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記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分二線城市住宅去庫存力度加大、壓力緩解，但商用寫字樓庫存有所增加，一些城市的郊區(qū)甚至出現(xiàn)了整棟寫字樓空置的情況。去庫存也應(yīng)當(dāng)注意齊頭并進(jìn)。
各地也在研究采取措施，鼓勵(lì)民間資本收購，允許轉(zhuǎn)變房產(chǎn)用途，調(diào)整商住比例，消化商業(yè)庫存。
步入9月，傳統(tǒng)意義上的樓市旺季。
老百姓最關(guān)心房價(jià)，而在價(jià)格數(shù)字的背后，反映著最基本的供需關(guān)系。一系列政策和市場調(diào)節(jié)之下，庫存去得如何？空置的樓盤還多嗎？商用、住宅情況各如何？記者在天津、蘭州、沈陽等城市進(jìn)行了調(diào)查。
“瘦身”效果明顯
住宅庫存壓力不大
蘭州的王先生發(fā)現(xiàn)，最近自己中意的小區(qū)，不僅房價(jià)漲了，待售的房子數(shù)量也少了。
王先生想在當(dāng)?shù)匮銥┑貐^(qū)的格林小鎮(zhèn)小區(qū)購置一套房產(chǎn)。咨詢之后發(fā)現(xiàn)，短短一年內(nèi)，小區(qū)的房子每平方米漲了近4000元，可選的樓層也很有限。“我有朋友去年買房的時(shí)候一平方米才要9800多元，這個(gè)月已經(jīng)漲到13000多元，而且只剩1至3樓�！毖銥┑貐^(qū)遠(yuǎn)離商業(yè)中心，但銷售熱度不減。
遠(yuǎn)離商業(yè)中心的房子也賣得快，得益于蘭州軌道交通和城市路網(wǎng)建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)，購房者對以前較為偏僻的房產(chǎn)項(xiàng)目接受程度增高。
王先生相中的小區(qū)因?yàn)榕徴诮ㄔO(shè)的蘭州軌道交通二號線，銷售行情走高。同時(shí)，隨著蘭州市文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基礎(chǔ)配套設(shè)施日趨平均化，使得人口不需要集中于某一名�；蛎t(yī)院附近，居住空間不斷向老城區(qū)以外拓展，蘭州的房地產(chǎn)銷售潛力正在被不斷挖掘出來。
截至6月，蘭州市商品房已竣工未銷售累計(jì)庫存面積為212.77萬平方米，去化周期約為4個(gè)月，蘭州市房產(chǎn)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，相對于300多萬人口的省會(huì)城市而言，蘭州市庫存壓力不大，商品房庫存面積保持在合理區(qū)間。
在天津，商品住宅的去庫存壓力也不大。
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)，截至2016年1月，天津樓市的存銷比為15個(gè)月；截至2016年6月，天津庫存總量為1970萬平方米，存銷比為10個(gè)月�！斑@個(gè)數(shù)據(jù)剛剛接近本輪樓市上漲之前北上廣深等一線城市的存銷比。”天津某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場總監(jiān)張女士告訴記者�！澳壳疤旖虻拇驿N比屬于‘1.5’線城市的平均水平，一線城市大概只有8個(gè)月多一點(diǎn)�！�
張女士介紹，住宅存銷比一般是住宅的存量與當(dāng)月內(nèi)銷量的比值，以反映住宅的庫存狀況，受當(dāng)月住宅新增供應(yīng)量和總銷售量影響�！斑@個(gè)數(shù)據(jù)沒有官方統(tǒng)計(jì)，但是業(yè)內(nèi)都比較在意。因?yàn)樗环矫娣从沉耸袌龅墓┬桕P(guān)系，更重要的是還能反映地產(chǎn)行業(yè)資金回籠的總體狀況，因?yàn)榇蟛糠珠_發(fā)商都是依靠融資開發(fā)項(xiàng)目，如果存銷比過大，說明這個(gè)區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)整體資金回籠狀況不容樂觀，融資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為新建商品住宅存銷比如果持續(xù)超過12個(gè)月就屬于庫存壓力較大�！�
在沈陽，雖然截至7月末，全市待售商品房庫存2379.4萬平方米，去化周期為17個(gè)月，但這一數(shù)據(jù)已經(jīng)較去年底減少186.6萬平方米，縮短1個(gè)月。
“雖然從數(shù)據(jù)上看，沈陽去庫存成果并不算亮麗，”沈陽市房地產(chǎn)信息中心主任陳全介紹說，“但實(shí)際效果相當(dāng)顯著，顯性和隱性庫存同步去化，房價(jià)沒有跟隨銷量大增而過快上漲，庫存‘瘦身’、房價(jià)平穩(wěn)使房地產(chǎn)市場更加健康�！�
寫字樓商鋪有些冷
商用庫存有所增加
