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          陜西保障房突圍 或沖破房價(jià)的最后防線

          陜西保障房突圍 或沖破房價(jià)的最后防線

          2011-07-06 15:17:40

            7月4日,省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外公布:截至6月30日,全國今年下達(dá)陜西省的47.43萬套保障性安居工程項(xiàng)目全部開工,比全國提出的11月底實(shí)現(xiàn)全面開工提前了5個月。除計(jì)劃內(nèi)的790個項(xiàng)目外,還超計(jì)劃開工9個,其中直接面向中低收入住房困難家庭出售的經(jīng)適房和限價(jià)房達(dá)到13.36萬套,1030萬平方米,它們將陸續(xù)上市,這對于分流市場需求,穩(wěn)定房價(jià)將起到重要作用。

            業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),隨著保障房融資瓶頸等問題的破解,保障房建設(shè)有望全面提速,這或?qū)_破房價(jià)的最后防線。

            突圍保障房

            陜西簽下47.43萬套軍令狀

            2011年,陜西省與國家簽訂的目標(biāo)任務(wù)是建設(shè)保障性安居工程47.43萬套,建筑總面積達(dá)3000萬平方米,任務(wù)是2010年的2.5倍,遠(yuǎn)高于全國平均值。

            縱觀周邊省份,經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的河南省、湖北省本年度保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)分別為42.09萬套、36.86萬套。而2010年,陜西省國民生產(chǎn)總值位列全國第17名。

            陜西省政府要求,2011年省本級新增財(cái)力的80%用于民生支出,其中用于城鄉(xiāng)居民保障性安居工程資金占到近1/3。全省地方債券90%用在保障性住房建設(shè)上,土地出讓凈收益10%用于保障性住房建設(shè)。

            2011年1月,省政府與各市政府簽訂了2011年度住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書,將47.43萬套分解到各市,并將目標(biāo)任務(wù)列入了省委、省政府對各市年度工作目標(biāo)責(zé)任考核指標(biāo)中。其中,西安市的全年任務(wù)達(dá)到8.7萬套,相比2010年已經(jīng)翻了兩番;咸陽市的保障住房開工面積也將在2011年超越商品房開發(fā)面積。

            僅在任務(wù)分解的2個月后,省政府就舉辦了30個保障性安居工程項(xiàng)目的集中開工儀式。同時(shí),為了確保工作的落實(shí),陜西省制訂了《陜西省住房保障工作評價(jià)考核暫行辦法》,開始采取月排名與年度考核相結(jié)合的方式對各市進(jìn)展情況進(jìn)行督察,對進(jìn)展緩慢的城市實(shí)行約談和問責(zé)??己宿k法按照百分制執(zhí)行,評價(jià)體系共涵蓋4個評價(jià)類別18項(xiàng)指標(biāo),各地市的得分情況全部在新聞媒體公布。

            在這樣的考核辦法下,地市領(lǐng)導(dǎo)壓力陡增,而更嚴(yán)格的是,從今年起,保障性安居工程用地不落實(shí)的市縣,還將停批商業(yè)開發(fā)土地供應(yīng)手續(xù),不得進(jìn)行土地招、拍、掛。

            5月26日,省政府依據(jù)考核結(jié)果和核查情況召開了全省保障性安居工程工作點(diǎn)評會,省級有關(guān)部門對各市進(jìn)行點(diǎn)評,排名靠前的城市介紹經(jīng)驗(yàn),排名靠后的城市分析原因,匯報(bào)整改措施。省委常委、副省長江澤林在會議上強(qiáng)調(diào),能否完成今年的建設(shè)任務(wù),關(guān)系到政府的公信力,各地要領(lǐng)會和把握好保障性住房各項(xiàng)政策,搶抓機(jī)遇,確保6月底前全省保障性住房實(shí)現(xiàn)全面開工。

            政企合作

            破解保障房建設(shè)資金困局

            如此大規(guī)模的保障房建設(shè),資金自然成為一個難題。

            陜西省的大多數(shù)縣級財(cái)政困難,由政府投資建設(shè)的公租房和廉租房資金缺口很大。為解決這一難題,省政府決定采取政府加企業(yè),吸納企業(yè)資金,爭取企業(yè)支持的創(chuàng)新模式。

            為了讓更多資金流向保障房建設(shè),陜西省巧妙地將政府建設(shè)力量和社會力量結(jié)合起來,成立了陜西省保障性住房建設(shè)工程有限公司,直接進(jìn)行保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措、劃撥、回籠和工程質(zhì)量監(jiān)督管理。

            陜西省保障性住房建設(shè)工程有限公司由省財(cái)政出資10億元,延長石油(集團(tuán))公司出資30億元共同組建而成,采取市場融資的方式幫助市縣政府加快保障性住房建設(shè),市縣政府按照屬地原則與該公司簽訂目標(biāo)責(zé)任合同,省財(cái)政按預(yù)算級次下達(dá)中省補(bǔ)助資金,市縣財(cái)政部門落實(shí)本級資金配套,由保障對象所在地的政府組織回購。

            截至6月底,公司籌措了100-120億元支持配套資金困難的市縣建設(shè)廉租住房和公租房,已與10個城市簽訂了89個項(xiàng)目合作框架協(xié)議,項(xiàng)目總規(guī)模7.24萬套,支持金額90.23億元。對公共租賃住房項(xiàng)目,省財(cái)政按每套50平方米、每平方米300元補(bǔ)助。

