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          娃哈哈蘇寧搶食致商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡

          娃哈哈蘇寧搶食致商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡

          2013-09-16 09:23:19

            幾經(jīng)調(diào)整后的悠唐廣場盡管人氣已經(jīng)有所起色,但仍有未租出去的商鋪。在其附近的豐聯(lián)廣場,除了空鋪增多,商場內(nèi)的人氣也極為冷淡。

            豐聯(lián)廣場并非特例。隨著新型購物中心的興起,傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)正飽嘗經(jīng)營業(yè)績急劇下滑的沖擊,其中不乏黃金地段的百貨商場。

            中國百貨商業(yè)協(xié)會副秘書長范艷茹在接受記者采訪時稱,百貨業(yè)態(tài)今年整體營業(yè)額下降幅度達30%-45%。少數(shù)商場僅實現(xiàn)個位數(shù)的增長。范艷茹認為,在國家整體經(jīng)濟形勢不好,以及商業(yè)地產(chǎn)供應量過大、電商的沖擊之下,百貨商場營業(yè)額下降是大趨勢。

            RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認為,百貨公司的贏利能力決定了其相對不高的租金承受力,雖然近幾年亦有顯著漲幅,但與業(yè)主對租金增長的預期相比仍存在一定差距。中國民眾的消費個性化需求越來越強,對同質(zhì)化商業(yè)場所的接受度越來越低,百貨的壓力將日漸加重。

            不過,范艷茹認為,百貨業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況不好,并不意味著新型購物中心運營狀況好。她在總量過剩的背景下,購物中心整體盈利狀況也并不樂觀。

            中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)與旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云在新浪樂居與本報地產(chǎn)版舉辦的“商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線差異比較研究沙龍”上表示,一方面,購物中心不斷入市,總量過剩,一些新誕生的購物中心招商成難題;而另一方面,核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應求,租金高居不下。在供需矛盾的背后,凸顯出我國商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。

            數(shù)據(jù)顯示,自2008年以來,我國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速,特別是2011年住宅領(lǐng)域限購、限貸政策實施后,商業(yè)地產(chǎn)增速達到30%。隨著開發(fā)商紛紛殺入,短短幾年的光景,原本還處于“市場空白”的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,短兵相見殺聲四起。

            排名前20名的開發(fā)商近幾年都在大手筆地進入商業(yè)地產(chǎn),動輒舉資百億、千億。數(shù)據(jù)顯示,2013年北京、上海等七大城市,新推購物中心將達2034萬平方米,是2012年開業(yè)量的2.9倍,遠遠大于零售商開店速度和國內(nèi)零售額增長速度。而后續(xù)大規(guī)模供應仍在持續(xù),上述七大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米。

            傳統(tǒng)開發(fā)商視商業(yè)地產(chǎn)為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的橋頭堡,而其他行業(yè)也想搶一杯羹。想要爭食的不僅僅有紅星美凱龍、娃哈哈,還有雨潤控股、蘇寧、長虹、東方希望、新希望、京東商城等,來自家居、食品、零售商業(yè)、建材、農(nóng)業(yè)甚至互聯(lián)網(wǎng)等多個行業(yè)的企業(yè),近年均已或正在搶入商業(yè)地產(chǎn)。

            北京頂秀置業(yè)董事長劉新虎感嘆說,商業(yè)地產(chǎn)資本泡沫膨脹速度、同質(zhì)化競爭程度,令人觸目驚心。天津友誼路新業(yè)廣場總經(jīng)理趙亨句表示,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還普遍存在集團要求規(guī)?;?、可復制化,而項目運營商業(yè)地產(chǎn)必須要做創(chuàng)新,這兩者之間就產(chǎn)生了矛盾,甚至可能會導致品牌同質(zhì)化。

            中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示,開發(fā)商轉(zhuǎn)型的姿態(tài)各不同,有主動轉(zhuǎn)型、被動轉(zhuǎn)型、盲目轉(zhuǎn)型、心動轉(zhuǎn)型等。主動轉(zhuǎn)型是看到了城市化商業(yè)發(fā)展帶來的機遇;被動轉(zhuǎn)型像萬科,不做都不行;有人看萬達王健林是首富,認為商業(yè)地產(chǎn)是致富的手段,于是盲動轉(zhuǎn)型;還有一種是心動,不是戰(zhàn)略性進入。

            王永平認為,中國開發(fā)商發(fā)明的城市綜合體,掩蓋了商業(yè)地產(chǎn)存在的很多問題和風險。但業(yè)內(nèi)人士仍然感受到商業(yè)地產(chǎn)運營的風險難度。“"一鋪養(yǎng)三代"的時代已經(jīng)不復返了。”漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明表示,如今的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。人們只看到萬達的風光無限,卻忽視了一些曾雄心勃勃的大鱷已遍體鱗傷。

            在此背景下,一些近年新建的商業(yè)街,努力尋求差異化發(fā)展之路。如位于北京懷柔的頂秀美泉小鎮(zhèn),建成了近5萬平方米的歐洲風情商業(yè)街,形成了集吃、住、娛、購功能為一體的高端商務(wù)服務(wù)區(qū),不僅吸引了大量散客來此休閑度假,也曾吸引多國使館及商會來此舉辦會議和交流活動。劉新虎認為,“特色商業(yè)街規(guī)劃不僅要遵循市場規(guī)律,避免人為造市和重復建設(shè),還要在經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種等方面優(yōu)化組合,才能突破目前商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭嚴重的困局,實現(xiàn)投資者、經(jīng)營者和持有者共贏。”(中原地產(chǎn))

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