5月10日，央行決定自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。業(yè)內(nèi)人士指出，自去年11月份啟動(dòng)此輪降息以來，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已累計(jì)下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率累計(jì)下降了0.75個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)半年來三次降息，效果相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降5.6%-7.7%。在貨幣政策以及房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)回暖，未來樓市整體格局將是“量增價(jià)穩(wěn)”。
三次降息提振入市積極性
實(shí)際上，自去年以來已有多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策輪番出臺(tái)。去年9月末央行頒布“930新政”，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸和最低七折利率，今年3月30日頒布“330新政”，下調(diào)二套房商貸、首套房公積金貸首付比例；在貨幣政策上，今年2月5日和4月20日兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；自去年11月22日今年3月1日兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率后，5月10日央行再次宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，地方政策也在公積金貸款額度、首改房認(rèn)定、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面力挺住房消費(fèi)，樓市政策顯然已步入寬松期。
“若以貸款100萬，20年計(jì)算，按照基準(zhǔn)利率，購房者每月可以減少月供143元，合計(jì)20年可以減少3.43萬的利息支出。而連續(xù)3次降息后，貸款100萬，20年將減少利息支出超過12.5萬。”
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，目前的基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款為5.65，公積金利率為3.75，從最近的20次房貸利率變化看，已經(jīng)紛紛跌破2009年歷史最寬松時(shí)期執(zhí)行的5.94與3.87的最低歷史紀(jì)錄。
張大偉認(rèn)為，降息后將節(jié)約消費(fèi)者的購房成本，入市的積極性會(huì)繼續(xù)提高；開發(fā)商融資成本也有所降低，目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈比較緊張，貸款利率下調(diào)意味著房企貸款的利率更低，這對(duì)極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息。降息將放大市場(chǎng)利好，購房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好。
中金公司地產(chǎn)研究員表示，據(jù)測(cè)算此次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于20-30年按揭貸款的總還款額下降2.0%-2.7%，以30%首付比例測(cè)算，相當(dāng)于有效房?jī)r(jià)下降1.6%-2.2%。而累計(jì)去年11月以來3次降息，效果相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降5.6%-7.7%。伴隨著330政策各地細(xì)則繼續(xù)落地，地產(chǎn)市場(chǎng)較好的成交表現(xiàn)將在未來持續(xù)，環(huán)比回升勢(shì)頭將更加明顯，預(yù)計(jì)5、6月30大城市成交量環(huán)比回升幅度將在5%-10%左右。
企業(yè)融資難度降低
受益于一系列利好政策，一線城市已現(xiàn)回暖跡象。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，剔除保障房，4月北京市商品住宅成交6404套，比3月增長51.14%，比去年同期增長22.85%；成交面積67.33萬平，比3月增長48.04%，比去年同期增長22.55%。在新房的成交均價(jià)方面，剔除保障房，4月，北京市新建商品房成交均價(jià)為26157元/平，比3月均價(jià)上漲0.05%，比去年同期增長6.30%。5月前9天，北京市住宅新房網(wǎng)簽量1768套，比4月前9天回落27.24%，比去年同期增長30.87%；網(wǎng)簽面積18.32萬平，比4月前9天回落20.28%，比去年同期增長33.82%。
在二手房市場(chǎng)方面，北京市4月份二手房網(wǎng)簽量為17191套，比3月大幅增長47.45%，比去年同期大幅增長125.72%，網(wǎng)簽量為2013年三月以來25個(gè)月新高。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師指出，從今年1-4月的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)一線城市顯著復(fù)蘇，而大部分二三線城市仍然相對(duì)低迷，地方財(cái)政緊縮。央行年內(nèi)第二次降息，主要還是為了應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，拉動(dòng)投資，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。至此，貨幣政策寬松化漸成常態(tài)，這對(duì)于正在復(fù)蘇的一線城市樓市又是一重大利好，預(yù)計(jì)實(shí)際成交量將依然維持高位。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究部分析師孔丹認(rèn)為，新常態(tài)下政策的持續(xù)寬松，有利于支撐樓市持續(xù)復(fù)蘇，如果是首次買房滿足居住需求，現(xiàn)在是入市的好時(shí)機(jī)，未來樓市整體的格局將是量增價(jià)穩(wěn)，不會(huì)再像此前一樣出現(xiàn)價(jià)格暴漲的行情，單從投資角度講，股市或好于樓市。
愛建證券同時(shí)認(rèn)為，流動(dòng)性寬松將在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度。各檔次貸款和個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，購房成本進(jìn)一步降低，刺激購房需求釋放。在貨幣政策以及房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)回暖。記者 劉麗靚