            13.36萬套保障房今年陸續(xù)上市

            7月4日,陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外公布:截至6月30日,全國今年下達(dá)我省的47.43萬套保障性安居工程項(xiàng)目全部開工,既實(shí)現(xiàn)了全省保障性安居工程建設(shè)工作點(diǎn)評會提出全面開工的承諾,又比全國提出的11月底實(shí)現(xiàn)全面開工提前了5個月。除計(jì)劃內(nèi)的790個項(xiàng)目外,還超計(jì)劃開工9個,開工項(xiàng)目總數(shù)占目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目個數(shù)的101.1%,在全國處于領(lǐng)先地位。

            目前,陜西省在建的2008—2011各年度、各類別保障性安居工程項(xiàng)目總投資達(dá)到1160億元,保障性安居工程工作進(jìn)展順利。全省新增廉租住房租金補(bǔ)貼27399戶,完成目標(biāo)任務(wù)的105.4%。預(yù)計(jì)全年可完成投資580億元左右,達(dá)到全年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的50%左右,對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯。

            據(jù)了解,目前陜西省保障性安居工程在建規(guī)模達(dá)3000萬平方米,與房地產(chǎn)開發(fā)施工規(guī)模相當(dāng),其中直接面向中低收入住房困難家庭出售的經(jīng)適房和限價(jià)房達(dá)到13.36萬套,1030萬平方米,它們將陸續(xù)上市,這對于分流市場需求,穩(wěn)定房價(jià)將起到重要作用。

            或沖破房價(jià)的最后防線

            在國家大力推動各地保障房建設(shè)進(jìn)度,限購、限地價(jià)等多重調(diào)控措施下,5月份我國70個大中城市中,環(huán)比持平或下降的城市數(shù)量有所增加,房價(jià)漲勢繼續(xù)趨緩。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),隨著保障房融資瓶頸等問題的破解,保障房建設(shè)有望提速,其對高價(jià)商品房的影響也將逐步顯現(xiàn)。

            全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生預(yù)測,未來全國保障房銷量占比將達(dá)到30%以上,其占部分城市住房銷售量的比例或?qū)⑦_(dá)50%,保障房的銷量將直線上升,這意味著目前商品房的庫存量會進(jìn)一步增加,開發(fā)商的銷售壓力也會加大。

            北京萬科董事長毛大慶認(rèn)為,隨著保障房大批上市,房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的改變。一方面大量上市的保障房將迅速拉低市場成交均價(jià),另一方面,資金鏈越來越緊張的開發(fā)商也將選擇加速降價(jià)打折,抓緊銷售回款入袋為安。

            “目前,西安房價(jià)實(shí)際上已經(jīng)行至一個將跌未跌的臨界點(diǎn),就差壓到房價(jià)這匹駱駝的最后一根稻草了。”一致力于研究西安房地產(chǎn)價(jià)格走勢的專業(yè)人士說。

            該專業(yè)人士進(jìn)一步表示,打破一個僵局往往需要一個外力?,F(xiàn)在可以預(yù)見的是,短時(shí)間內(nèi)這個打破僵局的外力,不太可能是更加嚴(yán)厲的新政疊加,而極有可能是政府早已承諾兌現(xiàn)的大量保障房的入市。

            “打個不恰當(dāng)?shù)谋确?,如果把開發(fā)商所堅(jiān)守的價(jià)格防線比喻成斷裂帶上的地殼,看似穩(wěn)定的地殼下面因地質(zhì)運(yùn)動不斷累積著應(yīng)力,這時(shí)候一旦外力介入,就足以引發(fā)地質(zhì)震顫。”上述專業(yè)人士說。

            “應(yīng)該說,開發(fā)商一同堅(jiān)守的價(jià)格防線越發(fā)疲軟了,加上今年3000萬平米保障房供應(yīng),我個人覺得降價(jià)幾乎是肯定的。未來一旦價(jià)格下挫,保障房至多是導(dǎo)火索,并不是根本原因。”地產(chǎn)評論人士李青說。

            李青認(rèn)為,真正的原因在于,自去年開始,全國上下針對住宅品市場的“三限”,讓開發(fā)商在成交量和回款量上無法動彈,日益趨緊的資金鏈才是開發(fā)商糾結(jié)降與不降的根本癥結(jié)。事實(shí)上,降價(jià)的壓力早就已經(jīng)顯現(xiàn)。開發(fā)商所普遍寄予的通過“春季住博會”刺激成交量大幅回升,繼而避免未來在數(shù)月量價(jià)齊跌的原有目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn),這樣一來,在這場價(jià)格堅(jiān)守戰(zhàn)中,開發(fā)商幾乎退到了最后一條防線。

            “開發(fā)商目前在現(xiàn)金流上的壓力,遠(yuǎn)超外人所能想象。許多年初已經(jīng)獲批的貸款到現(xiàn)在還沒放款,從緊的貨幣政策、幾次上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率,使得銀行目前可放出的貸款極其緩慢有限。他們原本打算在五、六月份大量出貨,先拿到足夠首付款落袋為安,獲得喘息的時(shí)間,但就是這樣的一種期盼也被越來越理性的購房者,以越來越濃烈的觀望態(tài)度讓大多數(shù)開發(fā)商絕望了。”李青說。

            李青認(rèn)為,用“內(nèi)外交困”來形容未來數(shù)月開發(fā)商所要面對的降價(jià)壓力毫不為過,沒有良好充裕的資金儲備,在如今的市場環(huán)境下,一旦導(dǎo)火索拉響,就沒有抵御房價(jià)下跌的資本可言。

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