蘭州的張先生最近有點(diǎn)煩，因?yàn)橐晃徊⒉幌嗍斓呐笥巡粩嗟卮騺黼娫挘骸稗r(nóng)民巷（該市重要商業(yè)區(qū)）的旺鋪，一平方米只賣兩萬多元，10到40平方米的各種期房都有，真的不考慮一下嗎？”張先生很心動(dòng)，但最終還是拒絕了。
“以前想買好地段的商鋪，我們都得各種托關(guān)系找朋友還不一定能拿到房子，而且價(jià)格還高得離譜，但感覺最近蘭州的商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、寫字樓的行情都不太好。”有這樣感受的，并非張先生一人。
辦公和商業(yè)類商品房庫存量是否有所提高？記者從蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局得到了肯定的答復(fù)，但該局并未給出具體的數(shù)據(jù)。據(jù)蘭州市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于房地產(chǎn)屬于高回報(bào)行業(yè)，尤其是辦公和商業(yè)類商品房近年來價(jià)值不斷增長，需求量也不斷增加，因此開發(fā)量逐年上升，但隨著近年來房地產(chǎn)市場的降溫以及互聯(lián)網(wǎng)電商產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的沖擊，造成眾多辦公和商業(yè)類商品房失去了大部分投資人，也使得此類商品房庫存量有所提高。
而在天津，市中心的寫字樓出售率尚可，但在郊區(qū)的一些寫字樓，甚至出現(xiàn)了整棟空置的情況。
天津市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年1至7月天津市固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，住宅投資959.26億元，同比增長23.2%，增速最快；辦公樓投資80.27億元，同比增長11.0%；商業(yè)營業(yè)用房投資182.99億元，同比增長12.3%；其他開發(fā)投資191.37億元，同比增長10.4%�！斑@在某種程度上可以佐證，住宅的市場消化能力是最強(qiáng)的，預(yù)期也是最好的。辦公樓和商業(yè)用房的市場預(yù)期就沒那么高了�！睆埮空f。記者隨機(jī)走訪了天津市部分寫字樓集中的區(qū)域，中環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)寫字樓出租率基本超過七成，出售率基本上也能達(dá)到八成。越往偏遠(yuǎn)的地區(qū)空置率越高，在一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)的商業(yè)樓宇甚至還有不少整棟空置的情況。
注意齊頭并進(jìn)
鼓勵(lì)商住轉(zhuǎn)化
買漲不買跌的心理之下，住房庫存持續(xù)消化，而商業(yè)寫字樓的庫存卻有增加，如何避免去庫存出現(xiàn)“單腿蹦”，成為當(dāng)下市場上需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。
而面對商業(yè)和辦公類商品房庫存有所提高的態(tài)勢，蘭州市房產(chǎn)局認(rèn)為可以采取政府主導(dǎo)以及鼓勵(lì)民間資本進(jìn)行收購，收購后適當(dāng)改變房屋用途，轉(zhuǎn)向醫(yī)療、教育、文化等第三產(chǎn)業(yè)運(yùn)營用房等方法，從而一方面實(shí)現(xiàn)適當(dāng)消化庫存，另一方面有效發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步提升城市綜合發(fā)展水平。
另一方面，蘭州也在積極調(diào)整批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積的結(jié)構(gòu)。上半年全市累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積221.97萬平方米，與去年同期相比下降2.88%。其中商品住房146萬平方米，辦公33.24萬平方米，商業(yè)營業(yè)42.15萬平方米。
沈陽針對商品住宅庫存規(guī)模不大、可承載的彈性較大的實(shí)際，在政策上鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)庫存向商品住宅轉(zhuǎn)化，規(guī)定對已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，允許開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例，對在建商品住房項(xiàng)目也允許開發(fā)企業(yè)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，同時(shí)規(guī)定對居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等，這些辦法可以直接轉(zhuǎn)化20%的商業(yè)地產(chǎn)庫存。（本報(bào)記者 柴秋實(shí) 靳 博 何 勇 胡雅婷）