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          學者研究稱房價越高 地方官員升遷可能性越高

          研究稱房價越高 地方官員升遷可能性越高

          2013-08-20 09:06:42

            中國的房價為何不斷上升?人們經(jīng)常談到的因素有:城市化程度提高,剛性需求以及投資、投機性需求旺盛,貨幣供應“超發(fā)”,等等。

            新加坡國立大學鄧永恒和清華大學吳璟等教授帶領(lǐng)的研究團隊指出,從他們對35個城市大量土地價格樣本的研究看,地價高,所以房價高。例如重慶、上海、杭州、南京和北京過去十年有八年地價平均每年增幅超過20%以上,合肥、陜西、西寧等內(nèi)陸城市近三年土地價格漲得也很快。

            有一個和房價高相關(guān)的原因是他們意外發(fā)現(xiàn)的,就是政策體制方面。他們找了20多個本科生和研究生到省市區(qū)調(diào)研,分析了283個城市的市委書記和市長的業(yè)績與升遷資料。最后發(fā)現(xiàn),如果一個市長、市委書記在任期內(nèi)的GDP增長率比前任領(lǐng)導每增長一個標準差(StandardDeviation,是測量一組數(shù)值和其平均值的離散程度的一個概念),市委書記升遷的可能性會提高4.76%,市長升遷的可能性提高10%。GDP靠什么增長?投資交通設(shè)施、發(fā)展房地產(chǎn)的效果很明顯。

            相反,如果市長和市委書記把投資用于水、空氣治理、環(huán)保等和環(huán)境建設(shè)相關(guān)的地方,在283個城市中,在這方面平均每多投資一個標準差,升遷的概率下降8.5%,市長升遷的可能性下降6.3%。雖然中國一些城市提出了“環(huán)境優(yōu)先”的原則,但是落實很難,原因就是你把大量精力用于環(huán)境治理,而不是投資建設(shè),“政績”不彰,升遷也就不暢。

            當然,相關(guān)不等于因果,比如很難說因為城市車多導致氣溫上升,但相關(guān)性中蘊含著某種可能性,對我們是有啟示和借鑒意義的。

            筆者認為房價上升和官員升遷相關(guān)性研究的意義在于,房地產(chǎn)不是簡單的資產(chǎn),而涉及到體制、政策、官員績效考核等許多方面。房價只升不降,也必須從更多角度查找原因。簡言之,如果各地還是猛上投資、大干快上的路子,本質(zhì)上要靠地驅(qū)動,靠地生財,怎能指望房價下來呢?

            專家稱三四線樓市庫存消化需六年 房價或下跌

            地方債壓力增加,賣地救市?

            湖南湘潭從6月份開始,一手商品房網(wǎng)簽成交面積持續(xù)下滑,房價也在7月出現(xiàn)下跌。量價齊跌,這是典型的供大于求信號,樓市熱度明顯下降。湘潭的困境很可能擴散,因為地方債務審計來了。對地方政府來說,眼看大量債務到期,如果拿不出錢補缺口,就會債務違約,日后向銀行申請貸款的難度也會加大,各種建設(shè)項目和規(guī)劃也就無從落地。所以,想方設(shè)法籌錢還債是唯一出路。

            還債壓力可能會逼迫地方政府放低姿態(tài),在土地市場上放寬交易標準,最終結(jié)果就是,下半年土地市場的成交熱情或繼續(xù)高漲,房地產(chǎn)市場供給可能迅速增加。這對一二線城市的購房者勉強算個好消息,新上市的樓盤多了,未來一段時期房價漲勢可能會緩一緩。但對三四線城市,包括湖北的三四線城市卻并不是好消息,房地產(chǎn)市場供大于求的矛盾將會凸顯,房價下跌風險開始顯山露水。

            2013年地方債務審計已經(jīng)正式鋪開。要還債,錢從哪里來?最便利途徑還是土地市場。去年土地財政收入占地方財政的比重仍高達42.1%,地方政府要籌錢應付到期債務,加快賣地是必須。在上半年火爆土地市場上,面對媒體采訪,某地官員反問的那句“不賣地,拿什么還債”,的確喊出不少地方政府心聲。地方政府債務壓力一直不輕。去年三四月間,全國各個城市的土地推介會遍地開花,湖北10個縣市領(lǐng)導就曾同時出現(xiàn)在武漢,親自推介轄區(qū)的地塊。當時的背景,也是大量地方債務即將到期,去年是地方債務的首輪償債高峰。地方政府著急推地,土地市場的門檻自然降低。當時部分城市的土地交易行政規(guī)費就從原先的全額交付,改成了7.5折,土地款支付的時間要求也明顯放寬,除了第一筆土地款要按國家規(guī)定支付50%之外,后期的支付時間被延長到3個月至1年。總之,為了達成交易,部分城市給予房地產(chǎn)開發(fā)商的操作空間明顯增大。

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