經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房的性質(zhì)正微妙地發(fā)生改變,如果經(jīng)濟(jì)適用房以低價銷售給關(guān)系戶,然后再光明正大地銷售并形成一條利益鏈條,不僅無法平抑房價,更可能加大灰色交易的力度;三是政府如此積極從土地和成品房兩個角度入市,房價下跌就是天方夜譚。(地產(chǎn)中國網(wǎng))