由于權(quán)威數(shù)據(jù)欠缺和認(rèn)定難題，這是一個關(guān)于我國住房保有稅規(guī)模極為粗略的匡算，但結(jié)果已足以說明一些問題。
根據(jù)現(xiàn)有的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)、結(jié)合最新的關(guān)于我國住房保有稅征收政策消息測算，一旦我國政府部門對住房開征保有階段稅費（房產(chǎn)稅或物業(yè)稅等），每年此類稅收的總額將突破1000億元，與現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)的五項稅種2009年全年增量總額相當(dāng)。
物業(yè)稅等對物業(yè)保有階段征稅，由此帶來的新增稅收收入，一直被不少人士看作是解決地方財政收入過多依賴土地出讓收入的重要途徑，但問題可能沒這么簡單。
匡算可知，全國住房保有稅每年千億元的收入，與此前國土部公布的去年全國土地出讓總價款近1.6萬億元相比，簡直杯水車薪。
上海國民住房和公積金研究中心理事長、浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢誠在其研究報告中則給出了住房保有稅在地方財政收支中的一個可能“角色”：年度物業(yè)稅總收入一般就是地方當(dāng)年公共財政收支預(yù)算的差額，即由物業(yè)稅收入來填充地方財政入不敷出的不足部分。
盡管依然阻力很多，但不少專家認(rèn)為，為了房地產(chǎn)的長期健康發(fā)展，以房產(chǎn)稅、物業(yè)稅為主要稅種的住房保有稅遲早會出臺。
“日本房產(chǎn)租金回報率是2%，香港僅1.7%，上海是2%左右，就該指標(biāo)而言，國內(nèi)大部分地區(qū)的樓市正在‘紅燈區(qū)’運(yùn)行。”華東師范大學(xué)歐亞研究中心研究員余南平日前在“2010上海搜狐焦點新視角高峰論壇”上指出，住房保有稅的開征將使樓市駛出“紅燈區(qū)”，逐步恢復(fù)理性，進(jìn)而最終在2011—2012年前后形成樓市發(fā)展格局的“最終版本”。
千億保有稅公式
“這是一個非常困難的測算，包括國家中央部委也在這方面煞費苦心。”對于“一旦住房保有階段的相關(guān)稅種開征、每年將會有多大規(guī)模的金額”這道計算題，本報委托的多家房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人都覺得很為難，“在目前的情況下，這幾乎是個不可能完成的任務(wù)。”
確實如此，不管物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅，要計算其每年的征稅金額，不僅涉及到全國住房保有量、住房市場價值、征稅稅率等基本信息的認(rèn)定，還包括二三套住房信息甚至全國家庭構(gòu)成等情況的認(rèn)定，種種原因，一直以來都存在確認(rèn)難度。
不過，結(jié)合多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的測算嘗試，本報試圖借助官方權(quán)威部門披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過匡算，基本窺得住房保有稅的征稅金額規(guī)模。
在這個計算中，將城鎮(zhèn)居民二套及以上的房源作為征稅對象，這些房源由“全國目前的城鎮(zhèn)住房保有總量－城鎮(zhèn)居民擁有的首套房總量”計算得出，其中，全國目前的城鎮(zhèn)住房保有總量＝28（住建部此前公布的城鎮(zhèn)居民人均居住面積）×6.22億（發(fā)改委公布的城鎮(zhèn)居民總?cè)丝冢?74億平方米，城鎮(zhèn)居民擁有的首套房總量＝1.55億（城鎮(zhèn)居民家庭數(shù)）×83％（住建部披露的城鎮(zhèn)居民住房自有率）×100（每套住房面積）＝129億平方米。
綜上，二套及以上擬征稅房源總量約為45億平方米，則每年住房保有稅稅收總額＝45億×4695元/平方米（據(jù)統(tǒng)計局公布的2009年全國商品房均價）×70％（房產(chǎn)余值以市值70％計）×1％（稅率）＝1479億元。
通過極為粗略的計算，可以看到呼之欲出的住房保有類稅一旦出臺的威力大小。
“實際的規(guī)模應(yīng)該會更大。”中房信分析師薛建雄指出，由于在上海等投資者比較集中的地區(qū)，有相當(dāng)比例的房源在投資者手中，這些投資者往往并非城鎮(zhèn)居民。“此外，70％的房價余值測算是國際平均水平，但因中國物業(yè)一般年限較短，房價漲速明顯高于國際平均水平，相信中國相關(guān)稅收認(rèn)定中，該比例還將提高，征稅金額或?qū)㈦S之上漲。”