買不起商品房，又住不到廉租房，中低收入的城市“夾心層”成為住房問(wèn)題上最尷尬的群體。這種情況下，如果政府愿意跟你“湊份子”買房，并按出資比例擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，你愿意嗎？此前，江蘇淮安、上海等地已經(jīng)在嘗試推行這樣的共有產(chǎn)權(quán)房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥日前也表示，將指導(dǎo)地方有序開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。
“淮安模式”提出者邵明認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房可以有效避免“假窮人”造假牟利等問(wèn)題，但也有人質(zhì)疑，政府持有產(chǎn)權(quán)后，是否會(huì)失去平抑房?jī)r(jià)的動(dòng)力？這種模式未必適合廣泛推行。
淮安
模式
2007年，江蘇淮安率先推出以出讓土地的共有產(chǎn)權(quán)房代替劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房者和政府可按7比3和5比5兩種比例出資購(gòu)買，并持有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內(nèi)購(gòu)房者可以原價(jià)回購(gòu)政府產(chǎn)權(quán)部分，5年以后8年以內(nèi)，在原價(jià)基礎(chǔ)上加付同期銀行利息，8年以后購(gòu)買，則按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算?！盎窗材Ｊ健痹诋?dāng)時(shí)引發(fā)各方激辯。
邵明（淮安共有產(chǎn)權(quán)房模式提出者，時(shí)任淮安市房管局局長(zhǎng)）
“共有產(chǎn)權(quán)能對(duì)倒賣牟利起到限制約束作用”
傳統(tǒng)經(jīng)適房在政策上其實(shí)也是“有限”產(chǎn)權(quán)，退出時(shí)要補(bǔ)繳“土地出讓金”等各種優(yōu)惠，但是事先沒(méi)有對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的界定。而共有產(chǎn)權(quán)房恰恰是把這個(gè)含糊的“有限”變?yōu)榱嗣魑摹氨壤保讶舾赡旰笕狈σ罁?jù)的“補(bǔ)繳”，變成提前告知的按產(chǎn)權(quán)“分成”，這樣就簡(jiǎn)單明了，有據(jù)可依了。
在淮安模式中，使用權(quán)全部歸購(gòu)房者。政府作為共有產(chǎn)權(quán)方，保留相應(yīng)的處置權(quán)，這就能對(duì)購(gòu)房者倒賣牟利起到限制約束的作用。因?yàn)樵凇斗课菟袡?quán)證》上有明確的比例和權(quán)屬關(guān)系，如果私下倒賣，購(gòu)房人會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的產(chǎn)權(quán)憑證而存在極大風(fēng)險(xiǎn)，并且買賣雙方都已構(gòu)成對(duì)共有產(chǎn)權(quán)人利益的侵占，會(huì)受到相應(yīng)的追究，而不會(huì)像經(jīng)適房那樣不了了之。
“沒(méi)有‘遞條子’搶購(gòu)，還出現(xiàn)了‘房等人’”
即使有人通過(guò)弄虛作假等方法購(gòu)房成功，想要從中大賺一筆也是很困難的。因?yàn)榛窗补灿挟a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是參照周邊商品房的，倒賣時(shí)還要交出政府的產(chǎn)權(quán)收益，即使5年內(nèi)購(gòu)回產(chǎn)權(quán)，獲得的也只是這部分的貸款利息。對(duì)于那些“開(kāi)寶馬”的炒房者來(lái)說(shuō)，與其冒險(xiǎn)只賺個(gè)利息，還不如把錢投到升值空間更大的商品房上來(lái)得劃算。賣房時(shí)非法牟取暴利的空間不存在了，買房時(shí)弄虛作假現(xiàn)象就會(huì)在很大程度上得到抑制，這也就是以“出口”反制“入口”。
淮安實(shí)施這幾年，沒(méi)有接到過(guò)一起有關(guān)分配不公或弄虛作假的舉報(bào)，也沒(méi)有像之前經(jīng)適房那樣存在“遞條子”搶購(gòu)的現(xiàn)象。相反，申請(qǐng)的門檻在降低，實(shí)施第二年家庭人均月收入就從最高400元放寬到900元，還出現(xiàn)了“房等人”的現(xiàn)象。這也恰恰說(shuō)明，現(xiàn)在許多城市推出的經(jīng)適房?jī)r(jià)格那么高、收入線標(biāo)準(zhǔn)那么低，卻還供不應(yīng)求，正是因?yàn)槠渲杏胁簧佟凹俑F人”在弄虛作假、試圖牟利。
