暫停三年的A股房企再融資悄然重啟。
8月1日晚，新湖中寶[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]一紙公告，將傳了一個(gè)多月的“房企再融資開(kāi)閘”坐實(shí)：新湖中寶擬定向增發(fā)募資55億，投向其位于上海區(qū)域的兩個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。
這與市場(chǎng)期待的房企再融資存在偏差：募資投向棚戶(hù)區(qū)改造而非一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。地產(chǎn)股2日早盤(pán)大漲，午后即出現(xiàn)回調(diào)，反映了市場(chǎng)對(duì)于再融資開(kāi)閘存有疑慮。
據(jù)接近證監(jiān)會(huì)的知情人士向本報(bào)記者表示，證監(jiān)會(huì)關(guān)于房企再融資的審批會(huì)與國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控保持一致，即使放開(kāi)也是涉及棚戶(hù)區(qū)改造、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)的項(xiàng)目，換言之，房企再融資放開(kāi)是一個(gè)有條件的、結(jié)構(gòu)性的放開(kāi)。
“新湖中寶此次定向募資方案是用于棚戶(hù)區(qū)改造這樣的保障性安居工程建設(shè)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)支持方向，與用于傳統(tǒng)商品房項(xiàng)目的募資截然不同。”克而瑞分析師朱一鳴也認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)再融資短期內(nèi)不會(huì)全面放開(kāi)，而是只對(duì)符合國(guó)家政策導(dǎo)向的融資方案采取有條件的開(kāi)放，包括舊城改造、保障房以及商業(yè)地產(chǎn)等非直接涉及住宅類(lèi)的融資方案。
再融資重啟
上市房企再融資暫停，始于2010年10月15日。其時(shí)，證監(jiān)會(huì)通過(guò)其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請(qǐng)”的新聞稿。證監(jiān)會(huì)稱(chēng)，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“新國(guó)十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)。自此之后，上市房企在內(nèi)地資本市場(chǎng)的再融資大門(mén)關(guān)閉。
今年6月底，一些券商和房企傳出再融資開(kāi)閘的消息。6月28日和7月12日，證監(jiān)會(huì)兩度回應(yīng)上市房企融資政策問(wèn)題時(shí)表示，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組；證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行相關(guān)審核時(shí)，將依據(jù)國(guó)土資源部的意見(jiàn)進(jìn)行認(rèn)定。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)此解讀為，證監(jiān)會(huì)口徑已有所放松。進(jìn)入7月，已有多家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項(xiàng)”停牌，包括宋都[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]股份、金豐投資[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份、榮豐控股等。如此密集停牌使得市場(chǎng)猜測(cè)，上市房企正集中醞釀再融資或重組事宜。
新湖中寶一紙公告，攪亂了一池春水。8月1日，新湖中寶公告稱(chēng)，公司擬定向增發(fā)不超過(guò)17.91億股，募資不超過(guò)55億元，用于位于上海的兩個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，同日，海印股份也對(duì)外公布擬融資8.34億元用于其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
上述定增方案尚需獲得新湖中寶股東大會(huì)審議批準(zhǔn)和中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。“一般公司公告出來(lái)再融資事項(xiàng)，就意味著有很大的把握可以做。”深圳一資深券商人士分析，新湖中寶公告前肯定和證監(jiān)會(huì)等部門(mén)做好了溝通工作。
上述人士稱(chēng)，如果新湖中寶或海印股份融資被批準(zhǔn)，則意味著關(guān)閉3年之久的房地產(chǎn)企業(yè)再融資正式開(kāi)閘。
朱一鳴指出，再融資的“結(jié)構(gòu)性開(kāi)閘”是政府對(duì)于約束房企在融資層面動(dòng)作的大幅讓步，也是政府調(diào)控去行政化的明顯表現(xiàn)。
從2010年初以來(lái)，政府以關(guān)閉國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房企的再融資渠道作為一種行政化的干預(yù)措施，并在干預(yù)之初起到了良好的成效。然而隨著2012年下半年的房地產(chǎn)行業(yè)好轉(zhuǎn)，企業(yè)業(yè)績(jī)提升的同時(shí)資金變得較為充裕。同時(shí)今年以萬(wàn)科、招商、綠地、萬(wàn)達(dá)等龍頭房企為代表的企業(yè)紛紛香港借殼上市，開(kāi)拓海外融資渠道，融資渠道的多樣化使得行政化干預(yù)的政策效用進(jìn)一步降低。
有條件放開(kāi)
市場(chǎng)并非極度樂(lè)觀(guān)。
“新湖中寶募投的兩個(gè)項(xiàng)目均為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，僅以此判斷再融資開(kāi)閘并不恰當(dāng)，這種特定方向的開(kāi)閘與市場(chǎng)預(yù)期并不完全相同。”8月2日，接近監(jiān)管層的知情人士向本報(bào)記者表示。