■時尚都市內(nèi)幕大揭密②
明明跟開發(fā)商簽了購房合同，但在住建局的網(wǎng)站上查到的卻是別人的名字。時尚都市和時尚國際的眾多業(yè)主遇到的就是這樣的“狗血”劇情。
南方日報記者調(diào)查得知，時尚都市和時尚國際確實存在“一房多賣”現(xiàn)象，一個偶發(fā)的樓盤個案讓清遠(yuǎn)諸多開發(fā)商慣用的隱秘“潛規(guī)則”浮出水面。
一房多賣，融資過程出了問題
當(dāng)時尚都市和時尚國際被爆出“一房多賣”現(xiàn)象后，作為這兩盤的代理商--清遠(yuǎn)市世基地產(chǎn)顧問有限公司被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
世基地產(chǎn)負(fù)責(zé)人盧震在接受南方日報記者采訪時，明確否認(rèn)他們曾操作過“一房多賣”。“開發(fā)商財務(wù)有一份空表，賣了就不能再賣了，我們每天都跟開發(fā)商對銷控表，一手二手都不能賣的了，我們只能賣一次。”盧震說，“但房源暗地里怎么押給別人，我們就不清楚了，我們賣的話只能賣一次。”
據(jù)了解，在時尚都市和時尚國際銷售后期，曾有過短暫的將樓盤交給二手中介操盤的經(jīng)歷。不排除在代理機(jī)構(gòu)與中介機(jī)構(gòu)同時賣樓的過程中產(chǎn)生“一樓多賣”的失誤。
不過，知情人士透露，房地產(chǎn)銷售監(jiān)管比較嚴(yán)格，房源一旦在住建局備案想再賣給其他人，難度很大，時尚都市和時尚國際的“一房多賣”更多是在融資過程中出現(xiàn)了問題。
隱秘“潛規(guī)則”：利用流程的時間窗口
按照現(xiàn)有的商品房銷售管理流程，開發(fā)商要再取得商品房預(yù)售許可證后才能開始銷售，購房者在交付首期款簽訂合同后，開發(fā)商須在30天內(nèi)辦理合同備案登記。商品房須驗收合格，資料齊全后，開發(fā)商或個人才可辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。
但因很多開發(fā)商都有銀行貸款，一般會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行，因而在住建局的網(wǎng)站上顯示為“已辦抵押”，即此套房在建工程中抵押給了銀行，購房者在交付首期款后，開發(fā)商要先將錢交給銀行辦理“解除抵押”才能給購房者辦理備案登記。
因“解除抵押”到“期房已售”辦理過程至少需一個多月的時間，這就給了開發(fā)商在資金使用上騰挪輾轉(zhuǎn)的空間。時尚都市的股東之一歐小勇在接受南方日報記者采訪時坦承，去年底，因公司資金緊張，曾向一老板借款一筆款，代價是以時尚都市20套房做抵押，并辦理了網(wǎng)簽。本想籌到錢后將房子解押再給已交錢的購房者辦理手續(xù)，但資金一直遲遲不到位，結(jié)果就造成了事實上的“一房多賣”。
知情人士透露，因近年來國家銀根收緊，中小開發(fā)商手頭普遍缺錢，民間借貸大行其道。清遠(yuǎn)諸多開發(fā)商正是利用了流程上的“時間窗口”，一面努力籌錢，一面拼命賣樓，一旦樓市銷售不好，資金鏈斷裂將成眾多購房者的噩夢。
涉嫌“賣樓花”，價格誘人風(fēng)險大
事實上，除了在商品房銷售流程中通過時間差來運(yùn)作資金外，長龍地產(chǎn)和卓越地產(chǎn)還涉嫌低價“賣樓花”。
“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)(即在建物業(yè))，一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋。
“樓花”雖然售價較低，但卻被國家明令禁止�！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》明確規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
南方日報記者調(diào)查得知，隸屬于清遠(yuǎn)市長龍房地產(chǎn)有限公司的時尚翡翠尚未建設(shè)，便已售出數(shù)十套。6月21日，記者在時尚都市售樓部見到了時尚翡翠業(yè)主黃小姐。而她同時在手的合同，還有幾份深圳、東莞朋友的，而她自己買了一套，約52平方米，總價188000元，算下來只有3600元/平方米，尚屬低廉。