“廉租房如果也搞共有產(chǎn)權(quán)是荒謬的”
當(dāng)然，也會(huì)有人說(shuō)，既然但凡是有產(chǎn)權(quán)的保障房都存在尋租空間，那為什么不選擇用公租房來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題？我認(rèn)為不能過(guò)分依賴公租房。如果全部由公租房來(lái)解決中低收入者的住房問(wèn)題，從政府投入來(lái)講，投入多、回收少，到后期，租金甚至不足以支付維修費(fèi)用。盡管政府有義務(wù)提供保障，但過(guò)高的投入會(huì)加重民眾的負(fù)擔(dān)。政府本身并不制造財(cái)富，而是通過(guò)稅收，或者土地出讓來(lái)獲取資金建設(shè)公租房。如果過(guò)分依賴大量發(fā)展公租房，那只能靠征更多的地，賣更高的價(jià)，其結(jié)果反而會(huì)推高房?jī)r(jià)，最終遭殃的還是老百姓。
不過(guò)，這里需要指出的是，一定量的廉租房必須有，因?yàn)榧词拱l(fā)達(dá)國(guó)家也總有人再小的房都買不起，市場(chǎng)租金付不起。但廉租房如果也搞共有產(chǎn)權(quán)是荒謬的，只租不售才是住房保障結(jié)構(gòu)中真正需要的廉租房，另外，應(yīng)該在方便工作生活、出行成本較低的城區(qū)多建廉租房。
上海
試點(diǎn)
自2009年底，上海在徐匯、閔行兩區(qū)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。據(jù)上海市房管局資料顯示，目前已累計(jì)約完成購(gòu)房簽約4.12萬(wàn)戶（截至2013年4月）。按照規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后如要上市交易，政府享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。如果政府放棄回購(gòu)，則按照產(chǎn)權(quán)比例，向住房保障機(jī)構(gòu)繳納相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
政策推出后，上海沒(méi)有出現(xiàn)瘋狂搶購(gòu)的場(chǎng)面，申請(qǐng)門檻一再降低：申請(qǐng)家庭人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)從試點(diǎn)期間的2300元，先后放寬到2900元、3300元，目前已調(diào)整到5000元。與此同時(shí)，人均家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)和單身申請(qǐng)者的年齡限制也在下調(diào)。
“政府回購(gòu)時(shí)，價(jià)格會(huì)不會(huì)被低估？”
夏小曦（化名，34歲，單身，月薪4000，公司職員，上海共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)者）：我從去年開(kāi)始關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)橹車腥速I，覺(jué)得這也是我唯一買得起的房子了。今年5月開(kāi)始申請(qǐng)，前前后后經(jīng)歷了初審、復(fù)審、公示、搖號(hào)、看房，現(xiàn)在萬(wàn)里長(zhǎng)征總算走到最后一步選房了，心里既興奮又忐忑，整天忙著挑備選房源。
共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般相當(dāng)于周邊房?jī)r(jià)的60%左右，確實(shí)優(yōu)惠不少。像我打算選的一居室在浦東的航頭，位置比較偏，目前市場(chǎng)價(jià)大概1萬(wàn)1，共有產(chǎn)權(quán)房是6800，建筑面積55平，總價(jià)在38萬(wàn)左右，政府出30%，我出70%。個(gè)人這部分我想主要用公積金，這樣壓力小挺多。
我現(xiàn)在最擔(dān)心的是5年以后會(huì)怎樣，規(guī)定里說(shuō)，到時(shí)候要轉(zhuǎn)讓的話，政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，放棄回購(gòu)以后，才能賣給別人，然后按比例分成。但實(shí)際到現(xiàn)在還沒(méi)有房子滿5年，具體怎么操作、可能遇到哪些問(wèn)題也還不清楚。像我現(xiàn)在要買的一居室，遲早還是換掉的，到時(shí)候如果政府回購(gòu)，是由評(píng)估公司進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，可評(píng)估公司真能做到客觀公正嗎？畢竟一方是政府啊，價(jià)格會(huì)不會(huì)被有意低估，或者最終還是政府說(shuō)了算呢？
