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          短期內(nèi)西安房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定 降價(jià)的可能性不會(huì)太大

          西安房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定 降價(jià)的可能性不大

          2010-07-20 09:49:59

          來(lái)源:

            市場(chǎng)分析

            從4月調(diào)控開(kāi)始,西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)從迷茫、觀(guān)望、價(jià)格下挫,到7月市場(chǎng)價(jià)格的局部反彈,下半年房?jī)r(jià)向上還是向下,無(wú)疑是當(dāng)下購(gòu)房者最為關(guān)注的問(wèn)題。

            ■土地儲(chǔ)備

            可實(shí)現(xiàn)1500萬(wàn)m2以上土地供應(yīng)量

            眾所周知,4月開(kāi)始的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“鼓勵(lì)自住型,支持改善型,抑制投資型需求”為主調(diào),旨在讓商品房消費(fèi)回歸到消費(fèi)品的屬性上來(lái)。而作為消費(fèi)品,價(jià)格無(wú)疑會(huì)遵循市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求的二元矛盾來(lái)定價(jià)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng),作為以剛性需求為主導(dǎo)的市場(chǎng),商品房作為消費(fèi)品的屬性無(wú)疑更加明顯,因此要探討下半年西安房?jī)r(jià)漲跌,無(wú)疑還需要從市場(chǎng)供求的角度切入。

            土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的前提,而從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看,2009年西安市土地交易面積達(dá)到10979畝,較2008年同比增長(zhǎng)47%,其中住宅6603畝,同比增幅近60%。以每畝3.5的建筑開(kāi)發(fā)容積率計(jì)算,可實(shí)現(xiàn)1500萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量。加上2010年上半年的土地交易面積,將能為市場(chǎng)提供更多的銷(xiāo)售面積。加之國(guó)家對(duì)囤地、捂地的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格,部分閑置土地的開(kāi)工,都會(huì)加大市場(chǎng)供應(yīng)量。

            西安市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)處副處長(zhǎng)劉丹則告訴記者,從2010年西安市上半年房地產(chǎn)開(kāi)工、施工和竣工面積來(lái)看,同比2009年上半年是增加的,環(huán)比2009年下半年來(lái)看是減少的。但從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看,還是比較充裕的,盡管在近兩個(gè)月房地產(chǎn)投資力度減小,但投資具有一定的滯后性,市場(chǎng)也具有一定的慣性,因此在未來(lái)幾個(gè)月對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量影響不大。

            劉丹還表示,開(kāi)發(fā)商的投資取決于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期,從西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況來(lái)看,新政后市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的狀況,但跌的幅度仍然在市場(chǎng)可承受范圍之內(nèi),而且目前市場(chǎng)上仍有很多購(gòu)房者在觀(guān)望,也就是說(shuō)有很多潛在需求,在剛性需求占主導(dǎo)的西安市場(chǎng)上,開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期仍然良好,因此,下半年來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的投資應(yīng)該能夠趨穩(wěn)。

            ■房源供應(yīng)

            下半年仍有眾多新盤(pán)上市

            從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,一個(gè)房地產(chǎn)的上行周期一定會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量的激增,2009年至2010年第一季度,則是近年來(lái)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)絕無(wú)僅有的黃金時(shí)代,這一發(fā)展階段勢(shì)必帶來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量的井噴。而突如其來(lái)的調(diào)控政策,則讓市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)冷靜下來(lái),從西安市上半年的市場(chǎng)銷(xiāo)量來(lái)看,上半年西安市商品房銷(xiāo)售面積599.35萬(wàn)平方米,商品房住宅銷(xiāo)售面積536.29萬(wàn)平方米,環(huán)比2009年下半年有很大程度下跌。銷(xiāo)售量與供應(yīng)量的反差,無(wú)疑會(huì)將更多的市場(chǎng)存量推到下一個(gè)階段。

            從個(gè)盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看,也與以上的數(shù)據(jù)分析相吻合。浐灞的香江灣、龍湖·弗萊明戈、金源·御景華府,高新的中鐵·瑞園、建邦華庭,曲江的中海1號(hào)巔峰系豪宅、富力城南區(qū)瀾湖灣、紫汀苑等樓盤(pán),都將推盤(pán)時(shí)間推到了下半年。另外下半年仍有眾多新盤(pán)上市,包括萬(wàn)科金域曲江、長(zhǎng)安萬(wàn)科城、金源·地中海岸、中鐵灞橋項(xiàng)目、高科·綠水東城、綠地·國(guó)際生態(tài)城等新項(xiàng)目也都將在下半年上市銷(xiāo)售。

            ■價(jià)格走勢(shì)

            短期內(nèi)西安房?jī)r(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定

            下半年市場(chǎng)供應(yīng)量的增加會(huì)對(duì)下半年的房?jī)r(jià)有什么影響?珠江地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊開(kāi)圳認(rèn)為,供應(yīng)量增加,特別是一些新盤(pán)在定價(jià)時(shí)可能不會(huì)像去年下半年定價(jià)那樣激進(jìn),會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一些。但對(duì)資金量相對(duì)充裕的開(kāi)發(fā)商而言,降價(jià)的可能性則很小,畢竟西安房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期一致被開(kāi)發(fā)商看好。

            另外,從需求的角度分析,楊開(kāi)圳不認(rèn)為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)5月、6月份銷(xiāo)量和成交價(jià)格的下降是新政影響所致,但他也表示,新政后市場(chǎng)陷入觀(guān)望卻是不爭(zhēng)的事實(shí),因此在下半年市場(chǎng)中,不排除這部分被積壓的需求進(jìn)入市場(chǎng),短期內(nèi)增加的需求與市場(chǎng)供應(yīng)量所形成的市場(chǎng)平衡,會(huì)讓市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定。

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