2015年伊始，房企們的表現(xiàn)并沒有出現(xiàn)什么好轉(zhuǎn)的跡象，一季度144家房企中仍有70家出現(xiàn)了業(yè)績(jī)下滑的情況，其中也包括萬科、招商這樣的龍頭企業(yè)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房企們的賺錢效率也開始明顯下滑。《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)了A股144家房企2014年的年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，雖然虧損的開發(fā)商只有15家，但多達(dá)71家房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了下滑，占比近半。同時(shí)，A股房企整體凈利增速也大幅放緩，當(dāng)年的“暴利”已是一去不復(fù)返。
凈利整體微增
根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者的統(tǒng)計(jì)，144家房企2014年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8677.25億元，較2013年的7606.07億元增長(zhǎng)14.08%；合計(jì)的凈利潤(rùn)為898.04億元，僅比2013年的894.01億元微增0.45%，創(chuàng)下近年來A股房企整體凈利增幅的新低。
不過，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體凈利增幅放緩，但仍有20家房企的業(yè)績(jī)?cè)龇^了100%，
其中包括多倫股份、臥龍地產(chǎn)、陽光城等。
多倫股份的年報(bào)顯示，2014年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1004.83萬元，同比下滑90.85%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7107.63萬元，同比大增705.10%。主要是因?yàn)楣境鍪蹍⒐晒灸喜胶７康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)，獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益9900萬元。
臥龍地產(chǎn)則表示，2014年，公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售面積22.94萬平方米，銷售金額159249.12萬元，同比去年增長(zhǎng)60.89%；開工面積 31.88萬平方米，竣工面積16.95萬平方米；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入194347.78萬元，同比增長(zhǎng)91.07 %，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)25,999.83萬元，同比增長(zhǎng)297.52%。
不過，臥龍地產(chǎn)業(yè)績(jī)能夠取得如此大規(guī)模增長(zhǎng)，也并不是由于房子賣得好?！?014年，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心園林建設(shè)分中心收儲(chǔ)本公司全資子公司耀江神馬實(shí)業(yè)(武漢)有限公司土地面積125173.13平方米的國(guó)有土地使用權(quán)，上述土地補(bǔ)償款稅后凈額為5.48億元人民幣，致使公司2014年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比有較大幅度增長(zhǎng)?！迸P龍地產(chǎn)表示。
此外，浙江廣廈2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.12億元，同比增長(zhǎng)280.15%，如果不是依靠5.38億元的非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益收入，公司實(shí)際上凈利潤(rùn)為虧損3.3億元，同比大降638%。
龍頭房企表現(xiàn)不佳
實(shí)際上，證券日?qǐng)?bào)記者翻閱了多家業(yè)績(jī)?cè)龇^大的房企年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，這些公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)在2014年的表現(xiàn)并不理想，凈利潤(rùn)更多源自出售股權(quán)或政府收儲(chǔ)獲得的資金。因此，龍頭房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更能真實(shí)反應(yīng)房企去年的經(jīng)營(yíng)狀況。
以龍頭萬科為例，2014年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463.9億元，凈利潤(rùn)157.5億元，同比分別增長(zhǎng)8.1%和4.2%。雖然其凈利潤(rùn)的增幅高于行業(yè)平均水平，但對(duì)于萬科來說也仍是多年來的最差表現(xiàn)。同時(shí)，相比2013年，萬科的結(jié)算凈利率也下降0.6%，為11.41%。
萬科董秘譚華杰表示，“2014年我們的銷售有26%增長(zhǎng)，但是結(jié)算沒有跟上，結(jié)算面積只增長(zhǎng)2%，對(duì)應(yīng)結(jié)算收入增長(zhǎng)8%，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)8%，權(quán)益增速4%，我們對(duì)這個(gè)增速是不滿意的。但是因?yàn)榻Y(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售，造成已售未結(jié)金額從1600億元增長(zhǎng)到1900億元，增幅達(dá)19.9%。”
至于賺錢效率下滑的原因，譚華杰則解釋稱，“2014年我們的毛利率和全面攤薄凈資產(chǎn)收益率都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因?yàn)榈貎r(jià)占房?jī)r(jià)比例越來越高，意味著開發(fā)商利潤(rùn)空間不斷被擠壓；第二，2014年房?jī)r(jià)不斷下跌，當(dāng)年賣出去的現(xiàn)房當(dāng)期結(jié)算，會(huì)影響2014年的毛利率；第三，2014年公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面有一些投入，這些投入在短期內(nèi)無法體現(xiàn)為一個(gè)好的收益率，這個(gè)會(huì)直接影響我們的收益率水平?！?/p>
除萬科外，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)這三家傳統(tǒng)龍頭同樣也出現(xiàn)了增收難增利的情況。其中保利地產(chǎn)2014年?duì)I收增速為18.08%，凈利潤(rùn)增速為13.52%；金地集團(tuán)2014年?duì)I收增速為31%，凈利潤(rùn)增速為10.77%；招商地產(chǎn)2014年?duì)I收增速為33.21%，凈利潤(rùn)增速僅為1.75%。
陽光城、華夏幸福
業(yè)績(jī)表現(xiàn)搶眼
