今年以來(lái)，大名城、保利地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)上市公司在三四線城市成功競(jìng)得土地，加速布局中小城市市場(chǎng)。專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化概念不能與三四線城市樓市發(fā)展畫等號(hào)，這些城市的房?jī)r(jià)也難以因此出現(xiàn)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)今后健康發(fā)展，仍需“精耕細(xì)作”，開發(fā)符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。
三四線城市成熱點(diǎn)
近期眾多地產(chǎn)商開始加速布局中小城市，進(jìn)軍三四線城市似乎成了流行風(fēng)。２月１日，東湖高新發(fā)布公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以２．１２億元的價(jià)格成功競(jìng)得湖北鄂州３宗商服用地，總面積近３０萬(wàn)平方米。
記者梳理近１４０家涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的上市公司公告發(fā)現(xiàn)，１月份以來(lái)，不少上市房企均加大在三四線城市的布局力度，一些上市房企甚至在縣一級(jí)土地競(jìng)拍上有所斬獲。如１月９日，保利地產(chǎn)公布近期通過(guò)拍賣和招標(biāo)等方式獲得的２０余宗土地，其中就包括分別以１．３億元和近２．５億元的代價(jià)獲得嘉善縣和從化市各３宗住宅用地。
華夏幸福是今年以來(lái)動(dòng)作最為頻繁的一家，這家公司１月份先后競(jìng)得河北香河縣、懷來(lái)縣等縣多宗土地。華夏幸福在公告中表示，以上土地的競(jìng)得可進(jìn)一步提升公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，保障房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
山東省一家長(zhǎng)期從事三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，與一二線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，三四線城市競(jìng)爭(zhēng)較為緩和，也可以較為有利的價(jià)格獲得位置較佳、升值空間很大的土地。“房地產(chǎn)上市公司有更雄厚的資金和建設(shè)實(shí)力，早一點(diǎn)進(jìn)入三四線城市有利于提升公司的業(yè)績(jī)。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張衛(wèi)國(guó)說(shuō)：“限購(gòu)和限貸等宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力的作用下，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為三四線城市將更有作為。”
推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)
雖然不少上市房地產(chǎn)公司在城鎮(zhèn)化背景下，已開始大規(guī)模向靠近一線城市或省會(huì)城市的縣域“跑馬圈地”，但專家認(rèn)為，不能單純或過(guò)早地寄望于以城鎮(zhèn)化激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，這也不能成為三四線城市房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。
“我們小城市居民收入本來(lái)就少，大地產(chǎn)商不能以一線城市的思維來(lái)開發(fā)項(xiàng)目，我們期待更現(xiàn)代、更實(shí)用、更美觀的房子，但不是高房?jī)r(jià)。”山東臨沂市市民趙偉準(zhǔn)備買一套新房，他對(duì)大地產(chǎn)商的到來(lái)會(huì)否推高房?jī)r(jià)還有所擔(dān)心。
一些專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化可以激活三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種誤讀，大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍中小城市，推出高價(jià)房也并不現(xiàn)實(shí)。山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說(shuō)：“房地產(chǎn)行業(yè)主要受地區(qū)人口數(shù)量、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，城鎮(zhèn)化并不會(huì)對(duì)三四線城市產(chǎn)生很大拉動(dòng)作用。”
張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，從去年底至今，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)上漲跡象，這主要是剛性需求的逐漸釋放帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘械幕钴S。“三四線城市不會(huì)因此出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。”
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認(rèn)為，三四線城市房?jī)r(jià)不會(huì)僅憑供給方單方面意愿，更要考慮購(gòu)買方能力。
房地產(chǎn)企業(yè)需精耕細(xì)作
據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有約５０家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了２０１２年公司業(yè)績(jī)公告或預(yù)告。２２家房地產(chǎn)上市公司預(yù)告去年業(yè)績(jī)將同比增長(zhǎng)，多數(shù)原因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目銷售加快。２１家房地產(chǎn)上市公司２０１２年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)大幅下滑，部分公司將原因歸結(jié)為宏觀調(diào)控政策對(duì)行業(yè)的持續(xù)影響。
專家認(rèn)為，在持續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)暴利的時(shí)代早已終結(jié)，坐等房?jī)r(jià)上漲并不現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，合理設(shè)計(jì)利潤(rùn)空間。張衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑的影響，應(yīng)加大對(duì)普通商品房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)，適應(yīng)主流剛需人群的需求，同時(shí)加快土地開發(fā)建設(shè)，轉(zhuǎn)變“捂盤待售”的思路。