地方“因城施策”穩(wěn)樓市正進入2.0階段，“放寬而非全面放開”仍是二線城市優(yōu)化“限購”的主線邏輯。
和去年年底開啟的1.0版相比，近兩個月，越來越多熱點一二線城市和經濟強省城市加入購房政策松綁隊列；與此同時，隨著房地產市場的信貸成本已降至歷史低位，多地政府不約而同地將激活合理住房需求的聚焦點從“增強本地剛需族的購買力”轉向“為新市民和改善族增加機會”。
“目前，樓市形勢已發(fā)生了根本性的變化。”中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區(qū)域科學協會副理事長王業(yè)強在接受第一財經采訪時稱，一方面，全國樓市突出問題從快速城鎮(zhèn)化過程中的供不應求轉為高質量發(fā)展過程中熱點城市的供需錯配；另一方面，當前，全國樓市整體上處于低迷期，市場信心不足，預期偏冷，銷售下滑。在精細化、微觀化的樓市調控導向下，城市主體應該根據當地市場情況進行判斷，調整限購這項臨時性的行政限制政策。
據不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有約40個城市松綁限購。其中，對于二線城市，何時松綁，松綁的方式是縮小限購區(qū)域范圍還是為特定群體增添購房機會，松綁之后又該如何避免樓市異常升溫的風險，這些問題仍待進一步去探索、解決。
重點惠及三類人群
既希望通過實質性政策進一步激活購房需求，又要防范政策口子打開后，市場出現一些有違“房住不炒”定位的現象——近月來，熱點城市出臺限購優(yōu)化的頻次雖在增加，但步伐依然謹慎。
據第一財經不完全統(tǒng)計，今年下半年以來，至少已有17個城市出臺限購優(yōu)化的樓市新政或市場面?zhèn)鞒鱿拶彿艑挼男盘枴Ｆ渲�，除廣東東莞和江門、浙江嘉興海寧、江西九江、河北廊坊市以外，其余均在一二線城市，包括上海臨港新片區(qū)、寧波、南京、青島、濟南、武漢、合肥、福州、西安、成都、天津等。
和縮小限購范圍相比，放寬對特定人群的限購是目前多數熱點一二線城市松綁的主要方式。
從政策內容來看，限購松綁主要惠及三類群體，分別是有首套房需求的非本地戶籍居民、有家庭改善型居住需求的本地戶籍居民和將自有住房用作保障性租賃住房或已有住房出售的本地戶籍居民。
以天津為例，9月16日，天津市住建委等7部門發(fā)布《關于進一步完善房地產調控政策促進房地產業(yè)健康發(fā)展的通知》。
該通知涉及限購的政策內容包括，非本市戶籍且在本市就業(yè)的新市民、大學畢業(yè)生，持連續(xù)繳納6個月及以上的社�；騻�稅證明可在本市購買1套房；對有60歲及以上成員的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可憑戶口簿在原限購政策基礎上再購1套房；居民家庭將原有1套住房用作保障性租賃住房，且租期不少于5年的，可在原限購政策基礎上再購1套房；居民家庭出售1套房，可再購買1套住房，但家庭住房總套數不得超過2套。
除天津外，目前，在南京、蘇州、無錫等長三角熱點二線城市的限購區(qū)域，非本市戶籍居民購買首套房的資質要求均調整為連續(xù)或累計繳納6個月社保(個稅)。
一線城市對于非本市戶籍居民在遠城區(qū)或周圍地區(qū)的購房或落戶也出現放松。8月份，上海臨港新片區(qū)定向優(yōu)化人才購房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房；廣州再度下調落戶門檻，國內普通高校應屆畢業(yè)生按規(guī)定條件取得學歷、學位證書、普通高等學校畢業(yè)生就業(yè)協議書或具有在本市繳納社會保險費記錄后，可向入戶地的區(qū)公安機關申報辦理入戶手續(xù)。
58安居客房產研究院分院院長張波對記者分析稱，熱點一二線城市放松限購的底線是不引發(fā)炒房需求，在此基礎上，應為更多合理購房需求者提供保障。對于有著大量人群流入的熱點一二線城市，可以針對部分人群和區(qū)域有限度地放松限購。
不過，也有業(yè)界人士認為，由于熱點城市房價仍較高，剛需族對于樓市的提振作用相對有限。下半年以來，武漢、天津等多個二線城市相繼提出，限購區(qū)域的多孩家庭可多購一套，以進一步激活當地改善型住房市場。
此外，為增加熱點城市的租賃房源供給，打通新房、二手房和租賃住房市場通道，今年以來，長沙、成都、西安、天津等多個常住人口超千萬的二線城市不約而同地拿出定向放寬“限購”的新招，即居民已持有的存量閑置房源，只要用于租房登記出租、納入保租房等，在符合相應要求的情況下，可獲得新增購房資格。
預計將有更多二線城市漸進式放松限購
“目前，除個別城市外，二線城市整體市場活躍度不足，市場觀望情緒依然濃厚�！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
國家統(tǒng)計局最新數據顯示，1~8月份，全國商品房銷售面積同比下滑23%，降幅僅較1~7月減少0.1個百分點�？紤]到去年8月份樓市已開始下行的低基數，銷售仍在筑底。
進入樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”，根據中指研究院數據，9月前兩周，重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同比降幅仍超20%。
陳文靜分析稱，8月以來，部分二線城市積極響應中央“一城一策”“加快政策舉措落實”的要求，政策落地節(jié)奏略有加快。預計未來會有更多二線城市以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”的方式漸進式放松限購。
“各地政策放松的前提是仍需堅持‘房住不炒’定位，降低購房成本、降低門檻是重要方面，適當放寬限購可以更好地支持剛需和改善性住房需求釋放�！标愇撵o表示，二線城市作為區(qū)域核心，住房需求支撐度較高、居民收入水平相對較好，政策放松有利于激發(fā)市場的交易活力，促進住房需求釋放，從而產生示范作用，帶動整體市場修復。
另有業(yè)界人士認為，與2010年限購政策提出時相比，目前房地產市場的發(fā)展階段和面臨問題已發(fā)生根本改變。
貝殼研究院首席分析師許小樂對于二線城市優(yōu)化限購政策持支持態(tài)度。他認為，與過去相比，限購的環(huán)境發(fā)生了不可逆的變化，供給不足不再是主要矛盾，大城市房價總體漲幅趨穩(wěn)，投機性需求基本消除，房價快速上漲壓力減弱�！氨O(jiān)測數據顯示，今年以來取消或放寬限購的城市或者區(qū)域的房價并沒有出現價格反彈�！�
中國房地產數據研究院院長陳晟則對記者分析稱，限購政策是否仍適用，需要分城市、分區(qū)域去判斷，而判斷的關鍵在于把握當地市場的供需關系和庫存水平。“比如，一些熱點二線城市，樓市去化周期低于12個月，乃至小于6個月，全面放開限購或會帶來樓市反彈；但也有一些限購區(qū)域，去化周期甚至達到20個月，對于這些區(qū)域，限購政策已不再適用�！�
對于已經出臺限購松綁的二線城市，王業(yè)強進一步表示，一方面，要繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，根據市場情況靈活地調整政策的松緊程度；另一方面，也要積極推進住房保障市場的建設，重點加大對保障性租賃住房市場的建設，緩解熱點城市住房市場的供需矛盾和供需錯配。