而在營(yíng)收超過100億元的大型房企中，陽光城和華夏幸福的表現(xiàn)在2014年可謂相當(dāng)搶眼。
其中，陽光城2014年?duì)I業(yè)收入138.94億元，同比增長(zhǎng)86.64%；主業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.04億元，同比增長(zhǎng)114.67%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)13.24億元，同比增幅高達(dá)103.12%，是上述大型房企中業(yè)績(jī)表現(xiàn)最為突出。對(duì)此，陽光城表示，2014年面對(duì)全行業(yè)市場(chǎng)趨冷的壓力，公司在保障利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，通過合理的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)售價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金回籠，最終完成230.7億元的年度銷售業(yè)績(jī)，名列年度房企銷售第29位。同時(shí)，今年4月底中民投還包攬其45億元的定增，成為陽光城最大的單一股東。
海通證券的研報(bào)也顯示，2014年，陽光城“2+X”的全新區(qū)域布局成功實(shí)施，長(zhǎng)三角成效初顯，與大福建共同成為公司名副其實(shí)的戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)“雙引擎”；同時(shí)，公司完成非公開發(fā)行A股股份，顯著優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)指標(biāo)。而這些都為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供巨大的成長(zhǎng)空間，也成為公司實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)、保利潤(rùn)”的重要推手和有力保障。
而華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式，則是持續(xù)受益于京津冀一體化和首都新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)。公司表示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入268.85億元，同比增長(zhǎng)27.66%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)35.37億元，同比增長(zhǎng)30.30%；基本每股收益2.67元，同比增長(zhǎng)30.24%；銷售毛利率35.8%，凈利潤(rùn)率13.2%，與上一年同期相比均有不同幅度提升。同時(shí)，截至2014年12月末，華夏幸福預(yù)收款項(xiàng)余額約440億元，預(yù)計(jì)將在未來3年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)，有利于鎖定未來三年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
此外，在更加能體現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)能力的指標(biāo)——加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)的表現(xiàn)上，華夏幸福也是以42.83%高居行業(yè)首位。而144家房企2014年的整體ROE僅為5.53%，較2013年的10.07%下滑45.08%。
一季報(bào)頹勢(shì)延續(xù)
值得注意的是，2015年伊始，房企們的表現(xiàn)并沒有出現(xiàn)什么好轉(zhuǎn)的跡象。今年一季度，144家房企中仍有70家出現(xiàn)了業(yè)績(jī)下滑的情況，其中也包括萬科、招商這樣的龍頭企業(yè)。同時(shí)，業(yè)績(jī)虧損也擴(kuò)大至45家。
萬科一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.94億元，同比下降6.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.5億元，同比下降57.5%。前三個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積395.7萬平方米，銷售金額463.4億元，同比分別下降4.7%和14.6%。
對(duì)此，萬科方面解釋稱，公司一季度業(yè)績(jī)同比下降的主要是因?yàn)樯夏晖诮Y(jié)算中高毛利項(xiàng)目多、投資收益高。
“房地產(chǎn)結(jié)算具有季節(jié)性規(guī)律，一季度竣工及結(jié)算量占全年總量的比例往往較低，單季利潤(rùn)易受結(jié)算項(xiàng)目城市分布、產(chǎn)品類型等偶然性因素影響。2015年一季度，公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的竣工面積僅占全年預(yù)計(jì)竣工量的5.5%-6.0%。同時(shí)，上年同期項(xiàng)目結(jié)算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投資收益產(chǎn)生較為集中，公司單季凈利潤(rùn)率大幅上升至16.1%，遠(yuǎn)高于全年10.8%的平均水平。而2015年一季度結(jié)算項(xiàng)目毛利率一般，投資收益產(chǎn)生較少；相對(duì)于結(jié)算規(guī)模，費(fèi)用在全年各個(gè)季度的分布更為平均；承擔(dān)費(fèi)用后，今年一季度單季凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)低于全年水平。公司當(dāng)前預(yù)計(jì)，2015年全年凈利潤(rùn)同比仍將增長(zhǎng)?！比f科在公告中稱。
招商地產(chǎn)方面，公司2015年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.05億元，同比下降17.18%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.53億元，同比下降13.53%。對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，招商地產(chǎn)表示，這主要是由于一季度結(jié)轉(zhuǎn)面積同比減少所致。并提示投資者，因房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工、結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間的季度分布不均衡，不宜以公司一季度業(yè)績(jī)推算全年利潤(rùn)完成情況。
對(duì)此，有分析人士指出，房企的業(yè)績(jī)一般都具有滯后性，而由于2014年樓市持續(xù)低迷，所以房企今年一季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不會(huì)太好。但一季度確實(shí)也是大型房企結(jié)算的淡季，這些房企一般會(huì)將結(jié)算集中至下半年進(jìn)行，因此僅靠一季報(bào)的表現(xiàn)還不能判斷房企全年的凈利情況，不過凈利潤(rùn)增幅趨緩的大勢(shì)仍是可以確定的?！霰緢?bào)記者 王 崢