“房企再融資開閘”已不再停留在是否成為可能的層面上,而是再融資開閘的范圍。從監(jiān)管層的政策意圖來看,基于政策導(dǎo)向的有限開閘概率最大,即對(duì)于普通商品住房和保障房項(xiàng)目適度放寬再融資限制。
對(duì)于保障房項(xiàng)目適度放寬再融資限制,目前來看沒有異議。筆者認(rèn)為,之所以對(duì)普通商品住房項(xiàng)目可能會(huì)放寬再融資的限制,與近期管理層提出的“要支持首套房購(gòu)置”、“積極釋放有效需求”有關(guān)。今年以來,一線和二線重點(diǎn)城市住房成交火熱,住房銷售面積平均同比增幅在30%以上,絕大多數(shù)一線和二線重點(diǎn)城市庫(kù)存水平持續(xù)下降。但是,在火熱的住房需求中,以首套房購(gòu)置為主的剛性需求占比達(dá)到85%以上,這說明住房有效需求比較旺盛,需要增加市場(chǎng)有效供應(yīng)。
重點(diǎn)城市庫(kù)存水平下降的同時(shí),6月份以來的“錢荒”讓很多銀行收緊了房貸,有的商業(yè)銀行分行給下面支行的房貸指標(biāo)只有幾百萬(wàn)元,且首套房貸的利率優(yōu)惠也逐漸淡出,這是造成7月份房地產(chǎn)銷售明顯回落的主要原因。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的43個(gè)重點(diǎn)城市中,7月份超過6成成交面積回落,平均回落10%,庫(kù)存也在7月份以來持續(xù)數(shù)周上升。例如,北京6月份還在為庫(kù)存逼近6萬(wàn)套的“警戒線”而著急,7月份一手住宅庫(kù)存量就迅速上升至10.7萬(wàn)套,達(dá)到今年高點(diǎn),這不符合新一屆管理層要“支持首套購(gòu)房、釋放有效需求”的指示。滿足市場(chǎng)需求最好的方法就是增加適銷對(duì)路的產(chǎn)品,這需要房企加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)大周期下行的背景下,利潤(rùn)靠“囤地和漲價(jià)”的時(shí)代不復(fù)返,房企生存和發(fā)展也只有靠“適銷對(duì)路”和“加快周轉(zhuǎn)”。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說,需要拓寬資金來源,再融資結(jié)構(gòu)性開閘則水到渠成。而且,針對(duì)剛需住房供應(yīng)的再融資放寬,有利于增加供應(yīng)和擴(kuò)大內(nèi)需,有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
更為重要的是,即便國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)于房企再融資關(guān)閉長(zhǎng)達(dá)4年,但房企繞道海外和國(guó)內(nèi)影子銀行的融資活動(dòng)如火如荼。而且,在量化寬松的背景下,海外融資成本比國(guó)內(nèi)低很多,有的募資成本只有國(guó)內(nèi)的一半。同時(shí),在需求旺盛的支持下,上半年房企資金來源中,自籌資金和其他資金(主要是訂金和按揭貸款)占比達(dá)到82%,上半年主要城市誕生的40多個(gè)地王已經(jīng)充分說明了房企資金的充裕,也意味著房企融資限制政策效力正在減弱。進(jìn)一步講,通過卡死國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資,限制房企囤地和捂盤行為的做法在某種程度上已經(jīng)失效了。與其政策越走越偏,還不如重新設(shè)計(jì)來適應(yīng)和引導(dǎo)當(dāng)前市場(chǎng)需求,將增量資金用在“刀刃”上。
新一屆政府上任后,著力攻堅(jiān)阻礙市場(chǎng)運(yùn)行和市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮中政府無效或低效干預(yù)的政策和體制,目的在于厘清政府與市場(chǎng)的關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“十年九調(diào)”、46個(gè)調(diào)控政策文件,無法阻止房?jī)r(jià)快速上漲,住房困難日益加劇,房地產(chǎn)非理性繁榮對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成沖擊。從根源上講,與政府作用發(fā)揮不到位、政府與市場(chǎng)的關(guān)系沒有厘清關(guān)系很大。因此,在解決房地產(chǎn)問題的思路上,著重于從長(zhǎng)效機(jī)制上消除制約房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效差的病根,如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅制改革、征地制度改革、集體土地入市、金融制度改革(機(jī)構(gòu)公平準(zhǔn)入、利率市場(chǎng)化)和戶籍制度改革等。此外,有意淡化房地產(chǎn)調(diào)控的提法,特別是行政干預(yù)較強(qiáng)的措施,如房企融資“一刀切”卡死就屬于此列。
有意淡化并通過長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)來取代行政性措施,并不意味著即刻退出。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難重重的情況下,如果貿(mào)然退出原有政策,往往會(huì)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不振,疊加長(zhǎng)期行政管制下道德風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)化監(jiān)管能力孱弱,加速經(jīng)濟(jì)泡沫化。當(dāng)前,“地王”與“鬼城”并存、實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金匱乏與房地產(chǎn)資金寬裕并存、房地產(chǎn)市場(chǎng)在不顧實(shí)體經(jīng)濟(jì)困境的情況下依舊繁榮,已經(jīng)說明了這一點(diǎn)。更為重要的是,在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相當(dāng)長(zhǎng)的過渡期內(nèi),公共投資將取代出口成為“保下限”的主要?jiǎng)恿Γ餐顿Y需要融資保證。但在全國(guó)財(cái)政收入增幅進(jìn)入“個(gè)位數(shù)”、地方財(cái)政增幅被“攔腰折斷”、高達(dá)3萬(wàn)億地方債務(wù)償債高峰期的到來、財(cái)政收支“剪刀差”擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化成本需要可持續(xù)資金來源等情況下,剛性住房需求能否持續(xù)釋放,具有綜合利好效應(yīng)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫“轉(zhuǎn)著陸”的實(shí)現(xiàn)、行業(yè)健康向上發(fā)展氛圍的培育、公共投資的資金支撐和地方政府債務(wù)償還等,都有積極影響。