另外，在操作環(huán)節(jié)上也還有不盡如人意的地方。例如選房，現(xiàn)在是符合三居室條件的同時(shí)可以選一居和兩居，符合兩居室條件的也可以選一居，像我這樣只能選一居的就慘了，只能撿人家挑剩下的，我覺(jué)得這樣不公平，不如讓符合什么條件的就選什么類型的。
更多疑慮
“政府會(huì)失去平抑房?jī)r(jià)的動(dòng)力？”
謝逸楓（亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)）：在共有產(chǎn)權(quán)房模式下，政府作為產(chǎn)權(quán)方，就變得有利可圖，容易使政府原本公共服務(wù)的角色定位發(fā)生轉(zhuǎn)變，并且理論上來(lái)說(shuō)，政府能夠從房?jī)r(jià)的上漲中獲益，政府回購(gòu)以后，不管是用于二次出售、出租還是抵押銀行，房?jī)r(jià)上漲得越多，收益也就越大，那政府是否會(huì)因此失去平抑房?jī)r(jià)的動(dòng)力？反之，如果房?jī)r(jià)暴跌崩盤，會(huì)不會(huì)造成巨大的國(guó)有資產(chǎn)流失？
不管推出哪種類型的保障房，都應(yīng)當(dāng)先在立法上有保障，避免將來(lái)一紙文件就改變一類房子的命運(yùn)。目前，共有產(chǎn)權(quán)房在制度設(shè)計(jì)上還不夠成熟，處在地方政府摸石頭過(guò)河的階段，缺乏系統(tǒng)完善的頂層設(shè)計(jì)。試點(diǎn)一旦失敗，代價(jià)豈不都要由地方來(lái)承擔(dān)？只有真正把制度研究透徹，配套的法律法規(guī)都完善以后再進(jìn)行推廣，這樣才能避免走彎路。
“更適合地級(jí)市，推廣應(yīng)當(dāng)慎重”
毛壽龍（中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)，曾參加“淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式創(chuàng)新研討會(huì)”）：這種模式更適合快速發(fā)展的地級(jí)市，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，可以參照商品房來(lái)定價(jià)，限制牟利空間，個(gè)人和政府也能夠負(fù)擔(dān)得起。但在北京這樣房源緊張、房?jī)r(jià)畸高的一線城市，這種模式還面臨很多問(wèn)題。
例如，共有產(chǎn)權(quán)房該如何定價(jià)？如果參照商品房定價(jià)，那即使是與政府分比例出資，也還是會(huì)有很多人買不起。如果參照經(jīng)適房定價(jià)，就又存在巨大的牟利空間。即使是政策上可以規(guī)定政府優(yōu)先回購(gòu)，但在操作中如何保證落實(shí)？如果政府放棄回購(gòu)，按比例分配轉(zhuǎn)讓收益，那購(gòu)房者至少可以賺得所持份額的差價(jià)利潤(rùn)，同樣是個(gè)不小的數(shù)字，這會(huì)不會(huì)又成為新的尋租機(jī)會(huì)呢？這種模式在一些地方可行，未必就適合所有城市，在推廣上還是應(yīng)當(dāng)慎重，做到因地制宜。
“萬(wàn)一拆遷，不是更沒(méi)發(fā)言權(quán)了？”
丁怡然（26歲，單身，事業(yè)單位員工，申請(qǐng)北京自住型商品房，正等待搖號(hào)）：不管搞什么類型的保障房，關(guān)鍵在要讓有需要的人住得上。像我現(xiàn)在申請(qǐng)的這個(gè)自住型商品房，2000套左右的房源，前3天就已經(jīng)有8萬(wàn)人申請(qǐng)，中簽率恐怕跟車牌搖號(hào)有一拼。
如果以后搞共有產(chǎn)權(quán)房，只要符合條件，我還是會(huì)申請(qǐng)。畢竟也算是保障房，應(yīng)該總比商品房要?jiǎng)澦惆?。其?shí)，我最在乎的不是賺多賺少，而是能不能買得到。要是甜頭太大，那些關(guān)系戶就又要找門路了。
陳瀾（28歲，已婚，北京某國(guó)企員工，正在考慮購(gòu)買商品房）：商品房雖然價(jià)格高，但自己掌握主動(dòng)權(quán)，買賣也靈活，漲多少都在自己腰包里，不用怕被誰(shuí)分走。至于共有產(chǎn)權(quán)房，總覺(jué)得心里不踏實(shí)，比如，住房維修費(fèi)用怎么算？到時(shí)候想買想賣誰(shuí)說(shuō)了算？現(xiàn)在個(gè)人全產(chǎn)權(quán)的房子沒(méi)準(zhǔn)兒還說(shuō)拆就拆呢，要是還有一部分產(chǎn)權(quán)是在政府那兒，萬(wàn)一趕上拆遷，不是更沒(méi)發(fā)言權(quán)了嗎？
主筆 實(shí)習(xí)記者 宗媛媛 插圖 宋溪