在今年年初，人們考慮的是，買入房產(chǎn)能否增值，并跑贏CPI；時(shí)至歲尾，人們卻應(yīng)該自問(wèn)：今天的投資房產(chǎn)，是否已經(jīng)成為了一項(xiàng)負(fù)債？
11月，CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創(chuàng)出28個(gè)月新高。
時(shí)近年末，京城房?jī)r(jià)松動(dòng)，部分購(gòu)房者也從“圍觀”轉(zhuǎn)向考慮出手。不少人問(wèn)：“買兩套房抗通脹，過(guò)兩年漲一點(diǎn)兒就賣掉行不行？”
通脹時(shí)代，普通人大都會(huì)選擇房地產(chǎn)作為保值和升值的手段。但實(shí)際上，房市與股市道理完全一致，關(guān)鍵是價(jià)格與價(jià)值本身是否相符。今天房產(chǎn)的投資價(jià)值，早已成為一種糟糕的投資選擇。
論壇討論：買房等于租了70年，你還會(huì)急著做房奴嗎？
“傻子才買房子”
“打擾了，請(qǐng)問(wèn)您位于××的房子賣嗎？”這是家住朝陽(yáng)小關(guān)的趙女士近期經(jīng)常接到的“騷擾”電話。
開始趙女士還耐心向中介解釋，她的房子一直是自住，不考慮出售，并勸對(duì)方把信息刪掉。但隨后趙女士發(fā)現(xiàn)，自己在網(wǎng)上的電話信息已經(jīng)永遠(yuǎn)不可能被刪除了，隔三岔五就有中介打電話來(lái)問(wèn)她是否出售房屋。
最近一次，趙女士正在公司開會(huì)，突然一個(gè)陌生電話打過(guò)來(lái)，有了之前的經(jīng)驗(yàn)，她選擇了拒絕接聽。陌生電話繼續(xù)打來(lái)，趙女士再次按掉。陌生電話頑強(qiáng)地又打過(guò)來(lái)，趙女士一看不得不接了，估計(jì)是有什么緊急事務(wù)。
“您打算買房子嗎？”對(duì)方開口就問(wèn)。不勝其煩的趙女士甩出了一句：“傻子現(xiàn)在還買房子！”
趙女士事后想想，自己說(shuō)出的實(shí)際上是心里話：“現(xiàn)在買房投資其實(shí)就是在和國(guó)家政策相抗衡。”
趙女士的“不買房”依靠的是直覺，而對(duì)曾經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的專業(yè)投資人士楊先生來(lái)說(shuō)，“不買房”則是有自己的一套嚴(yán)密邏輯。
他認(rèn)為，房產(chǎn)目前只適合持有、賣出，而絕不適合買入——“房地產(chǎn)投資的真正利潤(rùn)來(lái)源并不僅在于價(jià)格的絕對(duì)上漲，而更重要的是杠桿的利用率以及貸款的低利率”。楊先生說(shuō)，相對(duì)其他可靈活進(jìn)出的資產(chǎn)而言，投資房產(chǎn)最重要的理由之一是“杠桿”。而目前三套以上房產(chǎn)的政策實(shí)際上取消了投資杠桿；同時(shí)，與2008年的降息和各種鼓勵(lì)購(gòu)房的國(guó)家政策相反，現(xiàn)在加息通道已經(jīng)打開，政策又打壓投資，因此目前對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，投資主要理由也就消失了。
“沒有杠桿的房地產(chǎn)投資，絕稱不上是一筆好的生意。”楊先生說(shuō)。今年4月，因?yàn)樘崆靶岬搅朔慨a(chǎn)新政風(fēng)暴，楊先生拋出了多套房產(chǎn)，只留下了兩套租售比仍然滿意的房產(chǎn)。
為什么楊先生留下了租售比滿意的房產(chǎn)？
楊先生解釋說(shuō)，一方面，房產(chǎn)出租的收益至少要覆蓋貸款，才能帶來(lái)正向的現(xiàn)金流，否則就是一項(xiàng)負(fù)債。楊先生手頭的兩套房產(chǎn)，貸款與租金之比為1比2，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了前者，盡管目前進(jìn)入加息周期，但較高的租金回報(bào)仍可保無(wú)虞。另一方面，房產(chǎn)總價(jià)目前僅為年租金收益的10倍。換句話說(shuō)，如果不貸款，靠租金也可保證10年回本。
“很多人現(xiàn)在陷入了投資房產(chǎn)的誤區(qū)。”楊先生說(shuō)，全民炒房熱潮之后，再投資房產(chǎn)，未來(lái)的收益很可能不是正回報(bào)。
只有地產(chǎn)賺了
未來(lái)的收益很可能不是正回報(bào)，那么究竟房產(chǎn)如何判斷價(jià)值？
與地產(chǎn)大鱷們鼓吹的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的理論不同，楊先生認(rèn)為，房產(chǎn)其實(shí)一直在貶值，而真正上漲的，是地產(chǎn)。
楊先生表示，房地產(chǎn)是由兩個(gè)部分組成，一是房子、二是土地。房子越用越舊，價(jià)值越來(lái)越低，最終需要推倒重建。在使用期間，房產(chǎn)始終在折舊和貶值。人們通常說(shuō)的房地產(chǎn)升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。