編者按：年底喜事多，樓市也跟著熱鬧起來。11月以來，以北上廣深為代表的全國住宅銷量明顯回升。以中國人的購房習慣，所謂“買個新房好過 年”，既然住房習慣一時難改，那么該買的還得買。不過在業(yè)內(nèi)人士看來，此番樓市回暖，是以銷售量上升為主，價格上漲理性而不瘋狂，“地王”再現(xiàn)和個別借勢 飛漲的房價并不影響市場大局，平穩(wěn)發(fā)展仍將是來年樓市的主基調(diào)。
??國家統(tǒng)計局最新公布的全國70個大中城市房價指數(shù)，以及近期各地活躍的成交表現(xiàn)均表明，房地產(chǎn)市場量價總體已經(jīng)明顯回暖，土地市場也開始升溫。
??接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)權(quán)威專家認為，城鎮(zhèn)化和明年經(jīng)濟向好的預期改變了人們對房地產(chǎn)市場的判斷，使本來就很強勁的剛性需求集中釋放，房價 上漲壓力依然存在。為防止房價過快反彈，調(diào)控方向不會改變，短期限購難松動。明年樓市將總體穩(wěn)定，全國銷量小幅增長、價格穩(wěn)中有升，但區(qū)域分化嚴重。
需求近期集中釋放
“11月的數(shù)據(jù)不錯，整個房地產(chǎn)市場從今年6月開始增速由下降變?yōu)榫徛仙侥甑自鲩L得更明顯一些。事實上，下半年整體市場已經(jīng)回暖。”住建部政策研究中心主任秦虹接受證券時報記者采訪時說。
??對于樓市回暖的原因，秦虹認為，一方面是大家對明年經(jīng)濟增長有信心，所以預期改變了；另一方面是需求依然很強勁。“我問了很多開發(fā)商，他們說還 是剛需的房子賣得好，即使大房子賣得好，也是和自住改善性需求相結(jié)合，單純的低買高賣投機炒作的已經(jīng)很少了。”她說，“客觀上本身存在的自住性需求較大， 想買的就不再等了。”
“預期對購房人影響特別大，預期跌時都等著，預期變了都去買。需求是最有彈性的，房地產(chǎn)市場的需求有集中觀望集中釋放的特點，年初都在觀望，近 期集中釋放，所以引起了市場波動。”秦虹說。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認為，房地產(chǎn)市場很重要的特點是跟著預期走，老百姓的預期向好，買房的積極性 就高，他特別提到了城鎮(zhèn)化。
朱中一接受證券時報記者采訪時舉了一個例子：“目前城鎮(zhèn)化率年均增長百分之一點幾，保守算每年進城務工有1000萬人，一家三口，每家住90平 方米的房子，這每年新增的需求就有3億多平米，再加上原來住在城鎮(zhèn)的那些人的改善性需求、剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，這個數(shù)字算下來就大了。買不 起的要租房，市場總要有房源。”他說。
在朱中一看來，城鎮(zhèn)化是發(fā)展經(jīng)濟的最大引擎，也是發(fā)展房地產(chǎn)的最大潛力。城鎮(zhèn)化既拉動投資又拉動消費，投資包括基礎設施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資，消費除了日常消費，還包括商品房的買賣。“中央近期特別強調(diào)城鎮(zhèn)化問題，只要城鎮(zhèn)化有潛力，房地產(chǎn)就有潛力，這里的需求還是很大的。”他說。
另外，對于土地市場回暖的原因，秦虹補充分析到，土地市場受樓市影響很大，比樓市滯后5~6個月，所以樓市回暖后，到了年末時土地市場才有滯后 反應，從過去大量的流拍變?yōu)榉e極入市。而“地王”在一二線城市多一些，也反映了開發(fā)企業(yè)在投資取向上，從過去兩年關注三四線城市，到現(xiàn)在開始關注一二線城 市了，由于一二線城市地價相對較高，關注的人多了，就出現(xiàn)地價上漲的態(tài)勢。
明年區(qū)域分化加大
對于明年的市場走勢，秦虹認為，明年房地產(chǎn)市場分化明顯。“房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，從來就是地域性的，城市大了后，東南西北供應量都不一樣，供求關系不一樣，價格漲跌幅度也不一樣。”
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)研究員、新財富房地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師李品科對此表示贊同，她表示，從今年的樓市成交情況和土地市場成交情況看，已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域 分化的現(xiàn)象。土地市場上拿地積極的例子主要集中在龍頭開發(fā)商和一二線核心城市，區(qū)域分化嚴重。一二線城市的核心區(qū)域土地市場受認可并且供應相對不足，將持 續(xù)熱銷；但三四線城市部分地區(qū)仍供大于求，土地市場難以回升。另外，一二線城市未來將逐步進入去庫存階段，隨著可售貨量的下降，在真實的剛性和改善性需求 仍較為堅實的背景下，去化率將提升，導致行業(yè)一二線城市房價上漲壓力增大，但是區(qū)域?qū)⒎只瘒乐兀木€房價將較為穩(wěn)定。