招商地產(chǎn)(000024，SZ)最近一年股價(jià)漲幅接近200%，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科(000002，SZ)同期81%的漲幅，可見(jiàn)資本市場(chǎng)對(duì)于招商系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合前景充滿期待。
招商地產(chǎn)此前發(fā)布的公告顯示，招商局集團(tuán)正在籌劃地產(chǎn)板塊的整合事項(xiàng)，且該重大事項(xiàng)屬于“重大資產(chǎn)重組涉及無(wú)先例事項(xiàng)”情形。由于招商地產(chǎn)是招商局集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)和唯一上市公司，業(yè)界預(yù)期招商局會(huì)將旗下優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備注入招商地產(chǎn)。
在大股東的支持下，一度因戰(zhàn)略定位失誤而掉隊(duì)的招商地產(chǎn)，能否重振雄風(fēng)回到房企第一梯隊(duì)？
招商地產(chǎn)要做大
資料顯示，招商地產(chǎn)母公司蛇口工業(yè)區(qū)、招商局集團(tuán)的土地儲(chǔ)備主要位于深圳蛇口、前海和福建漳州。這其中，蛇口占地面積約11平方公里，近年來(lái)蛇口啟動(dòng)舊改，基本都由招商地產(chǎn)包攬。
近年來(lái)，蛇口工業(yè)區(qū)一直持續(xù)將資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)，注入方式包括定向增發(fā)、現(xiàn)金出售。其中，蛇口工業(yè)區(qū)曾于2010年、2012年、2014年先后將1.1億元、39.8億元、48.6億元的優(yōu)質(zhì)土地注入招商地產(chǎn)，包括海上世界多個(gè)商住地塊、文化藝術(shù)中心等。但截至目前，蛇口工業(yè)區(qū)還有大量住宅、商業(yè)用地仍待注入。
根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，知情人士透露，在本次重大資產(chǎn)重組完成后，招商地產(chǎn)將取得招商局蛇口工業(yè)區(qū)在海上世界片區(qū)的所有住宅地塊，獲得該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的控股權(quán)，消除了兩者未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的可能性。
除了蛇口工業(yè)區(qū)外，更受關(guān)注的是已經(jīng)劃入廣東自貿(mào)區(qū)的深圳前海。由于歷史原因，前海有4.8平方公里的土地劃給了招商局、中集集團(tuán)和西部物流三大企業(yè)，其中招商局大約擁有3.9平方公里。但由于這些地塊的土地屬性均為工業(yè)土地，招商局需要與地方政府協(xié)商更改土地用途，因此業(yè)界預(yù)計(jì)前海地塊不會(huì)在此次重大資產(chǎn)重組中注入招商地產(chǎn)，但該資產(chǎn)注入也只是時(shí)間問(wèn)題。
中銀國(guó)際房地產(chǎn)分析師田世欣向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前招商地產(chǎn)的市值僅為823億元，與招商局集團(tuán)另外兩大板塊交通運(yùn)輸及金融相去甚遠(yuǎn)。自去年7月李建紅任招商局集團(tuán)董事長(zhǎng)以來(lái)，力促做大地產(chǎn)板塊，真正形成三大業(yè)務(wù)板塊鼎立態(tài)勢(shì)，在此次停牌重組后，招商地產(chǎn)有望成為手握最大規(guī)模深圳黃金地段土地儲(chǔ)備的大型房企。
有望實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化
曾經(jīng)的“招保萬(wàn)金”，均處于國(guó)內(nèi)房企的第一梯隊(duì)。但近年來(lái)招商地產(chǎn)發(fā)展后勁不足，逐漸被萬(wàn)科與保利拋離第一陣營(yíng)。
數(shù)據(jù)顯示，2009年招商地產(chǎn)的銷售金額為205億元，約為萬(wàn)科與保利同年銷售金額的32%與47%。2014年末，招商地產(chǎn)的銷售金額為510億元，僅為萬(wàn)科、保利同年銷售金額的23%與37%，且被碧桂園、龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等后起之秀超越。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過(guò)去數(shù)年異軍突起的房企，無(wú)不采用“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，但招商地產(chǎn)卻傾向于謹(jǐn)慎，凈負(fù)債率基本保持在30%左右，較低的財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致公司錯(cuò)失了很多擴(kuò)張良機(jī)。
在拿地層面上，截至2013年末，招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備僅為1300萬(wàn)平方米，不僅遠(yuǎn)低于同處第二梯隊(duì)的世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等房企，甚至不如一些第三、四梯隊(duì)的房企，因此難以支撐連續(xù)高速增長(zhǎng)。
朱一鳴指出，由于招商地產(chǎn)缺乏產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，導(dǎo)致公司周轉(zhuǎn)速度較慢，加上公司市場(chǎng)布局不夠均衡，且高端產(chǎn)品占比較高，堅(jiān)持高溢價(jià)策略導(dǎo)致其甚少根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格策略，也是公司規(guī)模日漸被萬(wàn)科等龍頭房企拉大差距的重要原因。
如今，隨著招商局將深圳蛇口工業(yè)區(qū)、前海的土地陸續(xù)注入，招商地產(chǎn)在土地儲(chǔ)備上的短板有望大幅改善。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，在現(xiàn)今市場(chǎng)環(huán)境下，單純通過(guò)做大市場(chǎng)躋身第一梯隊(duì)已經(jīng)非常困難。要突破瓶頸、跨上臺(tái)階，只有采用超常規(guī)的并購(gòu)重組發(fā)展模式，依靠招商局的強(qiáng)大背景與資源，招商地產(chǎn)將擁有其他房企無(wú)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。
此外，隨著招商系板塊各企業(yè)資源逐步打通，招商地產(chǎn)有望獲得強(qiáng)有力的集團(tuán)產(chǎn)業(yè)協(xié)同支撐。尤其在金融層面，招商局集團(tuán)旗下?lián)碛姓猩蹄y行、招商證券、招商局資本等國(guó)內(nèi)知名的金融機(jī)構(gòu)，招商地產(chǎn)本身也具有境內(nèi)外兩大上市融資平臺(tái)，目前擁有這種立體金融體系支撐的房企在國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)。
“招商地產(chǎn)可以依托集團(tuán)資源和境外融資平臺(tái)在國(guó)內(nèi)外開(kāi)展低息債券融資，也可以獲得招商銀行的巨額授信，開(kāi)發(fā)出來(lái)的持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)甚至可獲得直接股權(quán)投資，或經(jīng)由招商證券做成證券化理財(cái)產(chǎn)品，進(jìn)而讓重資產(chǎn)的商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化”，朱一鳴認(rèn)為，隨著此前一些錯(cuò)誤的戰(zhàn)略部署逐步被糾正，依托大股東資源，公司有望進(jìn)入新一輪高速擴(kuò)張期，并強(qiáng)勢(shì)回歸第一梯隊(duì)。