《證券日報》記者從珠江·四季悅城項目處獲悉,購房者購買該項目寫字樓產(chǎn)品后,可自愿將房產(chǎn)委托給珠江地產(chǎn)選擇的第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售,屆時無論是否降價,購房者都可獲得原房款10%的收益
開發(fā)商為了搶占市場份額,加快現(xiàn)金回籠,銷售奇招百出。9月24日,珠江地產(chǎn)為購房者提供房產(chǎn)變身理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)售渠道,并稱最高將獲得原房款的10%的收益,這促使全國樓市首度出現(xiàn)“房產(chǎn)金融化”樓盤。
《證券日報》記者從實地探訪過的珠江地產(chǎn)旗下珠江·四季悅城項目處獲悉,繼“零首付”、“降價補(bǔ)差額”、“7折利率購房”等各種促銷手段之后,珠江地產(chǎn)再度拋出營銷奇招。
“購買珠江·四季悅城項目的寫字樓產(chǎn)品后,從公司‘房產(chǎn)金融化’計劃推出之日起至項目交房時期內(nèi),購房者若想轉(zhuǎn)讓或出售所購買的房產(chǎn),可與珠江地產(chǎn)簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議,珠江地產(chǎn)將委托指定的第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售,在原房款基礎(chǔ)上加價10%托管銷售?!敝榻に募緪偝琼椖繝I銷負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者透露,當(dāng)然,若市場價高于收益,購房者可以選擇持有或自行出售。
對此,有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,這意味房產(chǎn)將變身為理財產(chǎn)品,而其年化收益率達(dá)到10%。不過,購房者也要承擔(dān)一定的投資風(fēng)險。
房產(chǎn)變身理財產(chǎn)品換收益
“這次‘房產(chǎn)金融化’計劃僅針對珠江·四季悅城項目中商業(yè)寫字樓珠江銀座國際中心,并不是珠江地產(chǎn)北京所有項目都參與進(jìn)來。”珠江地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日報》記者表示,項目整體建筑面積約39萬平方米,此次推出的寫字樓產(chǎn)品珠江國際銀座中心建筑面積約為4萬平方米,貨值約6億元,自9月24日起開始排卡,均價為22000元/平方米。
該人士進(jìn)一步稱,購買該寫字樓產(chǎn)品后,購房者可以將房產(chǎn)本身作為投資產(chǎn)品出售,珠江地產(chǎn)將委托第三方資產(chǎn)管理公司,在交房前6個月至交房日期間,在原房款基礎(chǔ)上加價10%進(jìn)行托管銷售。
而珠江·四季悅城項目的營銷負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬,此次推出了首付12萬元起的珠江銀座國際中心是位于亦莊區(qū)域內(nèi)的項目,此類產(chǎn)品與住宅及普通50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品不同,以區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹈刻烀科椒矫?.5元計算,加上注冊公司租金收益,年收益可達(dá)14萬元。這樣的租金收益,是同區(qū)域普通住宅漲價收益的4倍,普通辦公產(chǎn)品的2倍。
此外,該營銷負(fù)責(zé)人還表示,若交房出售之際,市場價格上浮較高,購房者可以選擇繼續(xù)持有或通過其他銷售渠道進(jìn)行轉(zhuǎn)售以獲得更高投資收益;若市場平穩(wěn)或略為下跌,客戶可選擇與開發(fā)商委托的第三方資產(chǎn)管理公司簽署轉(zhuǎn)售協(xié)議,以保證10%的基本投資收益。
“我們的寫字樓交房時間為2015年10月份,現(xiàn)在買我們的寫字樓產(chǎn)品,一年后即可轉(zhuǎn)售變現(xiàn),且穩(wěn)賺10% ,這個政策其實是給購房投資人提供一種零風(fēng)險投資渠道,規(guī)避理財風(fēng)險,同時也能為項目帶來收益?!鄙鲜鰻I銷負(fù)責(zé)人解釋說。
換言之,這是一種把房產(chǎn)變身為理財產(chǎn)品,通過產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、資產(chǎn)管理的投資理念和模式獲得收益的“房產(chǎn)金融化”手段,但投資全程由專業(yè)資產(chǎn)公司代理操作。
試水“房產(chǎn)金融化”促銷售
值得一提的是,兩三年前,“涉礦”還是房企轉(zhuǎn)型的一個流行趨勢,而如今,房企把轉(zhuǎn)型“押寶”在彩票、保險、金融服務(wù)這些輕資產(chǎn)領(lǐng)域上。萬科攜手互聯(lián)網(wǎng)賣理財、賣彩票、世聯(lián)行轉(zhuǎn)型做金融服務(wù)。有統(tǒng)計顯示,目前已有包括綠地集團(tuán)、華潤置地、魯能集團(tuán)、中國泛海等諸多大佬在內(nèi)的多家房企,以參股投資等各種跨界方式深度涉入保險、證券和基金等金融領(lǐng)域。
而與這些房企不同的是,珠江地產(chǎn)進(jìn)軍金融業(yè)的方式是開發(fā)不動產(chǎn)理財投資產(chǎn)品,即將實體樓盤與風(fēng)險資金相結(jié)合,以“房產(chǎn)金融化”方式帶動項目銷售,同時依托母公司旗下的珠江投資集團(tuán),尋找第三方資產(chǎn)管理公司托管銷售,將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕柏敻粚殹?。不過,從總體上來看,依然是投資房地產(chǎn)實體,但這或許能撬動一些蟄伏期的民間資本投資。
畢竟,目前,從銀行存款利息水平來看,定期一年存款收益為3%左右;市場上大部分的理財產(chǎn)品,年收益最高只有6%左右;而購買珠江地產(chǎn)的商業(yè)寫字樓產(chǎn)品,花費12萬元首付即實現(xiàn)10%收益。
值得注意的是,有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑,珠江地產(chǎn)委托的第三方資產(chǎn)管理公司如何能保證在交房之際順利把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去?
對此,珠江地產(chǎn)人士向記者解釋道,因該寫字樓項目為京東商城、阿里巴巴為代表的大型電商企業(yè)、亦莊區(qū)域制造、研發(fā)企業(yè)指定使用的供貨商寫字樓,所以珠江地產(chǎn)已經(jīng)與多家潛在購買方商談合作,以此保證房產(chǎn)能夠順利銷售。
此外,由于該項目先后祭出各種令人眼花繚亂的營銷奇招,不禁引起業(yè)內(nèi)人士諸多質(zhì)疑,那么這是否僅是個噱頭呢?
對此,《證券日報》記者從珠江地產(chǎn)內(nèi)部獲悉,此次可以參與將房產(chǎn)托管給第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售的房源一共有50個名額,后續(xù)將根據(jù)客戶反饋情況決定是否加推。
該人士進(jìn)一步稱,珠江·四季悅城項目2013年10月份首次開盤,截至目前,該項目實現(xiàn)銷售額35億元,成交均價為24800元/平方米。而從5月份推出“零首付”等營銷手段至今,“項目實現(xiàn)成交額約8億元,成交均價為25000元/平方米”,目前整個項目剩余貨值約38億元。
“相對于其他開發(fā)商割肉降價吞食利潤的手段而言,珠江地產(chǎn)的一系列促銷手段,無論是‘降價險’還是‘7折利率購房’,包括此次的‘房產(chǎn)金融化’手段,實際上都是在珠江內(nèi)部的資金挪騰之術(shù),并未明降房價?!庇袠I(yè)內(nèi)人士向本報記者直言?!鲇浾?王麗新