●公積金貸款額度的提高給購房者帶來了真金白銀的實(shí)惠
●一系列新政為開發(fā)商消化庫存打開了寶貴的時(shí)間窗口
●房價(jià)目前不存在大幅上漲甚至反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)
●未來一段時(shí)間成交量或有上升態(tài)勢，4月份各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)或迅速反彈
上海9日出臺(tái)公積金新政，貸款額度較原先上調(diào)五六成之多。4月以來，多地接連出臺(tái)降低公積金購房首付、上調(diào)貸款額度的政策，對不少購房者來說頗為“解渴”。
公積金、銀行貸款、稅收等多方面政策的疊加效應(yīng)，有望為“堰塞”已久的剛需打開一個(gè)泄洪的口子，業(yè)內(nèi)人士期待樓市在理性中建立新的平衡。
多地公積金新政為剛需族“解渴”
住建部等多部門出臺(tái)樓市“3·30”新政以來，各地行動(dòng)迅速，4月上旬各地細(xì)則接連出臺(tái)。截至目前，上海、安徽、深圳、蘭州等多個(gè)省市都出臺(tái)了公積金新政，一些地區(qū)將公積金貸款首套房首付比例最低降至2成，并大幅提高貸款額度。一些地方還首次規(guī)定，異地繳存者可在當(dāng)?shù)厣暾埞e金貸款。
比如，上海公積金新政規(guī)定，購買首套房及二套普通住宅，個(gè)人和家庭公積金貸款上限分別由30萬元、60萬元大幅上調(diào)至50萬元、100萬元。繳存補(bǔ)充公積金的，各自額度可再分別增加10萬元、20萬元。由此，單戶家庭公積金貸款最多可達(dá)120萬元。
對此，德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟計(jì)算，剛需族如果想全部通過公積金來貸款，目前首付只需要付兩成，以家庭為單位公積金最高可以貸款120萬元，那么至少可以購買總價(jià)為150萬元的房源。
市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年，位于上海外環(huán)外單價(jià)在每平方米20000元以下的一手商品住宅，其成交的套均總價(jià)為148.7萬元/套，“也就是說，經(jīng)過此次上調(diào)，公積金貸款就可以滿足相當(dāng)一部分剛需購房者的貸款需求?！?/p>
對于購房者來說，公積金貸款額度的提高帶來了真金白銀的實(shí)惠。
以上海為例，調(diào)整后每戶家庭最高貸款額度較原先高出40萬元，以基準(zhǔn)利率、等額本息、20年還款年限計(jì)算，40萬元從商業(yè)貸款變成公積金貸款，購房者每月還款額減少約400元。
也有人士認(rèn)為，經(jīng)過幾年來房價(jià)出現(xiàn)的大幅度上漲，很多城市此前的公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿足購房者的需求，此次提高公積金貸款額度，是符合市場變化的。
房企庫存壓力有望緩解
對開發(fā)商來說，公積金等一系列新政為消化庫存打開了寶貴的時(shí)間窗口。
記者獲悉，“3·30政策”出臺(tái)之后，上海融綠當(dāng)即承諾在4月6日24點(diǎn)前，長三角地區(qū)的13個(gè)項(xiàng)目暫緩漲價(jià)。來自上海融綠的數(shù)據(jù)顯示，3月31日到4月7日，融綠平臺(tái)上海及蘇錫常13個(gè)樓盤，共成交157套，總計(jì)成交金額達(dá)到11.18億元，創(chuàng)下房企小長假成交新紀(jì)錄。
在上海融綠黃浦灣售樓處，銷售人員告訴記者，“3月31日，融綠平臺(tái)13盤單日成交突破了4億元，這是迄今為止融綠平臺(tái)單日的最高成交金額?！?/p>
針對網(wǎng)傳的“部分人群連夜排隊(duì)買房”的說法，融綠平臺(tái)上海執(zhí)行總經(jīng)理鄭甫表示，“這次成交的業(yè)主大部分都是早就來看過，并且鎖定了意向房源的。政策一變動(dòng)，這群嗅覺靈敏的客戶就迅速反應(yīng)，果斷來下單?！编嵏φf，根據(jù)融綠平臺(tái)對近期成交的數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析，客戶基本上都是以自住為主。
北京萬科官方統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月1日零點(diǎn)，萬科在京的9個(gè)在售樓盤來訪共165組客戶，認(rèn)購認(rèn)籌54套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)1.56億元的銷售總額。
記者發(fā)現(xiàn)，3月31日新政發(fā)布當(dāng)天，各個(gè)房企便抓住消費(fèi)者的心理做起了廣告。萬科地產(chǎn)在萬科沈陽官方微信上發(fā)布：“萬科承諾36小時(shí)不漲價(jià)、不打烊。購房者購買萬科在沈陽的11個(gè)項(xiàng)目均不漲價(jià)、不打烊。”
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從疊加出臺(tái)的政策看，總體而言，是從供需兩端充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，長期有利于行業(yè)健康、有序發(fā)展。他表示，針對新政的出臺(tái)，遠(yuǎn)洋將針對不同城市市場情況，有針對性地制訂營銷策略，抓住市場窗口期，調(diào)整推貨節(jié)奏，快速去化。
這樣的心態(tài)，在開發(fā)商中具有代表性。記者采訪的多位房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前是房企加速消化庫存，回籠資金的好時(shí)機(jī)。
樓市銷售迎改善但短期不可能反轉(zhuǎn)
每次房地產(chǎn)利好政策出臺(tái)，市場就常有出現(xiàn)“通宵排隊(duì)”“日光盤”等刺激眼球的消息傳出。這些情形，有的是以訛傳訛，有的是個(gè)別人有意策劃，卻易對恢復(fù)中的市場秩序形成干擾。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就這一輪市場行情來說，房價(jià)目前不存在大幅上漲甚至反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬表示，“3·30新政”并非想讓樓市回歸到2009年市場的火熱，政府更希望通過新政讓樓市健康發(fā)展。他分析，成交量在未來一段時(shí)間會(huì)有上升態(tài)勢，在2015年4月份，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)會(huì)迅速反彈?！皩Ψ科髞碚f，也許會(huì)有上調(diào)銷售均價(jià)的打算，也許會(huì)在去庫存的道路上一路追尋量的攀升。”萬科集團(tuán)總裁郁亮表示，房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”是趨勢，政策沒法改變這個(gè)發(fā)展趨勢，但新政策對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有利。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市3月30日至4月5日一周的新建商品住宅成交量約為1900套，比新政出臺(tái)前一周1400套放大約30%。而根據(jù)對一些中介機(jī)構(gòu)的走訪情況，二手房成交的增長更加明顯，但價(jià)格依然保持穩(wěn)定。
與廣州相似，北京、上海和深圳三地樓市均呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量增的走勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)過2014年的深度調(diào)整后，無論是開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)還是購房者，面對新政都顯得更加理性。
“新政不是刺激，而是解開了剛需和改善性需求的一些束縛，作為房企，目前對策還是以抓住機(jī)會(huì)去庫存為主，誰漲價(jià)誰的房子不好賣?！睆V東一家房企高管如此表示。