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          房?jī)r(jià)越貴房產(chǎn)投資越虧 買房子等于租了70年

          房?jī)r(jià)越貴房產(chǎn)投資越虧 買房子等于租了70年

          2010-12-21 10:04:05

          來(lái)源:

            按照現(xiàn)行政策,中國(guó)房地產(chǎn)的土地使用權(quán)是70年,70年后房產(chǎn)的使用權(quán)到期,土地使用權(quán)歸國(guó)家。有人會(huì)說(shuō),70年后的個(gè)人產(chǎn)權(quán)應(yīng)該會(huì)依然延續(xù)。

            “雖然政策的變動(dòng)無(wú)法預(yù)料,但按照中國(guó)現(xiàn)在的施工質(zhì)量,房產(chǎn)根本用不到70年。”楊先生說(shuō),考慮到這一現(xiàn)實(shí),70年后房地產(chǎn)皆無(wú),其實(shí)買房的意義在一定程度上相當(dāng)于租房,只不過(guò)租期是70年。國(guó)外的政策當(dāng)然不同,例如在美國(guó),投資人買房后,土地使用權(quán)是永久的——所以房地產(chǎn)的投資評(píng)估,從估值的角度來(lái)說(shuō),只需將70年現(xiàn)金流折現(xiàn)即可。

            楊先生舉例說(shuō),假設(shè)房子出租,租金回報(bào)是每年的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)化起見(jiàn),不算維護(hù)性支出,如果假設(shè)租金的增長(zhǎng)率與通脹相同,折現(xiàn)率為10%。假設(shè)初始租金是1,則70年產(chǎn)生的經(jīng)折現(xiàn)的租金總和是16倍。按股市的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō),就是最高16倍市盈率,初始投資回報(bào)率為6.25%。如果將折現(xiàn)率調(diào)整為8%,則市盈率為23倍,回報(bào)率僅為4.4%。

            關(guān)于房地產(chǎn)投資的成本和房地產(chǎn)的估值,70年土地使用權(quán),70年房子折舊完畢,假設(shè)是90平方米,2萬(wàn)一平方米,則總價(jià)是180萬(wàn)。假設(shè)全款,年成本是2.8萬(wàn)。相當(dāng)于每月2300元的租金。

            “其實(shí)按國(guó)家現(xiàn)行政策,買房也相當(dāng)于是租房,只不過(guò)能租70年,中國(guó)的房子70年后能否再用都很難說(shuō)。”楊先生說(shuō)。

            投資房產(chǎn)誤區(qū)一

            跑贏通脹

            買房抗通脹——這是目前最為流行的投資理由。

            今年年初,本報(bào)《財(cái)?shù)馈肪头治觯谕顿Y預(yù)期買房預(yù)防通脹,實(shí)質(zhì)上卻往往跑不贏CPI。

            今天投資買房為什么跑不贏通脹?

            理由是,評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)的惟一正確方法就是自由現(xiàn)金流。對(duì)房產(chǎn)而言,自由現(xiàn)金流的來(lái)源就是租金,而租金的高低,直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆蓋房貸、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等開(kāi)支,則會(huì)成為一項(xiàng)負(fù)債。同時(shí)如果不能高于CPI的增長(zhǎng),更是一項(xiàng)虧本的買賣。

            投資人楊先生舉例說(shuō),一般情況下,房產(chǎn)最直接的回報(bào)是租金。而租售比就是房產(chǎn)的回報(bào)率。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京目前的年平均租售比為1比43左右,相當(dāng)于2.3%的回報(bào)率。如果算上中介費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)用等,北京房地產(chǎn)的平均實(shí)際凈回報(bào)率在2%左右。通俗地說(shuō),一套市值100萬(wàn)元的房產(chǎn)每年凈回報(bào)約為2萬(wàn)左右。

            這是房產(chǎn)的回報(bào),而房產(chǎn)的投入又是什么呢?楊先生說(shuō),投入包括兩個(gè)部分:按揭貸款和買房者自身的資金。

            按揭貸款成本:即目前按揭貸款利率,約為5.94%左右。

            買房者的資金成本:因人而異。但按最保守的估計(jì),如果買長(zhǎng)期國(guó)債,可以獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。目前2007國(guó)債13的收益率約為4.52%左右。也就是說(shuō)買房者的資金成本在4.52%以上。

            楊先生分析說(shuō),總體上看,房地產(chǎn)的總投入是按揭貸款和買房者資金成本的加權(quán)平均。按照20%首付,80%貸款計(jì)算,一個(gè)房產(chǎn)的總資金成本為:5.94%×80%+ 4.52%×20%=5.656%。也就是100萬(wàn)的房子,每年投入約為5.656萬(wàn)。

                 (騰訊網(wǎng))

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